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香港首次置业资助申请要点

对大多数港人来说，”上车”（首次置业）是人生中最大的一笔支出。香港特区政府长期通过居者有其屋计划（居屋）、绿表置居计划（绿置居）、白表居屋第二市场计划（白居二）等多层次资助房屋，让收入相对有限的市民能够以低于市价的价格置业。本文围绕「首次置业可申请的政府资助渠道」，系统梳理申请人资格、收入与资产限额、选楼与按揭流程，以及常见雷区。涉及具体数字的地方，请以房委会／房屋署官方最新公布为准。

一、四大资助置业渠道：定位与差异

香港目前面向首次置业者的政府资助渠道主要包括以下几类。每一类的性质、入市门槛和转售限制都不同。

渠道 性质 定价 转售限制
居屋（居者有其屋计划） 出售公屋 以市价折扣出售（约按市价一定折扣） 须缴付补价后可在公开市场转售
绿置居（绿表置居计划） 出售公屋 以市价折扣出售 同居屋，须补价才可公开出售
白居二（白表居屋第二市场计划） 二手居屋准入证 在第二市场购买未补价居屋 同样受居屋第二市场规则约束
房协「住宅发售计划」 香港房屋协会项目 由房协自行定价 转售规则须按房协公布为准

关键区别：居屋与绿置居是「一手新楼」购买权，需要抽签、选楼；白居二是「二手居屋准入证」，合资格者可在第二市场选购未补价的居屋。两者最大的差异在于：新居屋等的是「自己楼盘的供应」，白居二可在任何居屋第二市场找二手货。

二、申请资格：绿表 vs 白表

资助房屋以「绿表」与「白表」两大身份划分申请人。绿表申请人享有较高配售机会与较低入息上限要求，但白表申请人覆盖面更广。

1. 绿表申请人的常见类别

绿表申请人必须符合以下其中一项条件，并通常须为公屋居民或符合特定房屋身份：

2. 白表申请人的基本条件

白表申请人面向非公屋居民，主要条件包括：

一般来说，绿表可申请的项目包括居屋、绿置居、白居二（绿表）；白表可申请的项目包括居屋、白居二（白表）。绿置居通常只接受绿表，白表不能购买。

3. 入息与资产限额

每一期居屋或绿置居销售计划都会公布当期的入息限额与资产限额。以房委会居屋为例，入息限额通常按家庭人数分档，并以「家庭总入息」与「总资产净值」两项指标同时审核。资产包括土地、房产、车辆、投资、现金存款等。

操作建议：申请前先翻查当期销售计划的入息资产限额表，并按家庭人数对应档位测算。收入波动大的行业（如佣金制、保险代理、季节性行业），建议提供稳定收入月份的证明。

三、申请至入伙全流程

步骤一：递交申请

  1. 留意房委会／房屋署官方网站公布的新一期销售计划（俗称「居屋大计」）
  2. 期内填妥申请表，连同所需文件（身份证副本、入息证明、住址证明等）递交
  3. 缴交申请费（金额按官方公布为准）

步骤二：搅珠与公布

  1. 截止后约 1 至 2 个月举行公开搅珠，按号码分组排序
  2. 房委会按家庭组别、长者、单身申请人等不同优先级公布详细名单
  3. 申请人根据「优先号码」决定后续能否被邀请拣楼

步骤三：拣楼与签契

  1. 中签者按日期与时段到乐富的客户服务中心或指定地点拣楼
  2. 拣楼前须通过资格详细审核（详审），包括再次核查入息、资产、物业权益
  3. 确认单位后签订买卖合约，缴付订金
  4. 余款须在指定期限内缴清，逾期可能被视为放弃

步骤四：按揭与入伙

  1. 大多数资助房屋可使用「按揭还款保证期」，由房委会为买家提供按揭担保（绿表与白表均适用）
  2. 申请人可选择银行或参与房委会计划的财务机构承做按揭
  3. 律师办理契据手续并安排入伙前最后验楼
  4. 取得锁匙正式入伙

