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非公司业主物业税申报

物业税（Property Tax）是香港税务局向持有香港物业并将其出租的业主征收的一种税种。无论你是本地业主、持单程证赴港的新业主，还是以海外身份持有香港出租物业的非香港居民，只要物业在香港产生租金收入，便需要依法申报。本指南聚焦”非公司业主”——即以个人名义持有出租物业的纳税人，介绍税率、计算方式、申报流程与常见误区。

需要特别留意：物业税与差饷是两种不同费用，前者是政府税项，后者是按物业应课差饷租值征收的市政服务费。本指南仅讨论物业税。

一、物业税的基本要素

1. 谁需要缴纳物业税？

以下三类情况均构成物业税的纳税义务：

持有者类型 是否需要缴纳物业税
个人业主将名下物业出租 是
联名业主共同出租物业 是（按比例分别缴纳）
公司持有并出租物业 不适用（公司物业按利得税处理）

2. 课税年度与税率

3. 应评税净值如何计算？

物业税的应评税入息，是实际租金收入扣除 20% 免税额后的数值。20% 免税额是法定的”修缮及支出”标准扣除，无需提供单据。

计算公式：应评税入息 = 全年租金收入 ×（1 − 20%）= 全年租金收入 × 80%

应缴物业税 = 应评税入息 × 15%

举例：某业主全年实收租金为 24 万港元（即 320，000），则应评税入息为 192，000，应缴物业税为 28，800。

二、谁是物业税的”应被评税人”？

1. 业主身份判定

物业税向”业主”征收，业主通常指：

2. “非公司业主”的特殊含义

“非公司业主”是指以个人身份持有出租物业的业主。这与”法团业主”（如有限公司、信托、合作社）相对。税务局对两者的处理方式不同：

维度 非公司业主 公司业主
适用税种 物业税 利得税
税率 15% 按利得税两级制（具体以官方最新公布为准）
课税基础 租金净额 物业出租利润
报税表 BIR60 利得税报税表

重要提示：如果你以个人名义持有物业，但物业本身是以公司名义持有或经营，税务待遇可能按利得税处理；具体归属以物业登记资料与实际持有结构为准。

三、物业税的申报流程

1. 何时会收到报税表？

香港税务局会在每年4月初统一发出上一课税年度的物业税报税表（BIR60）。新购入并出租的物业，在税务局建立评税档案后，会在下年度首次收到报税表。

2. 申报步骤一览

  1. 收到 BIR60：以个人名义持有的出租物业，会获发一份独立的物业税报税表
  2. 填写入息资料：填报全年租金总额、租约期、承租人等
  3. 申报免税额或扣除：标准 20% 免税额自动适用；如申请”物业按揭利息”扣除，须备齐证明文件
  4. 签字递交：可通过”税务易”（eTAX）网上递交，亦可邮寄或亲临税务中心
  5. 接收评税通知书：税务局审核后会发出评税，注明应缴金额

3. 暂缴物业税机制

香港采用”先暂缴、后核实”的税务安排：

现金流提示：新出租业主首年无暂缴税；第 2 年起须按上一年度评税预缴，签订租约前宜预留资金。

4. 缴税方式

可选择以下方式缴付物业税：

四、可申请的扣除与减免

1. 法定 20% 免税额

适用于所有非公司业主，无需提供收据，是最常使用的扣除项。

2. 物业按揭利息（须符合条件）

如业主为物业办理按揭贷款，已缴付的按揭利息可在特定情况下申请扣除：

注意：纯投资出租物业（业主不住）的按揭利息，在标准 20% 免税额已涵盖的前提下，一般不可额外申请扣除；具体可否再扣除，以税务局审查为准。

3. 修缮与装修支出

4. 联名业主的分摊方式

联名持有的出租物业，每个业主按比例分别被评税。比例以物业登记为准，常见的有 50/50 或按出资比例。

五、非香港居民业主的特殊安排

1. “代收租金”机制

非香港居民业主如不在港，税务局可视乎情况委任一名代收租金代理人（Agent），由代理人在香港代为收取并向税务局申报租金。

代理人通常是：

2. 税务代表与申报责任

即使业主长期不在港，物业税申报责任并不会因离港而免除。常见做法是：

3. 海外收入豁免的可能性

非香港居民业主若同时拥有香港以外的租金收入，该部分不属于香港物业税的课税范围，无须申报。

六、常见误区与合规提示

1. 把”空置期”当作不申报理由

即使物业在课税年度内部分时间空置、未实际出租，只要曾有出租事实，仍须就实际租金申报；空置期不需评估税项，但若有申报，需在 BIR60 注明空置月份。

2. 把”实收租金”与”应收租金”混淆

物业税的入息基础是应收租金（contract rent），而非实收金额。即使租客拖欠租金，业主仍须按租约金额申报；待租客实际缴付后再做调整（”坏帐”扣除须有法律追索证明）。

