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香港民政处大厦管理联络服务内容

在香港买楼、住屋苑，业主与业主、业主与法团、业主与物管之间的纠纷几乎难以避免。许多人不知道，香港民政事务总署（民政处）下设的「大廈管理聯絡小組」（Building Management Liaison Team，简称 BMLT）长期为市民提供免费的调解与转介服务，是处理大厦管理争议的第一站。本文整理民政处大厦管理联络服务的核心内容、服务范围、申请方式与时间安排，供内地读者参考。

温馨提示：以下信息综合自民政事务总署公开资料。具体服务细节、办公时间、调解费用（如有）等以官方最新公布为准。

一、什么是「大廈管理聯絡小組」？

「大廈管理聯絡小組」隶属民政事务总署，是政府在地区层面的「大厦管理调解与支援」窗口，主要职责包括：

联络小组成员多由具备调解资历的专业人员组成，处理过的案件涵盖漏水维修责任、装修纠纷、公用设施使用、法团选举争议、管理费追讨等。

二、服务覆盖的六大争议类型

民政处调解服务以自愿为原则，不涉及审裁权力，亦不会代市民作出强制决定。下列争议类型较为常见：

争议类型 常见情境
维修责任 公共地方维修费分摊、外墙渗水维修责任归属
管理费 管理费水平异议、拖欠管理费的催收争议
公用地方使用 会所、停车场、天台、走廊的使用规则
装修与改建 单位内部装修对楼宇结构或邻居的影响
法团内部争议 管委会选举程序、会议召集、议程合规
管理公司合约 解约、续约、表现评估与服务条款

重要提示：若争议涉及人身伤害、租约纠纷、楼宇结构安全或刑事案件，应分别向警方、土地审裁处、屋宇署或其他执法部门寻求协助，民政处调解并不适用。

三、申请方式与流程

1. 初步联络

申请人可透过以下方式联络所属地区的民政事务处：

2. 提交资料

一般需提交的资料包括：

3. 调解安排

4. 调解结果

调解成功后，双方签订调解协议（Settlement Agreement），内容详细、明确、具有合同性质。若双方愿意，可向法院申请将调解协议化作法庭命令。

如调解不成功，联络主任可协助将案件转介至土地审裁处（Lands Tribunal）或小额钱债审裁处，由司法机构处理。

五、调解证书与法定效力

根据香港《调解条例》（香港法例第620章），由合资格调解员在香港进行的调解，所达成的协议具有合同效力。

「调解证书」是什么意思？

调解完成后，调解员可发出「调解证书」（Mediation Certificate），证明：

调解证书的作用

法定时限

根据《调解条例》第10条，自调解结束日起计3个月内，任一方可向法院申请发出「调解证书命令」。逾期申请须获法庭许可。

六、申请转介：如何从调解走向司法？

如调解失败，民政处可协助转介至下列机构：

机构 适用案件类型
土地审裁处 大厦管理争议、公契诠释、管理费纠纷
小额钱债审裁处 争议金额不超过港币7.5万元的金钱纠纷
区域法院 较复杂的民事纠纷
高等法院 涉及复杂法律问题或大额纠纷
消费者委员会 涉及管理公司服务质素的消费纠纷
警方 涉及刑事成分的案件

提示：审裁处与法院的诉讼涉及诉讼费、法律费用与时间成本，建议优先尝试调解。

七、注意事项与实用提示

1. 调解是自愿的

任何一方有权拒绝参与调解，或在调解过程中退出。联络主任会尊重当事人的意愿。

2. 调解不等于仲裁

调解员不会作出有约束力的裁决，所有协议须双方同意才有效。

3. 保密原则

调解过程属保密性质，调解员不得在后续司法程序中披露调解内容，除非双方书面同意。

4. 费用

5. 语言

调解一般以广东话或普通话进行，视乎调解员与当事人语言而定。

6. 时限

联络主任会按争议性质安排调解会议，一般由首次接获申请至调解会议约2至4星期，具体以各区人手与排期为准。

八、内地业主的特别提示

1. 跨境调解安排

民政处调解要求当事人亲身出席，对于身在内地、不便经常往返香港的业主：

2. 公契语言

部分大厦公契为英文版本，内地业主可：

3. 授权委托

如业主不能亲身处理香港物业事宜，可透过授权委托书（Power of Attorney）委托他人代为处理，包括出席法团会议、参与调解等。授权委托书须经香港高等法院或中国委托公证人公证。

