内地人香港买房额外印花税缴纳全攻略
在香港购置住宅物业，买家除了要缴交按交易代价或物业市值（以较高者为准）计算的从价印花税（AVD）外，符合特定身份的买家还须额外缴付两类印花税——买家印花税（Buyer’s Stamp Duty，简称 BSD） 与 新住宅印花税（New Residential Stamp Duty，简称 NRSD）。两税并行征收，税率均为物业交易代价或市值的 15%，合共可达 30%，是内地居民赴港置业前必须先厘清的成本。
需要特别留意的是，2024年《施政报告》宣布并经《2024年税务（修订）（住宅物业）条例》落实后，所有相关额外印花税的适用安排已统一适用于 2024 年 10 月 25 日或之后签订的住宅物业买卖协议，并无到期日（即俗称”无限期”），本文以此为基准撰写。
一、两大额外印花税一览
| 项目 | 买家印花税（BSD） | 新住宅印花税（NRSD） |
|---|---|---|
| 设立年份 | 2012 年 10 月 | 2016 年 11 月 |
| 法律依据 | 《印花税条例》第 6AD 条 | 《印花税条例》第 6ABA 条 |
| 税率 | 15% | 15% |
| 计税基础 | 物业交易代价或市值（取较高者） | 同 BSD |
| 适用对象 | 公司买家、非香港永久性居民买家、多个住宅物业买家 | 非香港永久性居民买家、所有持有多于一个住宅物业的买家 |
| 是否可获豁免 | 部分情况可申请豁免（详见第三节） | 部分情况可申请豁免（详见第三节） |
| 是否”无限期” | 是（2024.10.25 后签订协议） | 是（2024.10.25 后签订协议） |
简单来说：只要内地居民买家在 2024 年 10 月 25 日或之后签订住宅物业买卖协议，且不符合任何豁免条件，便须同时缴付 BSD 与 NRSD 两项各 15% 的额外印花税，再加上按标准从价印花税税率计算的基础 AVD。
二、谁是”须缴付额外印花税”的主体？
1. 买家印花税（BSD）下的”须缴税买家”
下列身份在港购置住宅物业，须缴付 BSD：
- 公司：不论注册地及股东身份，购入住宅物业均须缴纳 BSD（除非符合第 4A 部豁免条件）。
- 非香港永久性居民（包括持单程证、双程证、IANG、优才、高才通等各类签证的内地居民，以及外籍人士）。
- 多个住宅物业买家：在取得物业当日起，已持有任何其他香港住宅物业者。
2. 新住宅印花税（NRSD）下的”须缴税买家”
NRSD 的征税基础与 BSD 高度重叠，主要包括：
- 非香港永久性居民买家。
- 在取得新物业时已持有一个或以上香港住宅物业的买家。
- 与配偶联名购入新物业时，夫妻任一方名下已有住宅物业，便会被视作”多个住宅物业买家”。
3. 内地居民典型的适用情境
一名内地居民持学生签证在港读书，首次购入一个住宅物业自住：
- 身份属”非香港永久性居民” → 须缴 BSD
- 不持有其他香港住宅物业 → 仍属”非香港永久性居民”身份，须缴 NRSD
结论：两项额外印花税合计 30% 几乎难以避免，直至取得香港永久居民身份后才有资格适用标准 AVD。
三、计税方式与计算案例
1. 基础 AVD 税率（标准税率）
香港从价印花税采用累进税率，针对”非被视为额外印花税适用对象”的买家（即香港永久居民首次置业），第 1 标准税率第 1 级税率为 100 港元；若属其他情形，则一律按第 1 标准第 2 级税率 4.25% 起跳（300 万港元以下部分），并按物业价值分段递增（具体税率分段以官方最新公布为准）。
2. 额外印花税的统一计税公式
BSD = max(交易代价, 物业市值) × 15% NRSD = max(交易代价, 物业市值) × 15%
