同居人士联名买楼税费分摊：如何计算才最公平？
越来越多内地情侣、伴侣选择”先同居、后结婚”，却同时面对一个现实问题：香港的楼价不等人，要不要先以联名方式上车？
从印花税、按揭批核，到日后出售或分手时的权益处理，同居买家与已婚夫妻适用的是两套完全不同的香港法律框架。本文逐项拆解同居人士联名买楼的税费分摊逻辑，帮助你在签约前先理清思路。
文章涉及的具体税率、按揭成数与政府收费，均以官方最新公布为准。
一、为什么”同居”这件事，在香港买楼时格外关键？
香港的房屋与税务制度长期以婚姻关系为分水岭：
- 已婚夫妻：联名买楼一般被视为”近亲转让”或共同投资，部分印花税可获豁免；按揭可合并计算两人入息。
- 同居伴侣（不论异性或同性、未婚或未办理婚姻程序）：在法律上属于”非近亲”，适用与普通投资者相同的税费与按揭规则。
换言之，同样两个人买同一层楼，”结婚证”的有无，可能直接决定数十万港元的税费差额。
这一点，是所有内地情侣来港置业前必须先弄清楚的。
二、印花税：从价印花税与新住宅印花税
1. 同居人士并非”近亲”
根据香港《印花税条例》，”近亲属”一般指配偶、父母、子女、兄弟姊妹、祖父母、孙子女。同居伴侣不在此列。
因此，无论你与伴侣共同持有几层物业：
- 不能享受”近亲转让”下的较低税率
- 不能使用”先买后卖”时的退税机制（已婚夫妻在买入新物业后 6个月内卖掉唯一住宅，可申请退还新住宅印花税的差额；同居人士并不适用此安排）
2. 实际税负如何计算？
按现行机制，同居人士联名买楼时，常见情形如下：
| 物业类型 | 同居联名适用税率 | 备注 |
|---|---|---|
| 住宅物业（双方均非首置） | 从价印花税（AVD）第1标准税率 | 视同一般投资者，按物业售价累进计算 |
| 住宅物业（其中一方已是香港永久居民且物业为其首置） | 新住宅印花税（NRSD） 第1标准税率 | 即”首置印花税”，按较高累进税率计算 |
| 非住宅物业（车位、商铺、工厦） | 从价印花税第1标准税率 | 不涉及 NRSD |
重点提示：
- 即使两人议定各占 50% 业权，印花税仍按整笔交易额计算，不会自动按比例分摊给税局。
- 在法律上，印花税由买方整体承担，实际如何分摊，属于两人内部的财务安排，需要在合同、协议或账目中明确。
- 现行税率表、累进档次与免税门槛，请以税务局最新公布为准。
三、厘印费与按揭契据
1. 厘印费（按揭契据印花税）
若联名买楼需要做按揭，每名借款人都要就其借款额单独缴付按揭契据印花税（厘印费），目前住宅按揭适用固定税率（以官方最新公布为准），按贷款额计算。
举例：
- 物业成交价 800 万港元
- 银行批出 70% 贷款，即 560 万港元
- 联名两人共同借款，厘印费按每名借款人的借款额计算
- 实际操作中，按揭契据会注明两人借款比例（例如 50:50），厘印费按此比例分别缴付
2. 同居 vs 已婚的按揭差别
| 项目 | 同居联名 | 已婚联名 |
|---|---|---|
| 入息合并计算 | 大多数银行可接受，但审批较严 | 普遍接受，按家庭总收入计算 |
| 压力测试 | 按两人合计 DTI / DSR 评估 | 同左，但部分银行有更宽松的内审指引 |
| 担保关系 | 互相属”非近亲”，法律上无自动连带责任 | 配偶在法律上具特定权利与义务 |
| 利率优惠 | 通常按一般客户计算 | 部分银行对家庭客户有额外优惠（视乎银行政策） |
实际审批结果因银行而异，建议提交申请前先做”多家银行预审”。
四、持有比例：50:50 还是 6:4？
同居联名买楼，业权比例可以自由约定，不一定是五五分。常见安排包括：
- 按出资比例：谁出多少，谁占多少业权
- 按还款贡献：首期与每月供款各占多少，决定最终业权
- 按未来承担：例如一方负责装修、另一方负责家具与家电，约定未来出售时按 50:50 分配
建议书面化的事项
无论采用哪种比例，以下内容最好以书面协议形式记录：
- 首期金额、出资方与资金来源
- 每月供款分摊比例
- 印花税、厘印费、装修费、物业税等支出如何分摊
- 任何一方想出售或加按时的处理机制
- 分手 / 终止同居时的物业处置方式（详见下文）
由于同居关系在法律上不享有类似婚姻的财产分配保障，一旦双方对簿公堂，法院主要依据：
- 出资证明（银行转账记录、收据）
- 双方书面协议
- 共同还款记录
- 双方协商结果
因此，所有资金往来尽量走银行账户，避免现金往来，对日后举证至关重要。
五、未来出售：内地买家要留意”买家印花税”
若日后出售物业，买家（而非你）需要缴付相关印花税。但需注意：
- 若买家是内地人或非香港永久居民，通常须缴付买家印花税（BSD），按物业售价累进计算（以官方最新公布为准）。