4. 联络主任的协助

内地业主面对大厦管理争议时，可主动联络所属地区民政处的联络主任，了解：

九、与其他纠纷案件总结

渠道 协调机构 费用 调解文件
民政处调解 民政事务总署 免费 调解证书、调解协议
私人调解 持牌调解员 收费 调解证书、调解协议
司法调解 法院 法院费用 法庭命令
社区调解 社区调解中心 免费 调解协议

结语

香港的大厦管理争议处理体系以「调解优先、司法为后」为核心。民政事务总署的大厦管理联络服务，为业主提供了法律框架之外的另一条解决路径。对于内地业主而言，了解这一渠道，可在面对物业管理、公契纠纷、法团争议时多一份选择。

香港大全 设有「香港业主与物业管理」专区，整理香港公契、业主立案法团、物业管理法规以及实用的其他在港生活指南，欢迎查阅。

常见问答

民政处大厦管理联络服务是免费的吗？哪些情况可以申请？

民政事务总署「大廈管理聯絡小組」提供的调解服务为免费，申请人可通过电话、电邮、亲临柜台或部分网上表格等方式联络所属地区的民政事务处。服务覆盖维修责任分摊、管理费异议、公用地方使用、装修影响、法团内部争议、管理公司合约等常见大厦管理争议类型。需要留意的是，若争议涉及人身伤害、租约纠纷、楼宇结构安全或刑事案件，民政处调解并不适用，应另向警方、土地审裁处或屋宇署等执法部门寻求协助。

调解失败后还可以走司法途径吗？流程是怎样的？

可以。调解不成功时，联络主任可协助将案件转介至土地审裁处或小额钱债审裁处等司法机构，由法院按司法程序处理。土地审裁处一般处理大厦管理争议、公契诠释及管理费纠纷；小额钱债审裁处则处理不超过港币7.5万元的金钱纠纷；较复杂或涉及大额争议的案件，会按需要转介至区域法院或高等法院。需注意，审裁处与法院的诉讼涉及诉讼费、法律费用与时间成本，建议优先尝试调解。

「调解证书」有什么用途？申请有时限吗？

调解证书（Mediation Certificate）由合资格调解员发出，证明调解确实发生、双方曾出席会议，以及达成或未达成协议的结果。其主要作用包括：作为向法院申请将调解协议登记为具强制执行力的法庭命令的依据；作为法庭考虑诉讼费用分配时的关键因素；以及证明调解符合《调解条例》（香港法例第620章）的要求。根据该条例第10条，自调解结束日起计3个月内，任一方可向法院申请发出「调解证书命令」，逾期申请须获法庭许可。

内地业主不便经常往返香港，可以怎样参与调解？

民政处调解一般要求当事人亲身出席，身在内地的业主可考虑以下安排：委任香港居民代表代为出席；事先沟通是否可采用遥视方式，须双方与联络主任协商；涉及内地银行帐户或跨境支付等跨境因素，调解员会按双方实际需要设计方案。如业主长期不便亲身处理香港物业事宜，亦可透过授权委托书（Power of Attorney）委托他人代为出席法团会议或参与调解，授权委托书须经香港高等法院或中国委托公证人公证。

内地业主看不懂英文公契怎么办？

部分大厦的公契为英文版本，内地业主可申请公契的中文翻译本（如有），或聘请持牌法律专业人士协助理解公契条款。联络主任可解释一般条款，但不提供法律代理服务，也不就具体法律意见承担责任。在申请调解时，建议一并准备公契、过往会议纪录、通知信函等文件副本，以便联络主任评估争议性质并安排调解会议。

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