两税独立计算，但计税基础相同。
3. 计算案例（内地买家首次置业）
假设一名内地居民买家以 800 万港元 购入一个住宅物业自住，该物业估值为 800 万港元。
| 税项 | 计税基础 | 税率 | 应付金额 |
|---|---|---|---|
| 从价印花税（AVD，按第 1 标准第 2 级） | 800 万 | 约 4.25% | 约 34 万 |
| 买家印花税（BSD） | 800 万 | 15% | 120 万 |
| 新住宅印花税（NRSD） | 800 万 | 15% | 120 万 |
| 合计 | — | — | 约 274 万 |
可以看到，仅印花税一项已占总房价约 34%，是置业前必须量化的固定成本。
四、申报与缴纳流程
1. 谁来申报？
香港《印花税条例》第 6AE 条规定：
- 在 2014 年 6 月 28 日之前签订的买卖协议，由卖方负责缴纳 AVD；
- 在 2014 年 6 月 28 日或之后签订的买卖协议，一律由买方负责缴付所有印花税，包括 AVD、BSD 及 NRSD。
2. 何时申报？
| 触发时点 | 申报期限 |
|---|---|
| 买卖协议（正式买卖合约）签订日 | 签订后 30 日内 |
| 转让契约（”楼契”）签订日 | 签订后 30 日内 |
实务上，买方通常先就买卖协议缴付”印花”，再于签订楼契后缴付楼契的印花。BSD 与 NRSD 一般在签订楼契时才到期缴纳。
3. 如何申报？
- 电子方式（StampEasy）：经税务局网页（gov.hk 域名下的电子印花系统）即时加盖印花。
- 纸本方式：填妥税务局指定表格（IRD 表格 IRSD 108 等），连同买卖协议正本、物业市值证明等文件，递交或邮寄至税务局印花税署。
4. 何时缴款？
加盖印花时即场缴付或于限期前缴清。逾期可被征收：
- 逾期附加费：税额 2 倍（如逾期不超过 1 个月）；6 倍（逾期 1–3 个月）；10 倍（逾期超过 3 个月）；
- 情节严重者更可能被检控。
五、可申请豁免或退回的常见情形
BSD 与 NRSD 均设有法定豁免机制。内地买家较常触及的有以下情形（具体资格以官方最新公布为准）：
- 联名物业重新分配业权：联名共有人之间因应遗嘱、婚姻破裂、死亡等改变业权分配，且符合指明条件。
- 近亲之间转让：买卖双方为近亲（包括配偶、父母、子女、兄弟姊妹、祖父母、孙子女等），并符合相关居港及持有期间要求。
- 非住宅转住宅：购入时若非住宅物业无须缴额外印花税，其后改为住宅用途一般不会追溯征收。
- 永久居民身份追溯豁免：买家在签订买卖协议时并非香港永久居民，但在签订楼契前已取得永久居民身份，可申请豁免 NSRD 与 BSD（如符合条件）。
- 更换唯一居所：已有住宅物业的买家，购入新物业拟用作自住唯一居所，且在指定时限内出售原有物业，可申请部分豁免（适用 NRSD）。
特别提示：若希望以”未来取得永居”为由延迟缴税，应在签署正式买卖合约前咨询专业人士，并保留完整居留签证与抵港记录。
六、常见误区与风险提示
- “先签临约再想办法”：临约（临时买卖合约）虽非课税文件，但若其后签订的正式买卖合约（楼契前的 AVA）含有约束力条款，可能被视同已签订；建议在临约阶段便准备好资金计划。
- “借用近亲名义联名可豁免”：若被税务局认定为虚假交易或非真实赠与，豁免会被撤销并追溯征税，且可能被检控。
- “转按或加按不会触发”：对已持有物业再加按或转按，与 BSD/NRSD 无关，但会增加从价印花税（AVD）的计算基础理解复杂度。
- “先购入工商铺再转住宅”：转用途时若由住宅改作非住宅再回购，仍受 NRSD 约束，须谨慎规划。
- 未及时申报罚款远高于税额：10 倍附加费在长期持有物业后可能成为巨额负担。