四、按揭与担保：买资助房屋的关键差别

资助房屋与私楼按揭最大的差别，在于房委会提供按揭担保。

1. 担保期内的优势

2. 担保期结束后

担保期届满后，按揭条件会回归到银行的标准按揭规则。若届时未还清贷款，可能需要补差额或转为私楼按揭。常见做法是：

3. 二手居屋按揭（白居二）

白居二买二手未补价居屋，同样可享房委会按揭担保。但需要注意：

五、补价机制：何时可以卖？卖多少钱？

未补价的资助房屋不能在公开市场自由转售，只能在居屋第二市场卖给合资格买家（白居二或绿表买家）。要解除转售限制，必须向房委会缴付「补价」。

1. 补价计算方式（一般公式）

补价 = (出售时市值 - 原购买价) × 折扣比例

其中折扣比例是当年买入时的房委会折扣率，由政府每年评定。该折扣比例越高，将来补价占市值的比例越大。

2. 何时可补价

房委会一般规定：业主须持有物业满一定年限（通常为若干年）并已补缴地价（补价）后，方可在公开市场放售。具体年限以不同时期计划为准。

3. 常见误区

六、首次置业常见雷区与实操建议

雷区一：忽略入息资产限额

入息与资产限额按家庭人数分档，超额即丧失资格。临时大额花红、年终奖、亲属馈赠都可能影响审核。建议提交申请前进行 6 至 12 个月的财务梳理。

雷区二：忽略家庭成员物业权益

资助房屋申请人及其家庭成员（包括配偶、子女、父母等，如适用）名下不得拥有任何香港住宅物业（包括已签约但未完成转售的物业）。已签约出售物业的买家，需提供正式买卖合约副本，作为豁免的依据。

雷区三：忽略担保期细节

很多买家以为房委会担保是「终身」——其实是有时限的。逾期按揭条件会改变。建议入伙后保留所有供款纪录，并在担保期结束前主动联络银行做规划。

雷区四：错过搅珠后补救

居屋「落空」（未中签）是常态。一次未中并不代表错过整个资助房屋体系，下一期销售计划仍可参与。同时，白居二每年也有配额，是另一条路径。

雷区五：低估二手居屋的维修与翻新成本

二手居屋的装修、翻新、隐性病害（如渗水、墙身问题）成本高于新楼。建议：

七、申请前的自我评估清单

提交资助房屋申请前，可用以下清单自评：

  1. ☐ 我是否符合绿表或白表申请人身份？
  2. ☐ 我及家庭成员的入息与资产是否符合当期限额？
  3. ☐ 我及家庭成员是否持有任何香港住宅物业？
  4. ☐ 我是否准备好所需的入息证明、住址证明、身份证副本？
  5. ☐ 我是否了解按揭担保期的存在与终止日？
  6. ☐ 我是否理解补价机制与转售限制？
  7. ☐ 我是否评估过二手居屋与新居屋的优劣？
  8. ☐ 我是否预备了装修、律师费、印花税等一次性开支的预算？

结语

香港的首次置业资助体系虽然种类繁多，但逻辑清晰：居屋与绿置居是低价买入公屋的渠道，白居二是二手未补价居屋的入场券。理解绿表与白表身份差异、按揭担保机制、补价公式，以及入息资产限额，是能否顺利上车的关键。每期销售计划的具体数字、入息资产限额、配额数目、销售时间表，皆以房委会／房屋署官方最新公布为准。

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常见问答

居屋、绿置居、白居二到底有什么区别？我应该申请哪一个？

居屋与绿置居属于「一手新楼」购买权，需要抽签、拣楼；白居二是「二手居屋准入证」，合资格者可在第二市场选购未补价的居屋。绿置居通常只接受绿表，白表不能购买。简单来说，若符合绿表身份，可同时留意一手与二手两条路；白表申请人则主要争取居屋新楼与白居二配额。

我不是公屋租户，也不是纪律部队人员，可以申请绿表吗？

绿表申请人通常须为现居公屋住户、公屋申请表持有人，或经核实符合公屋入住资格者，同时也涵盖指定类别人士。一般私楼租户、自置居所人士只能以白表身份申请。具体身份认定以房委会／房屋署当期销售计划公布的申请须知为准。

买居屋是不是真的不用通过压力测试？银行会不会不批按揭？

在房委会按揭还款保证期内，资助房屋买家一般可享有较高的按揭成数，并由房委会提供按揭担保，银行压力测试要求较私楼宽松，亦通常无须购买按揭保险。但这并不意味着无须通过任何入息审查，银行仍会按自身准则评估还款能力。担保期届满后，按揭条件会回归银行常规规则。

居屋以后真的可以卖到私楼价格吗？需要补多少价？

只要缴付补价，已补价的居屋可在公开市场自由转售。补价金额一般按「（出售时市值－原购买价）× 当年折扣比例」计算，市价越高补价越高。业主须持有物业满一定年限并完成补价后，才可放售至公开市场，具体年限以不同时期计划为准。

二手居屋（白居二）按揭最多可以借多少年？楼龄太大是不是借不到？

二手居屋同样可享房委会按揭担保，但银行会按「75 减楼龄」或类似公式设定最高按揭年期，楼龄越高，可借年期越短。部分银行对高龄居屋可能不提供高成数按揭。建议在承做按揭前多做 2 至 3 间银行报价，比较利率与年期，再作决定。

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