3. 忽视联名持有

联名持有的出租物业，每位业主均会收到独立的 BIR60，须各自申报；不可只由其中一人代为处理。

4. 漏报附属车位或泊位

随物业一起出租的车位、泊位、独立储物室，租金须一并申报；分项单独出租的，亦须纳入计算。

5. 误以为”自住”就不需物业税

自住物业无须缴纳物业税，但必须满足”业主自住”条件；若将物业全屋出租予他人，则属于出租物业，应依法申报。

七、违规后果与救济途径

1. 常见违规情形

行为 可能后果
逾期申报 罚款 + 补税利息
故意漏报租金 追补评税 + 罚款，情节严重者会被检控
提供虚假资料 可被检控

2. 救济途径

如对评税结果有异议，可于评税通知书发出后：

  1. 在 1 个月内以书面形式向税务局提出反对
  2. 附上证明文件与申辩理由
  3. 如反对被驳回，可向税务上诉委员会上诉

逾期仍可提出，但须有合理由头（如长期不在港、疾病等）并获税务局接纳。

八、关键时间节点速查

事项 时间节点
上一课税年度结束 每年3月31日
报税表发出 每年4月初
报税表截止 通常为发出后5个月（以报税表注明的日期为准）
暂缴税第1期 每年11月
暂缴税第2期 次年4月
评税通知书发出 5月至10月陆续发出

结语

对非公司业主而言，物业税的申报并不复杂，核心在于把握”租金 − 20% 免税额 × 15% 税率”这条主线，并按时处理暂缴税与年度评税。若物业涉及联名持有、按揭利息扣除或长期离港，建议尽早委任香港的会计师或税务顾问协助，确保申报合规、扣除完整、现金流可控。

如果你希望进一步了解香港的差饷与地租、个别人工税申报或物业印花税安排，香港大全 收录了更多香港相关指南，覆盖由定居、置业到日常办税的多个主题，可供你按需查阅。

常见问答

非公司业主的香港物业税税率是多少？怎么算应缴税额？

香港物业税的标准税率为 15%，适用于以个人名义持有并出租物业的业主（2026 年度起以官方最新公布为准）。应评税入息按”全年实际租金收入 ×（1 − 20%）”计算，20% 是法定”修缮及支出”标准免税额，无须提供单据；再以应评税入息乘以 15% 即得出应缴物业税。例如全年实收租金 24 万港元，应评税入息为 19.2 万，应缴物业税约为 2.88 万。

物业税和差饷是同一种费用吗？两者有什么区别？

不是同一种费用。物业税是香港税务局对出租物业的应评税净值征收的政府税项；差饷则是按物业应课差饷租值征收的市政服务费，由差饷物业估价署负责。两者征收主体、计税基础和用途均不同，本文仅讨论物业税。

收到 BIR60 报税表后怎么申报？逾期会有什么后果？

业主收到 BIR60 后，可按指引填报全年租金总额、租约期、承租人等资料，标准 20% 免税额自动适用；若申请物业按揭利息扣除，须备齐贷款合约与利息单据。申报可通过”税务易”网上递交，也可邮寄或亲临税务中心。若逾期申报或故意漏报，税务局可处以罚款及补税利息，情节严重者可被检控；提供虚假资料亦可能被检控。

自住物业是否需要缴纳物业税？按揭利息可以扣除吗？

自住物业无须缴纳物业税，但须满足”业主自住”条件；若全屋出租予他人，则属于出租物业，须依法申报。物业按揭利息可在特定情况下扣除，例如物业用作自住，或自住兼出租时按比例分摊利息，纯投资出租物业的按揭利息在标准 20% 免税额已涵盖的前提下，一般不可额外扣除，具体以税务局审查为准。

非香港居民业主人在内地，物业税要怎么申报？

非香港居民业主即使长期不在港，物业税申报责任并不会因离港而免除。业主可委任香港持牌地产代理、物业管理公司或经税务局认可的香港亲属作为”代收租金代理人”，也可委托会计师或税务顾问代为处理，或通过”税务易”线上账号自行申报。位于香港以外的租金收入不属于香港物业税课税范围，无须一并申报。

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