- 这意味着你的物业在二手市场的潜在买家群体相对较窄，流动性可能受影响。
- 同居联名出售时，业权双方均须签署买卖合约，任何一方拒绝配合，都可能令交易无法完成。
提前在协议中约定”任何一方提出出售，另一方有义务配合办理”等条款，可减少日后的争议。
六、分手或终止同居：物业怎么处置？
同居关系破裂时，物业处置并无统一法定公式，主要参考：
- 双方书面协议（最有效）
- 出资比例（谁实际支付了多少钱）
- 共同还款记录（按揭由谁偿还、偿还多少）
- 双方协商结果
常见处置方式
| 方式 | 说明 |
|---|---|
| 一方买断 | 一方将自己的业权转让给另一方，转让价由双方协商；可能涉及印花税与律师费 |
| 整体出售 | 双方同意卖出物业，扣除所有支出后按业权比例分配余款 |
| 继续联名持有 | 一方迁出，物业仍由双方联名持有，由留守方继续供款；风险较高，需书面明确 |
| 司法处置 | 协商不成时，一方可向法院申请强制出售物业或判定业权比例 |
无论采用哪种方式，建议同步处理按揭安排：
- 若一方”买断”，需重新申请按揭、转名，部分银行可能重新审查入息与物业估值
- 若整体出售，需提前与银行沟通”赎楼”安排，避免罚息或逾期
七、实操清单：签约前自问 8 个问题
把以下问题与伴侣一起逐项讨论，可显著降低日后纠纷：
- 双方的首期资金来源是什么？是否需要父母资助？
- 每月供款按什么比例分摊？收入波动时如何调整？
- 印花税、厘印费、律师费、装修费如何分摊？一次性还是按比例？
- 业权比例与出资比例是否完全一致？
- 是否签署《联名物业协议》？协议条款由谁草拟？
- 若一方失业、生病或暂时无法供款，另一方是否有能力单独承担？
- 若同居关系结束，是否有”优先购买权”或”强制出售”条款？
- 若日后结婚，是否需要重新订立家庭安排？
八、小结：同居联名买楼的三个关键词
- 税费不打折：同居不等于夫妻，印花税按”非近亲”标准计算，金额可能比已婚夫妻高出一截。
- 比例要白纸黑字：出资比例、还款比例、业权比例必须以书面协议确认，避免日后争议。
- 退出机制要预设：分手时的物业处置、按揭重组、单方出售权等条款，最好在签约前就谈好。
买房是数十年的承诺，更是金钱、法律、情感的多重捆绑。把”丑话”说在前面，反而是对双方关系最务实的保护。
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常见问答
同居伴侣联名在香港买楼，印花税会比已婚夫妻贵多少？
差别主要体现在税项种类与适用税率上。已婚夫妻在某些情况下可被视为”近亲”，并适用特定的印花税安排；同居伴侣在《印花税条例》下属于”非近亲”，无论物业是住宅还是非住宅，都按一般投资者的从价印花税或新住宅印花税计算，也无法享受已婚夫妻”先买后卖”的退税机制。具体差额需结合物业成交价、双方是否首次置业、是否为香港永久居民等因素，按税务局最新公布的税率表逐档计算。
印花税可以由两人按业权比例分摊给税局吗？
不可以。按现行机制，印花税由买方整体承担，税务局按整笔交易额计算，不会自动按业权比例拆分。实际操作中，通常由一方先行垫付，再通过内部协议约定日后由双方按比例偿还。为避免日后纠纷，建议在合同或联名协议中明确注明分摊比例、付款时间与追偿方式，并尽量通过银行账户转账，留存凭证。
同居联名做按揭，厘印费怎么计算？
厘印费即按揭契据印花税，按每名借款人的借款额分别计算。若两人共同借款 560 万港元，并约定 50:50 的借款比例，厘印费就按各自 280 万港元的借款额分别缴付。住宅按揭适用固定税率，具体数字以官方最新公布为准。需要注意，厘印费比例与最终业权比例可以不一致，但必须在按揭契据中清晰列明。
同居联名买楼分手后，业权如何处理？
同居关系在法律上不享有类似婚姻的财产分配保障，一旦协商不成，法院主要依据书面协议、出资证明、共同还款记录与双方协商结果来判定。常见的处置方式包括一方买断、整体出售后按比例分配余款、继续联名持有，或在协商无果时通过司法程序申请强制出售。无论选择哪种方式，都建议同步处理按揭转名或赎楼安排，避免因一方不配合而影响交易进度。
同居联名买楼时，应该签署哪些书面协议？
为减少日后争议，建议在签约前至少签署一份《联名物业协议》，并将以下事项白纸黑字列明：首期金额、出资方与资金来源；每月供款分摊比例与收入波动时的调整机制；印花税、厘印费、律师费、装修费等一次性支出的分摊方式；业权比例与出资比例是否一致；任何一方提出出售或加按时另一方的配合义务；终止同居关系时的物业处置方式与优先购买权条款。所有资金往来尽量通过银行账户完成，避免现金收付，以便日后举证。