香港物业管理公司牌照投标管理处的做法
香港物业管理行业有一套内地并不常见的制度——业主立案法团或业主委员会需要更换物管公司时，往往会通过公开招标进行，而中标与否不再由”谁的报价最低”决定，而是交由牌照投标管理处（Property Management Bidding Management Unit） 牵头成立的评标小组按既定评分制度打分。这套制度自2023年起逐步落地，目的在于堵截围标、阻截”自己友”垄断、增加新参与者入场机会。
本文整理牌照投标管理处的核心做法，包括适用范围、评标流程、打分结构、合规要求与监管罚则，方便内地物管企业判断如何在港投标。
数据均以官方最新公布为准。
一、为什么会有”牌照投标管理处”？
香港物管行业长期被诟病”换不到物管”：业主立案法团换届后，新任委员往往倾向于把合约续签给原管理公司，或由几家关联公司轮流坐庄。2022年《建筑物管理条例》修订后，民政及青年事务局牵头设立牌照投标管理处，专门负责：
- 制订物业管理合约的招标范本与评分标准
- 审核业主立案法团提交的招标程序是否符合公开、公平原则
- 监督评标过程，必要时派员列席
- 接收与处理投诉，对违规行为作出处理建议
注意：管理处并不直接”发牌”给物管公司（物管公司牌照由物业管理业监管局发证），而是负责招标过程的监管。
二、哪些招标会触发管理处介入？
并非所有物业管理合约招标都要走管理处流程。以下两种情形通常需要按牌照投标管理处的指引操作：
| 触发情形 | 是否必须走管理处流程 | 备注 |
|---|---|---|
| 业主立案法团首次公开招标物管公司 | 是 | 适用新建屋苑或长期未招标的项目 |
| 现有物管合约届满 6 个月内 | 是 | 续约前须重新招标 |
| 现有物管公司在约期内被解除 | 是 | 强制公开招标 |
| 业主立案法团决定在约期内进行”非必要”换物管 | 否（鼓励遵循） | 不强制但建议参考管理处模板 |
| 单项工程发包（如大维修、保安外包） | 部分情形 | 视乎金额及章程细则 |
简单来说，只要涉及”换”或”续”物管公司，管理处都会介入监督。
三、招标的标准流程
牌照投标管理处颁布的《物业管理公司公开招标实务指引》将整个过程分为六个阶段：
第一阶段：启动决定
业主立案法团召开业主大会，通过决议启动公开招标。表决事项须包括：
- 招标范围（住宅、商住综合、停车场等）
- 合约期限（一般 2–5 年）
- 评标小组成员名单
第二阶段：成立评标小组
评标小组人数建议 5–9 人，组成结构如下：
- 法团委员代表（占多数）
- 独立专业顾问（如会计师、测量师或律师）
- 管理处代表（监督角色，无投票权）
管理处代表的核心职责是确保会议程序符合指引，不参与评分也不参与表决。
第三阶段：刊登招标公告
招标公告须在以下渠道同步刊发至少 21 日：
- 招标公告板（法团办公室或大堂）
- 法团网站或业主通讯群组
- 管理处备案的招标登记册
公告内容须包含：项目名称、招标编号、投标截止日期、联络人、索取招标文件方式。
第四阶段：评审标书
截标后，由管理处工作人员对所有标书进行形式合规检查（齐不齐文件、印鉴是否齐全、保证金是否到账等）。合规标书才进入评分环节。
第五阶段：评分与定标
评分采用加权评分制，每项评分须有书面依据，评委须独立打分后汇总。具体评分维度见下节。
第六阶段：公示中标结果
中标结果须在管理处备案，并在公告板公示最少 14 日，期间接受书面投诉。
四、加权评分制的典型结构
管理处建议的评分制度并非”价低者得”，而是综合考虑以下五个维度。具体权重可由法团微调，但价格权重不得超过 30%：
| 评分维度 | 建议权重范围 | 评审重点 |
|---|---|---|
| 公司资质与牌照 | 15%–25% | 物管业监管局有效牌照、近 3 年无重大违规 |
| 同类项目管理经验 | 15%–25% | 在管项目面积、住户数量、是否含商住综合 |
| 服务方案与人手配置 | 20%–30% | 经理驻场时间、保安清洁排班、应急机制 |
| 管理费报价 | 20%–30% | 总价及分项明细，封顶 30% |
