强制验楼验窗周期与共同部分界定
不少内地读者赴港置业或租住后，都会收到物业管理公司发出的「验楼通知」或「验窗通知」，并被要求在指定期限内缴付检验费用。什么是强制验楼？什么是强制验窗？为什么要验？费用由谁承担？本文以《建筑物条例》（香港法例第123章）及其附属规例为基础，梳理两项强制检验计划的触发周期、覆盖范围与「共同部分」的责任划分，帮助内地业主与住户厘清各自的权利义务。
需要特别说明的是：以下内容以香港屋宇署公开发布的法规与行政指引为依据，具体的检验费用、违例罚款金额、合资格人士名单等数字，可能因年度调整而变化，实际执行以官方最新公布为准。
一、两项计划的法源与定位
香港政府于2012年通过《2012年建筑物（修订）条例》，正式引入两项强制检验计划：
| 计划名称 | 法律简称 | 触发对象 | 核心目的 |
|---|---|---|---|
| 强制验楼计划 | Mandatory Building Inspection Scheme (MBIS) | 楼龄 30年或以上 的私人楼宇 | 整体结构、外墙、公用设施的检测与修缮 |
| 强制验窗计划 | Mandatory Window Inspection Scheme (MWIS) | 楼龄 10年或以上 的私人楼宇 | 全部窗户的检测与修缮 |
两计划由屋宇署统一发出「法定通知」，业主须在指定期限内委任合资格人士（验楼：注册检验人员；验窗：合资格检验人员）完成检验，并在有需要时进行订明修缮。
关键点：两计划是法定要求，并非物业管理公司「自发」安排，业主不遵从可被处以罚款甚至监禁。
二、强制验楼（MBIS）的检验周期
触发与频率
- 首次通知：当楼宇楼龄（以入伙纸／占用许可证发出日期起计）达 30年或以上，屋宇署可向业主立案法团或全体业主发出强制验楼通知。
- 周期：检验完成后，每 10年 须再进行一次强制验楼。
也就是说：一栋楼龄30年的住宅，由此刻起每十年要验一次——30、40、50、60⋯⋯如此类推，直至楼宇拆卸或改变用途。
检验范围
强制验楼覆盖楼宇的整体状况，重点包括：
- 结构构件：混凝土、钢筋、承重墙、梁、柱、楼板。
- 外墙：批荡、饰面、悬挑式露台、空调机支架、招牌底架等。
- 公用设施：排水管、消防喉管、供电线路、升降机井道等。
- 消防安全：逃生楼梯、防火门、消防喉辘位置。
谁付钱？
费用由全体业主共同承担，按业主所占份数（通常以每户所占的「不可分割业权份额」）分摊，纳入物业管理费账单或另行收取。
三、强制验窗（MWIS）的检验周期
触发与频率
- 首次通知：楼龄 10年或以上 的私人住宅或综合用途楼宇（住宅部分）会陆续收到强制验窗通知。
- 周期：检验完成后，每 5年 须再进行一次强制验窗。
验窗周期为五年一次，比验楼更频密——这是因为窗铰、窗框、玻璃胶等构件在长期日晒雨淋下更易老化，松脱窗户是香港常见的「高空坠物」风险源头。
检验范围
强制验窗覆盖楼宇内所有窗户，包括但不限于：
- 客厅、睡房、厨房、浴室的窗户
- 走廊窗、楼梯窗
- 公共空间窗户
每一扇窗都要检查：窗铰、窗框、玻璃、密封胶、窗花、窗锁，以及开启与关闭功能。
谁付钱？
由于窗户属于个别单位的构件，验窗费用一般由该单位业主自行承担。若窗户位于公用地方（如楼梯井的公共排气窗），则归入共同部分处理。
四、强制验楼、验窗周期与责任总览
| 维度 | 强制验楼（MBIS） | 强制验窗（MWIS） |
|---|---|---|