七、缴税前后的实务清单
- 确认身份（永久居民 / 非永久居民 / 公司）
- 确认物业用途（住宅 / 非住宅）
- 索取独立估值（如交易代价明显低于市值，税务局可按市值评税）
- 备齐资金（建议预留房价 35% 以上的现金，覆盖税费与首期）
- 选择电子印花（StampEasy）或纸本加盖
- 在楼契签订后 30 日内加盖印花并缴款
- 妥善保存印花证明，作为日后申请豁免或继承的凭证
八、结语
内地居民在香港购置住宅物业，印花税成本往往远超内地同类交易。BSD 与 NRSD 各 15% 的额外税负，加上按第 1 标准第 2 级计算的 AVD，使”上车”门槛大幅抬高。在签署任何买卖文件前，务必先确认自身身份、物业用途及未来居港安排，并对是否适用豁免条款作出书面评估。
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常见问答
内地人在香港买住宅物业，到底要交几种印花税？税率各是多少？
根据现行制度，内地居民（非香港永久性居民）以住宅物业为标的在港买房，原则上须同时缴付三部分印花税：基础从价印花税（AVD），以及两项额外印花税——买家印花税（BSD）与新住宅印花税（NRSD）。BSD 与 NRSD 税率均为物业交易代价或市值（取较高者）的 15%，合共可达 30%；基础 AVD 则按第 1 标准第 2 级税率 4.25% 起跳并按物业价值分段递增（具体税率分段以官方最新公布为准）。
2024 年 10 月 25 日之后签订买卖协议，额外印花税是不是”无限期”都要交？
是。文章明确指出，《2024年税务（修订）（住宅物业）条例》落实后，所有相关额外印花税的适用安排已统一适用于 2024 年 10 月 25 日或之后签订的住宅物业买卖协议，并无到期日（即俗称的”无限期”）。在此日期之前签订协议所适用的旧有安排，并不构成本文讨论范围。
BSD 和 NRSD 的计税基础是一样的吗？以哪个金额为准？
两税计税基础相同，均以物业交易代价或市值（取较高者）为准，并按此独立计算 15% 税额。文章给出的案例显示：若物业交易代价与估值同为 800 万港元，BSD 与 NRSD 各为 120 万港元；若交易代价明显低于市值，税务局可按市值评税，因此买方在交易前应索取独立估值。
印花税要在什么时候、由谁来申报？逾期会怎样？
按《印花税条例》第 6AE 条，2014 年 6 月 28 日或之后签订的买卖协议，一律由买方负责缴付所有印花税。申报时点方面，须在买卖协议（正式买卖合约）签订后 30 日内、以及转让契约（”楼契”）签订后 30 日内加盖印花并缴款（BSD 与 NRSD 一般在签订楼契时才到期缴纳）。逾期可被征收逾期附加费，税额 2 倍（逾期不超过 1 个月）、6 倍（逾期 1–3 个月）、10 倍（逾期超过 3 个月），情节严重者更可能被检控。
取得香港永久居民身份后，之前签的临约或正式合约能退回 BSD、NRSD 吗？
文章列出了”永久居民身份追溯豁免”情形：买家在签订买卖协议时并非香港永久居民，但在签订楼契前已取得永久居民身份，可申请豁免 NRSD 与 BSD（如符合条件）。因此文中特别提示，若希望以”未来取得永居”为由延迟缴税，应在签署正式买卖合约前咨询专业人士，并保留完整居留签证与抵港记录。
用近亲名义联名买房，是不是就能免掉额外印花税？
不一定。文章指出，近亲之间转让须买卖双方为指定近亲（包括配偶、父母、子女、兄弟姊妹、祖父母、孙子女等），并符合相关居港及持有期间要求，方可适用豁免。同时文章明确警示，若被税务局认定为虚假交易或非真实赠与，豁免会被撤销并追溯征税，且可能被检控，因此不能简单以”挂名”方式规避税负。