| 社会责任与 ESG 措施 | 5%–15% | 节能减废、长者友善、ESG 披露完整性 |
关键点：管理处不接受”唯价格论”。如果评标结果由价格一项决定，管理处可拒绝备案，并要求法团重新评标。
五、内地物管企业投标前要做的准备
内地物管企业想在港投标，往往先要解决三件事：
- 取得物管业监管局发出的物管公司牌照：这是入场券，没有牌照连投标资格都没有。
- 提供在港过往业绩或具可比性的项目案例：管理处不强制要求”在港项目”，但评标时评委普遍会偏好有香港项目经验的投标方。
- 提交合规且详尽的标书：建议预留至少 1 个月准备时间，并请熟悉香港法规的律师或顾问协助审阅。
投标方还须注意以下合规红线：
- 不得与竞争对手就报价或分工达成任何协议
- 不得向法团委员提供任何形式的好处（现金、礼品、招待等）
- 标书一旦提交，原则上不可撤回或大幅修改
- 不得接触评标小组成员私下拉票
违反上述规定者，物管业监管局可对涉事公司作出纪律处分，包括罚款、暂停牌照甚至撤销牌照。
六、常见违规与罚则
管理处并非只能”劝喻”。若经查证存在违规行为，可能面对的处理包括：
- 程序违规（如招标期不足 21 日）：要求法团重做，整改期内物管公司继续履约
- 评分违规（如打分明显偏向某一方）：宣布招标结果无效，重新评标
- 围标（投标方互相串通）：转交物管业监管局及执法部门跟进
- 贿赂（投标方或法团委员）：一经定罪最高可判监禁 7 年（依据《防止贿赂条例》）
内地物管企业若对香港相关罚则不熟悉，建议在投标前与本地律师详细沟通，避免因小失大。
七、给内地物管从业者的几点建议
- 牌照先行：物管业监管局的牌照申请是入场前提，建议提前 6 个月开始准备。
- 组建本地团队：评标看重驻场经理与本地经验，内地团队需要与香港团队配合。
- 标书”本地化”：直接翻译内地方案不可取，评委关注是否符合香港《建筑物管理条例》及大厦公契要求。
- 保持价格合理性：管理处限价 30%，低价不再是中标关键，反而可能拉低评分。
- 保留所有沟通记录：一旦被投诉，书面记录是最有力的自证材料。
想在港承接物业管理项目，光有内地经验并不足够，更要熟悉香港的法规与招标文化。香港大全 整理了更多香港公司注册、牌照申请、税务与营商环境相关指南，欢迎继续浏览。
常见问答
牌照投标管理处和物业管理业监管局是什么关系？
两者职责不同。物业管理业监管局负责向物管公司发牌及纪律处分，而牌照投标管理处则专门监管物业管理合约的招标过程，包括制订招标范本、审核业主立案法团的招标程序、监督评标及处理投诉。简单来说，前者管”公司有没有牌”，后者管”招标公不公平”。具体职能划分以官方最新公布为准。
内地物管公司没有香港项目经验，可以投标吗？
可以。文章明确指出管理处并不强制要求投标方具备在港项目，但评标时评委普遍会偏好有香港项目经验的投标方。建议内地企业先取得物管业监管局发出的有效牌照，再以具可比性的项目案例作为补充，并预留充足时间准备符合香港法规的标书。是否最终中标仍视乎整体评分而定。
招标评分中价格权重最多占多少？
根据牌照投标管理处的指引，价格维度的权重上限为 30%，其余权重分布在公司资质、同类项目管理经验、服务方案与人手配置、社会责任与 ESG 措施等维度。管理处明确不接受”唯价格论”，若评标结果实质上由价格一项决定，管理处可拒绝备案并要求法团重新评标。具体权重以官方最新公布为准。
投标过程中内地企业最容易踩哪些合规红线？
文章列出四项主要红线：不得与竞争对手就报价或分工达成任何协议；不得向法团委员提供任何形式的好处；标书提交后原则上不可撤回或大幅修改；不得私下接触评标小组成员拉票。违反规定者可能面临物管业监管局的纪律处分，包括罚款、暂停或撤销牌照；若涉及贿赂，一经定罪最高可判监禁 7 年。
业主立案法团招标公告最少要刊登多少天？
招标公告须在法团公告板、法团网站或业主通讯群组，以及管理处备案的招标登记册同步刊发至少 21 日，截标后中标结果还须公示最少 14 日，期间接受书面投诉。招标期不足 21 日属程序违规，管理处可要求法团重做。具体刊登要求以官方最新公布为准。