| 触发楼龄 | 30年或以上 | 10年或以上 |
| 检验周期 | 每 10年 一次 | 每 5年 一次 |
| 检验范围 | 整体结构、外墙、公用设施 | 楼宇全部窗户 |
| 合资格人士 | 注册检验人员（RI） | 合资格检验人员（QP） |
| 费用承担 | 全体业主按份数分摊 | 个别业主自付 |
| 法规依据 | 《建筑物条例》第30B–30K条 | 《建筑物条例》第30C–30K条 |
五、「共同部分」与「私人部分」的责任划分
这是不少内地业主最易混淆的环节。香港的物业产权基于「公共契约」（Deed of Mutual Covenant, DMC） 与《建筑物管理条例》（香港法例第344章）划分，业主对楼宇的所有权分为两层：
1. 私人部分（Private Premises）
指每个单位内部的独立空间，原则上包括：
- 单位内部的墙壁、地板、天花板
- 单位内的门窗
- 单位内的水电管线末端
- 单位内的固定装置（如橱柜、洁具）
业主自负责任：日常维修、内部装修、自行更换的家电等。
2. 共同部分（Common Parts）
指不属于任何单一单位的部分，包括但不限于：
- 大堂、走廊、楼梯、电梯井道
- 外墙、外墙支架、外墙招牌底架
- 公共天台、平台花园
- 公用电力系统、消防系统、供水系统
- 地基、结构梁柱、楼宇整体外墙
全体业主共同责任：透过业主立案法团（Owners’ Corporation）或物业管理公司统筹维修与保养。
3. 「灰色地带」的特殊情况
部分位置介于私人与共同之间，具体归属以个别大厦的公共契约为准，常见的争议点包括：
- 窗花、窗框、玻璃窗：通常属于「私人部分」，但若涉及外墙结构改动，需共同部分审批。
- 空调机支架：户外支架多属共同部分，室内机属私人部分。
- 露台、工作平台：业主拥有使用权，但外墙与防水层通常属共同部分。
- 分体式冷气排水管：室内段属私人，立管属共同。
实务建议：业主在收楼前应仔细阅读所购物业的公共契约（DMC），了解自身单位与共同部分的明确划分，避免日后维修时责任不清。
六、责任划分对照表
| 位置 / 项目 | 私人部分（业主自付） | 共同部分（全体业主分摊） |
|---|---|---|
| 单位内墙、地板、天花板 | ✅ | — |
| 单位内门窗 | ✅ | — |
| 单位内水电末端管线 | ✅ | — |
| 大堂、走廊、楼梯 | — | ✅ |
| 外墙、外墙批荡、饰面 | — | ✅ |
| 楼宇结构（地基、梁、柱、楼板） | — | ✅ |
| 公共天台、平台花园 | — | ✅ |
| 公共消防、供电、供水系统 | — | ✅ |
| 电梯井道、升降机 | — | ✅ |
| 窗花、窗框、玻璃窗 | ✅ | — |
| 外墙空调机支架 | — | ✅ |
| 露台外墙与防水层 | — | ✅ |
七、内地业主常遇到的几个问题
Q1：我买了香港物业，每年要交多少验楼验窗费？
费用由物业管理公司在收到法定通知后向业主收取，金额视乎楼宇规模、单位数量、合资格人士的报价而定。具体数额以物业管理公司公布为准，不应轻信网上流传的「标准价目」。
Q2：业主不缴费会怎样？
物业管理公司可循法律途径追讨；若整个业主立案法团不遵从强制验楼通知，屋宇署可向个别业主立案法团委员或业主发出定额罚款通知，严重者更可被检控。
Q3：验窗期间我需要在家吗？
合资格检验人员一般需要进入每个单位逐一检查窗户。业主应按通知配合时间表，若不在港可委托代理人开门，并事先通知物业管理公司。
