买卖住宅物业印花税税率表
在香港购买住宅物业，买家须按物业成交价或物业市值（以较高者为准）向税务局缴纳印花税。住宅物业涉及三种性质不同的税种：从价印花税（AVD）、新住宅印花税（NRSD） 及 买家印花税（BSD）。三者叠加计算，并按买家身份（是否香港永久居民、是否为首次置业、是否为公司名义等）以及物业用途决定适用税率。
由于各税种于不同年度的修订幅度不小，且多项豁免与减免须满足特定条件，建议在签订临时买卖合约前，先核对税务局最新公布，并按本文表格逐项对号入座。以下税率为整理用途，实际缴税以官方最新公布为准。
一、三种印花税速览
1. 从价印花税（AVD）
适用所有住宅物业交易，按物业价值采用累进税率。除获得豁免，AVD 是大多数本地买家最主要的印花税支出。
2. 新住宅印花税（NRSD）
针对非香港永久居民或以公司名义购入住宅物业的买家征收，相当于在 AVD 之上叠加 7.5% 的一道”辣招”。NRSD 与 AVD 同时计算并征收，并非替代关系。
3. 买家印花税（BSD）
同样针对非香港永久居民或公司买家，叠加征收，相当于物业价值 15% 的额外税款。
合计提示：非香港永久居民若以个人名义购入第二套或以上住宅，AVD（4.25% 以上）+ NRSD（7.5%）+ BSD（15%）三者叠加，最高可达物业价值的 逾三成。
二、从价印花税（AVD）税率表
AVD 自 2024 年 2 月 28 日起取消统一 15% 税率安排，恢复按物业价值的累进计算方式。
表 1：从价印花税（AVD）累进税率
| 物业价值（港币） | 第 1 档税率 | 第 2 档税率 | 第 3 档税率 | 第 4 档税率 |
|---|---|---|---|---|
| 适用情形 | 一般住宅 / 第二套起 | 同上 | 同上 | 同上 |
| 不超过 3,000,000 元 | 100 元 | — | — | — |
| 3,000,001 — 3,528,240 元 | 1.50% | — | — | — |
| 3,528,241 — 4,500,000 元 | 1.50% | 20% | — | — |
| 4,500,001 — 6,000,000 元 | 1.50% | 3% | 20% | — |
| 6,000,001 — 9,000,000 元 | 1.50% | 3% | 4.25% | 20% |
| 9,000,001 — 20,000,000 元 | 1.50% | 3% | 4.25% | 4.25% |
| 超过 20,000,000 元 | 1.50% | 3% | 4.25% | 4.25% |
计算逻辑：物业价值按上表四个档位划分，每个区间适用对应的累进税率，税务局计算器会自动按公式推算应缴税款。买家可于税务局”物业印花税计算器”输入成交价取得官方数字。
AVD 常见豁免
符合以下情形的住宅交易，可获免缴或减半从价印花税：
- 香港永久居民买入物业时若同时持有住宅物业数目已超过上限，第 2 套及以上住宅按 AVD 第 2 档或以上计算；只有首套自住住宅可享较低档税率。
- 以「先租后买」或「租住权转让」形式购入出租公屋，符合特定条件者可获部分减免。
- 近亲之间转让住宅物业（例如父母将物业转予子女、配偶之间转让），若属「买卖」而非「馈赠」，按较低税率计税但仍须课税；若以「馈赠」契据处理，则按第 2 档 AVD 计算。
- 更换唯一居所并于指定期间内售出原有唯一居所，可按特定公式退还部分多缴税款。
- 继承或遗产执行人处置遗产物业，可获特定减免。
各项豁免与退还申请须依《印花税条例》及税务局指引办理，且大部分要求在签立转让契之前先获取同意。买家宜在签约前先咨询专业意见。
三、新住宅印花税（NRSD）税率与适用情境
表 2：新住宅印花税（NRSD）税率
| 适用对象 | 税率（以物业价值或市值较高者为准） |
|---|---|
| 非香港永久居民（个人） | 7.5% |
| 香港控股公司、合伙、信托等非个人名义 | 7.5% |
