地积比率转移先导计划：适用旧区范围
香港土地珍贵，已发展地区若想增加楼面面积，往往受制于《城市规划条例》划定的「地积比率」（Plot Ratio）上限。地积比率转移（Transfer of Development Rights，简称 TDR）是一种规划工具，容许业权人将某幅土地的「未用尽地积」售予另一幅土地，从而让接收方突破该区的地积上限。
2024 年起，政府在新界新市镇以外选定多个旧区作为「地积比率转移先导计划」适用区域。计划的核心思路是：让卖方（送出地）保留地积价值但不再密集重建，让买方（接收地）取得额外楼面以支持较高密度发展。本文聚焦先导计划目前覆盖的旧区范围、运作机制与常见疑问。
提示：本文所列范围以政府最新公布为准；具体行政指引与价格基准可能因政策优化而调整。
一、计划的基本运作逻辑
送出地（Donor Site）：卖方保留「不发展权」
- 必须是先导计划指定的「送出区」内具发展潜力的地段
- 业权人承诺不在原址大幅发展（通常以较低基准重建）
- 作为补偿，政府容许业权人将「未用尽的地积」以「地积权」（Development Right）形式独立出售
接收地（Receiver Site）：买方取得额外楼面
- 必须是先导计划指定的「接收区」或同区内的合适地段
- 接收方购入地积权后，可在原有地积上限之上叠加，建出更高密度的项目
- 须符合该区原有的规划用途（住宅、商业、综合发展区等）及其他规划限制
资金与中介机制
政府委托一间专责机构作为「地积权」交易的中介与记录方。卖方、买方均在同一平台上报价、撮合与登记。地积权的价格由市场供需决定，政府不设底价、不作托市。
二、适用的「送出区」：九个旧区名单
先导计划首阶段在以下九个新界新市镇以外的旧区划为「送出区」：
| 编号 | 旧区 | 所在分区 | 区位特点 |
|---|---|---|---|
| 1 | 上水石湖墟 | 北区 | 邻近边境，乡郊与墟镇混合 |
| 2 | 粉岭联和墟 | 北区 | 传统墟市，发展密度低 |
| 3 | 大埔旧墟 | 大埔区 | 元洲仔一带，水乡历史风貌 |
| 4 | 沙田大围 | 沙田区 | 早期新市镇核心，楼龄普遍较高 |
| 5 | 荃湾旧区 | 荃湾区 | 港铁荃湾站以西，工厂与住宅混杂 |
| 6 | 元朗旧墟 | 元朗区 | 大马路与合益街一带，传统岭南建筑群 |
| 7 | 屯门旧墟 | 屯门区 | 望后石以南至新墟范围 |
| 8 | 长洲 | 离岛区 | 离岛乡郊，受地积限制影响显著 |
| 9 | 西贡墟 | 西贡区 | 传统渔村，旅游与住宅并存 |
入选共通点：
- 不属于新市镇核心区
- 区内楼龄超过 30 年的私人楼宇比例较高
- 具备一定重建潜力但受规划限制（如绿化带、海岸保育区、历史建筑敏感带）所限
上表具体范围以政府规划署、地政总署最新公布为准。
三、适用的「接收区」：更高密度发展带
政府同步在九个旧区或其邻近范围划出「接收区」，让地积权可转入以提升密度。接收区大多位处：
- 港铁站 500 米步行范围（如上水站、粉岭站、大围站、荃湾站、屯门站等）
- 已规划为综合发展区（CDIA）或住宅（甲类）的政府土地
- 大型公共设施周边，便于人口与就业协同
地积权只能由送出区转移至同分区或经规划署同意的跨区接收地，不可无限制输往维港两岸都会区。
四、地积比率转移的买卖流程概览
| 步骤 | 主要工作 | 负责方 |
|---|---|---|
| 1 | 确认地段在送出区范围内 | 业权人 + 规划署 |
| 2 | 估算可转移的「未用尽地积」 | 认可测量师 |
| 3 | 在中介平台登记地积权 | 专责机构 |
| 4 | 寻找接收方、议价、签临时协议 | 卖方 + 买方 |
| 5 | 完成转名、登记、缴付印花税 | 地政总署 + 律所 |
| 6 | 接收方按新地积上限向城规会申请发展 | 接收方 + 城规会 |