Q4：发现不合格如何处理？
合资格检验人员会向屋宇署提交「修缮建议」，业主须委任合资格承建商在指定期限内完成订明修缮。修缮完成后须再次提交「完工证明」。
八、对内地业主的实操建议
- 保留入伙纸副本：计算楼龄、追踪验楼验窗周期的起点。
- 熟读公共契约：了解单位与共同部分的划分，避免争议。
- 定期自检窗户：尤其在风季（夏秋季）前，自行检查窗铰、窗锁、密封胶是否完好。
- 出席业主立案法团会议：共同部分的维修决议需要业主参与表决，缺席不等于弃权。
- 委任前查证合资格人士：可向屋宇署查询检验人员或承建商的注册状况。
- 保留所有缴款收据：若日后出售物业，整齐的维修与检验记录有助物业估值。
结语
强制验楼与强制验窗是香港楼宇安全制度的核心环节，验楼每10年、验窗每5年 的周期，是基于香港气候与楼宇老化经验设定的「合理频次」。而「共同部分」与「私人部分」的责任划分，则把业主的产权、维修义务与费用承担，作出了清晰的切割。
内地业主在港置业或长居，了解这套制度不仅关乎钱包，更关乎自身与邻居的安全——毕竟一扇松脱的窗扇、一块剥落的外墙批荡，都可能成为高空意外的开端。
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常见问答
强制验楼和强制验窗是不是同一回事？
不是同一回事。强制验楼计划（MBIS）针对楼龄 30 年或以上的私人楼宇，每 10 年检验一次，覆盖整体结构、外墙、公用设施与消防安全；强制验窗计划（MWIS）针对楼龄 10 年或以上的私人住宅或综合用途楼宇的住宅部分，每 5 年检验一次，覆盖楼宇内所有窗户。两项计划由屋宇署分别发出法定通知，互不替代。
楼龄怎么算？入伙纸日期在哪里可以查到？
楼龄以屋宇署发出的入伙纸／占用许可证日期起计。业主一般可在物业管理公司、买卖合约或土地注册处的资料中找到该日期；若无从查证，可向物业管理公司或业主立案法团索取楼宇的入伙资料，作为计算下一次强制检验周期的依据。
验楼验窗费用到底由谁出？是物业管理公司代收吗？
费用并非物业管理公司自定，而是按法规规定的归属分摊：强制验楼涉及整体结构与公用部分，费用由全体业主按所占份数共同承担；强制验窗覆盖个别单位的窗户，费用一般由该单位业主自付。物业管理公司通常在收到法定通知后负责统筹收取，再统一支付给合资格人士，具体金额以物业管理公司公布为准。
我不在香港，可以委托他人代为配合验窗吗？
可以。合资格检验人员需要进入每个单位逐一检查窗户，业主若不在港，可委托代理人按通知时间表开门配合，并事先通知物业管理公司备案；至于费用缴纳与后续修缮安排，亦可透过书面授权委托他人处理，但修缮完成后仍须由合资格承建商向屋宇署提交完工证明。
业主不遵从强制验楼或验窗通知，会有什么后果？
两计划都是法定要求，并非自愿安排。业主不遵从法定通知，物业管理公司可循法律途径追讨费用；若业主立案法团整体不遵从，屋宇署可向法团委员或个别业主发出定额罚款通知，严重者可被检控，涉及罚款与监禁等后果，具体罚则以官方最新公布为准。
窗户、窗花、空调机支架坏了，应该由业主自修还是动用维修基金？
窗户、窗框、玻璃窗、窗花一般属于私人部分，由相关单位业主自费维修；户外空调机支架、楼宇外墙、公共天台等则属于共同部分，由全体业主分摊维修费用。位于两者之间的位置（例如露台外墙与防水层、分体式冷气排水管立管），具体归属应以个别大厦的公共契约（DMC）为准，建议翻查 DMC 或咨询物业管理公司后再行处理。