| 任何以非个人名义持有住宅的买家 | 7.5% |
NRSD 没有累进档位，不论物业价值大小，一律按 7.5% 计算。
NRSD 常见豁免
下列人士购入住宅物业，可申请豁免 NRSD：
- 获入境处批准「优秀人才入境计划」、「输入内地人才计划」、「科技人才入境计划」、「非本地毕业生留港／回港就业安排」等指定人才计划来港人士。
- 已在港居住并就读全日制课程的内地学生，于首次购入住宅时可获豁免。
- 在香港工作而居所受雇地的外籍人员，符合特定条件后亦可获豁免。
- 受养人（即上述合资格人士的配偶或子女），于取得受养人签证后购入住宅，亦可获豁免。
取得上述签证或居留许可并不等于自动豁免 NRSD，买家须在签订临时买卖合约之前向税务局提交「住宅物业交易通知书」（IRSD）及「豁免申请」，并备齐相关证明文件。
四、买家印花税（BSD）税率与适用情境
表 3：买家印花税（BSD）税率
| 适用对象 | 税率 |
|---|---|
| 非香港永久居民（个人） | 15% |
| 香港注册公司、合伙、信托等非个人名义 | 15% |
| 同时须购入住宅物业 | 15%（无论首套或额外住宅） |
BSD 与 NRSD 同样不分物业价值，按统一比例征收。两税可叠加计算。
BSD 常见豁免
BSD 适用的豁免名单与 NRSD 高度重叠，包括：
- 通过「优秀人才入境计划」、「输入内地人才计划」、「科技人才入境计划」、「非本地毕业生留港／回港就业安排」等获批来港的合资格人士。
- 已在港居住的内地学生。
- 在港工作的外籍雇员，符合特定条件者。
- 上述人士的受养人。
- 直系亲属之间转让物业的特定安排（须为「买卖」而非「馈赠」性质）。
五、按身份分类的适用税率一览
把三种税综合起来，可用下表快速判断自己属哪一类、适用哪些税率：
表 4：按买家身份的住宅印花税适用一览
| 买家身份 | AVD | NRSD | BSD | 合计（以 600 万元住宅为例） |
|---|---|---|---|---|
| 香港永久居民（首套自住） | 1.5% — 3% 累进 | 不适用 | 不适用 | 约 9 万元起 |
| 香港永久居民（第 2 套或以上） | 累进（较高档） | 不适用 | 不适用 | 视物业价值 |
| 非香港永久居民（首次置业个人） | 累进 | 7.5% | 15% | 约 135 万元起 |
| 非香港永久居民（第二套起个人） | 累进 | 7.5% | 15% | 视物业价值 |
| 公司、合伙、信托名义 | 累进 | 7.5% | 15% | 视物业价值 |
| 合资格人才计划来港人士 | 累进 | 豁免 | 豁免 | 仅 AVD |
六、计税示例（假设成交价）
下列例子以 600 万港元住宅成交价作演示，便于直观感受三种税的差异。实际数字请按物业价值套入表 1 计算，或直接使用税务局计算器。
示例 A：香港永久居民购入首套自住物业
- 物业价值 600 万元
- AVD 累进计算后约为 18 万元
- NRSD / BSD 均不适用
- 印花税支出约 18 万元
示例 B：非香港永久居民以个人名义购入首套住宅
- 物业价值 600 万元
- AVD 累进计算后约为 18 万元
- NRSD = 600 万 × 7.5% = 45 万元
- BSD = 600 万 × 15% = 90 万元
- 印花税支出约 153 万元
示例 C：合资格优才计划获批人士购入首套住宅
- 物业价值 600 万元
- AVD 累进计算后约为 18 万元
- NRSD 全数豁免
- BSD 全数豁免
- 印花税支出约 18 万元
上述示例说明，对于未取得合资格身份的非香港永久居民而言，600 万元住宅的印花税支出可高达物业价值的 逾两成半，而合资格身份可大幅降低入场成本。
七、签约前后须注意的事项
1. 签约前的合规步骤
- 签订临时买卖合约（S&P）前，先填妥「住宅物业交易通知书」（IRSD），按买家身份勾选适用税种。