整个流程通常需时 6 至 12 个月，视乎地段复杂度与议价进度。
五、买卖双方常见关注点
卖方关心什么？
- 历史建筑或保育元素：若地段含被评级的历史建筑，可转移地积量通常会按比例扣减
- 补地价安排：保留低密度发展可豁免部分补地价，但具体豁免幅度以地政总署个案审批为准
- 业权整合难度：若地段业权分散，需先统一业权方可参与计划
买方关心什么？
- 接收区的地积上限与用途限制：额外地积须「叠在」原有规划用途之上，不可改变分区用途
- 基建承载力：密度增加后，区内交通、排污、供水须通过相关部门的「技术可行性」评估
- 地积权价格波动：价格由市场撮合，与楼市周期高度相关
六、与「市区重建局（TDR）」的关系
先导计划并非市区重建局（市建局）所推的市区更新项目：
| 维度 | 地积比率转移先导计划 | 市建局重建项目 |
|---|---|---|
| 主导机构 | 政府规划署 + 地政总署 | 市区重建局 |
| 适用地区 | 新界新市镇以外九个旧区 | 油尖旺、深水埗、土瓜湾等市区 |
| 推动方式 | 业主自发参与 | 集体收购 + 强制收回 |
| 资金来源 | 地积权市场交易 | 政府注资 + 项目收益 |
内地读者可把前者理解为「业主自主版」、把后者理解为「政府主导版」。
七、对内地读者可能产生的影响
- 香港置业者：若关注大埔、元朗、上水等新界二手物业，可留意未来卖方是否参与地积权交易——这可能影响该区的成交活跃度与楼价
- 香港投资者 / 开发商：在评估新界旧区项目时，应把地积权市场列为新变量
- 在港工作人士：暂居新界旧区的内地人才，重建密度变化将影响周边租金、交通与社区面貌
八、查询与跟进建议
- 规划署法定图则与分区计划大纲图：可在城规会网页查阅每个旧区的「地积比率」上限
- 地政总署补地价 / 地积权记录：可查询已登记地积权交易个案
- 专业测量师与律师：参与前建议委托具 TDR 经验的认可专业人士
计划仍处先导阶段，范围、价格基准、税务安排均可能调整，请以政府最新公布为准。
希望本文有助内地读者理解香港这项较新、且较技术性的土地规划工具。香港大全 整理了多篇与香港土地、房屋及发展规划相关的指南，欢迎继续浏览。
常见问答
地积比率转移先导计划覆盖哪些香港旧区？
先导计划首阶段在新界新市镇以外划定九个旧区为「送出区」，包括上水石湖墟、粉岭联和墟、大埔旧墟、沙田大围、荃湾旧区、元朗旧墟、屯门旧墟、长洲及西贡墟。这些区域共同点是楼龄普遍较高、具备重建潜力但受规划限制。具体边界以政府规划署、地政总署最新公布为准。
送出地的地积权可以卖到维港两岸的市区吗？
不可以。地积权只能由送出区转移至同分区，或经规划署同意的跨区接收地，并不可无限制输往维港两岸都会区。接收区多集中在港铁站 500 米步行范围、已规划为综合发展区或住宅用途的政府土地，以及大型公共设施周边。
参与地积比率转移后，业权人还能在原址重建吗？
可以，但必须在较低基准下重建。业权人承诺不在原址大幅发展，作为补偿，政府容许其将「未用尽的地积」以「地积权」形式独立出售。若地段含被评级的历史建筑，可转移地积量通常会按比例扣减。若业权分散，需先整合业权方可参与计划。
地积权的价格由谁决定？会不会出现官方托市？
地积权的价格由市场供需决定。卖方与买方在政府委托的专责中介平台上报价、撮合与登记，政府不设底价、不作托市。价格与楼市周期高度相关，会随市场波动，具体行政指引与价格基准可能因政策优化而调整。
普通内地买家如果想买入新界旧区物业，需要留意什么？
若关注大埔、元朗、上水等新界二手物业，可留意卖方是否参与地积权交易——送出方保留低密度发展可豁免部分补地价，但具体豁免幅度以地政总署个案审批为准；接收方购入地积权后须按新地积上限向城规会申请发展，区内交通、排污、供水须通过相关部门的技术可行性评估。建议委托具 TDR 经验的认可测量师与律师协助。