- 如拟申请 NRSD 或 BSD 豁免，须于签约前向税务局提交 IRSD 并附上入境处发出的有效签证／居留许可副本。
- 核实公司名义买家董事及最终实益持有人的国籍，以免触发 BSD。
2. 合约期限与税务时点
- 印花税须于签立转让契（即「转名契」）后 30 日内缴交，否则须缴付逾期罚款。
- 如住宅物业在签立转让契后被取消交易，已缴印花税可依程序申请退还。
3. 退款与上诉渠道
- 若买家在签契时多缴税款（例如原本需付 AVD 较高档，但事后证明适用较低档或豁免），可于多缴税款日起 2 年内向税务局申请退还。
- 对税务局评税不服，可依《印花税条例》第 18 条向地方法院提出上诉。
八、常见误区提醒
- 「登记结婚后即视为永久居民」：并非如此。NRSD／BSD 适用与否以入境处的永久居民身份证明文件为准，仅持结婚证或受养人签证并不等同于香港永久居民。
- 「以信托持有即可避税」：信托属非个人名义，触发 BSD 与 NRSD 的可能性高，且税务局对实质受益人审查严格。
- 「先买后办签证可追溯豁免」：NRSD／BSD 豁免原则上须于签约前取得身份证明文件，事后补办通常不予追溯。
- 「成交价低于市值即可少交税」：印花税以成交价与市值较高者计算，刻意报低价反而可能被税务局按市值重估。
结语
香港住宅物业的印花税制度对不同身份的买家差异较大，合资格身份（优才、专才、IANG、内地学生等）可获得显著的成本节省，反之非本地买家需预留较高的税务预算。签约前的身份核对与文件准备，往往比事后补救更省时省钱。建议在置业前参阅税务局最新指引，并按本文表格套用适用税率，使预算更贴近实际支出。
更多关于香港身份规划、税务申报与置业的实用指南，请浏览 香港大全。
常见问答
内地的我以个人名义去香港买第一套房，三种印花税都要交吗？
要的。文章明确说明，三种税是叠加关系，并非二选一。即使你是首次置业，只要不是香港永久居民、也不是通过合资格人才计划获批来港，AVD、NRSD（7.5%）、BSD（15%）三项都要缴。以 600 万元住宅为例，文章示例显示总税负约 153 万元，约占房价的四分之一以上。建议签约前先核对自身身份，并使用税务局计算器取得官方数字，以官方最新公布为准。
香港「优才」「专才」「IANG」获批后买房，真的可以免掉那 15% 和 7.5% 吗？
文章列明，通过「优秀人才入境计划」「输入内地人才计划」「科技人才入境计划」「非本地毕业生留港／回港就业安排」等指定计划获批来港的人士，购入住宅时可同时获豁免 NRSD 与 BSD，只需缴交 AVD。但文章也提醒：取得签证并不等于自动豁免，必须在签订临时买卖合约之前，向税务局提交 IRSD 及豁免申请，并附上入境处发出的有效签证或居留许可副本，否则可能被视同普通非永居买家处理。
我拿的是「受养人签证」，可以作为合资格身份免 NRSD 和 BSD 吗？
可以，但同样有程序要求。文章在 NRSD 与 BSD 的豁免名单中都提到，上述合资格人士的配偶或子女（即受养人），在取得受养人签证后购入住宅，亦可申请豁免。关键在于「受养人签证」与「香港永久居民」是两回事：受养人签证只对应豁免资格，并不直接等同于永久居民身份。文章也强调，仅持结婚证或受养人签证并不免除 NRSD／BSD，须以入境处发出的有效文件为准。
印花税什么时候交？晚几天会怎样？
文章说明，印花税须于签立转让契（即「转名契」）后 30 日内缴交，否则须缴付逾期罚款。也就是说，缴税时点并不是签临时买卖合约那天，而是正式转名那天。买家应在签订 S&P 之前就完成 IRSD 填报与豁免申请（若有），把所需文件备齐，避免转名时手忙脚乱甚至被罚款。
签完契之后才发现多交了税，可以退吗？
可以，但有时限。文章指出，若买家在签契时多缴税款（例如原本应按 AVD 较低档计算，却按高档缴交，或事后证实符合豁免条件），可于多缴税款日起 2 年内向税务局申请退还。若对税务局评税不服，亦可依《印花税条例》第 18 条向地方法院提出上诉。建议保留所有缴税记录与身份证明文件，以便后续追溯。