香港公屋遗产继承处理办法
公屋是香港基层市民最普遍的居住形态。一旦户主离世，单位能不能由家人继续住？要不要补地价？房署会不会收回房屋？这是许多家庭在悲痛之余必须面对的现实问题。
公屋在法律上属于香港房屋委员会或房屋协会持有的资产，居住者拥有的是”租用权”或”租住权”，并非一般私人楼宇的业权。继承的处理方式与私人物业完全不同，核心原则是：房屋本身不可继承，可继承的是租约上的居住权益或资助出售单位的”已补地价业权份额”。
下文按两类常见单位——公共屋邨（一般公屋）与居者有其屋（居屋）／租者置其屋（租置公屋）——拆解继承路径。
一、一般公屋户主离世：租约能否过户？
香港房屋委员会（房委会）的政策明确规定，公屋是以”户主”为核心的租赁关系，户主去世时，整份租约原则上会被终止，房委会有权收回单位。但这并不意味着家属必然失去居所，只要符合资格，仍有机制可继续居住。
1. 谁可申请成为新户主？
已故户主离世后，原本同住的家庭成员可在指定期限内（一般为 6 个月）向所属屋邨办事处提出”更改户主”申请。房委会会根据以下条件审批：
- 申请人在单位内已连续居住满两年（部分情况可缩短至 1 年，以官方最新公布为准）
- 申请人本身仍在公屋轮候册或现有租约的认可居民名册上
- 申请人没有违反现行富户政策或租约条款
- 申请人符合现行居港年期、收入及资产限额（具体金额以房委会每年公布为准）
若有多名合资格家庭成员同时申请，房委会一般会按”原本户主的意愿书（如有）→ 已签署的承诺书 → 实际长期照顾户主者 → 抽签”的顺序决定。
2. 若无人符合过户资格？
房委会通常会给予 6 个月宽限期让原有住户迁出，期间一般可暂住原址。期满仍未迁出者，房委会可启动法律程序收回单位，但实际操作中，对于真正无家可归又符合体恤安置资格的居民，房委会亦会按个案酌情处理。
3. 富户政策与继承陷阱
这里有一个常见误区：若户主生前因收入超标已缴交”富户租金”或签署”迁出通知书”，这些限制不会因户主离世而自动解除。相反，新户主若本身已受富户政策约束，仍须继续遵守相关安排。换言之，户主离世本身并非撤销富户政策限制的条件。
二、居屋与租置公屋：可继承的是”业权”
居屋（Home Ownership Scheme）与租置公屋（Tenants Purchase Scheme）属资助出售房屋，住户已向房委会购入业权（即使未补地价），性质上属于”有产权的房屋”。这一类单位的遗产继承，与一般公屋的租约过户完全不同。
1. 未补地价的居屋如何继承？
居屋业主离世时，单位属于遗产一部分，须按《遗产承办条例》办理继承。
- 若有立遗嘱，按遗嘱执行继承
- 若无遗嘱，按《无遗嘱者遗产条例》分配（一般先在配偶与子女之间均分）
继承人取得的是未补地价的业权，受制于房委会的”居屋第二市场”限制：
| 项目 | 未补地价居屋 |
|---|---|
| 可否在公开市场自由出售 | ❌ 须先补地价 |
| 可否在居屋第二市场（绿表/白居二）出售 | ✅ 补地价前可 |
| 可否出租 | ❌ 一般禁止（特定计划除外，以官方为准） |
| 可否继承给非香港居民 | ⚠️ 受居屋政策约束，建议咨询房委会 |
继承人若本身已是公屋租户或拥有其他物业，须先处理”双重房屋权益”问题，否则可能违反资助房屋政策。
2. 已补地价的居屋
业主生前若已缴付补价取得”自由业权”，则单位继承方式与一般私人物业无异，可自由转名、出租、出售，仅须按遗产税与印花税规定处理（香港目前无遗产税，但须办理印花税登记）。
3. 租置公屋的特别安排
租置公屋前身是公屋，由现租户以折让价购入，因此继承逻辑混合了”公屋”与”居屋”两种性质：
- 未补地价：与居屋类似，须按遗产继承处理，业权受房委会限制
- 补价后：转为完全私人物业，可自由处置
- 若继承人本身已是公屋租户：必须放弃其中一项权益，否则会被视为重复占用公屋资源
三、继承办理的实务清单
无论单位类型如何，户主离世后家属应尽快完成以下步骤：
1. 第一时间通知房委会
- 一般公屋户主离世：30 天内通知所属屋邨办事处，并预约办理租约变更
- 居屋业主离世：尽快通知所屬的物业管理公司或房委会客户服务中心
2. 取得死亡证明文件
- 由医院或殡仪馆发出的死亡证
- 死因医学证明书（如适用）
- 已故户主的身份证、租约正本
3. 高龄遗嘱与无遗嘱继承
- 有遗嘱：向高等法院遗产承办处申请”遗嘱认证书”（Probate）
- 无遗嘱：申请”遗产管理书”（Letters of Administration）
- 申请人通常为配偶、子女或已故户主在生时同住的认可家庭成员
4. 缴交遗产承办费用
遗产承办处按遗产总值收取分级费用（具体金额以官方最新公布为准）。若遗产价值不高，可申请豁免部分费用。
5. 完成转名手续
- 公屋租约过户：填妥”更改户主申请书”并经屋邨办批核
- 居屋继承：在土地注册处完成转名登记，并向房委会申报
四、常见误区与风险提醒
| 误区 | 实际情况 |
|---|---|
| “户主死了全家都能继续住” | 必须由合资格家庭成员申请并获批新户主资格 |
| “公屋可以直接传给子女” | 公屋无业权可传；居屋则有业权但受资助政策约束 |
| “有遗嘱就万无一失” | 即使有遗嘱，继承人仍须符合公屋租约或居屋政策的资格要求 |
| “外籍子女可以继承居屋” | 视乎继承时的居港身份与房委会批核，建议事前咨询 |
| “继承后可以马上加名出售” | 未补地价居屋须先补价；公屋租约不能买卖 |
五、寻求协助的渠道
- 房委会客户服务中心：处理租约变更与居屋转名
- 民政事务总署遗产承办处：办理遗嘱认证书与遗产管理书
- 法律援助处：经济困难者可申请免费法律支援办理遗产继承
- 当区议员办事处：可协助与房委会沟通个案
- 持牌遗产承办律师：复杂个案建议委托专业人士处理
公屋与资助出售房屋的继承，是制度、租约、遗产法与房屋政策的交叉地带。处理得当，原有家庭可继续安居；处理不当，则可能失去仅有的栖身之所。及早了解规则、保留完整文件、主动与房委会沟通，是平稳过渡的关键。
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常见问答
户主过世后，家人是否可以直接搬入公屋单位继续居住？
不能直接入住。公屋以”户主”为核心建立租约，户主离世后租约原则上终止，原本同住的合资格家庭成员需要在一般规定的期限内向所属屋邨办事处提交”更改户主”申请，经房委会审批通过后才可转为新户主继续居住。若无人符合资格，房委会通常会给予约 6 个月宽限期，期满未迁出则可能启动收楼程序。
申请成为新公屋户主，一般需要满足哪些条件？
主要条件包括：申请人在单位内已连续居住满一定年期、仍属公屋轮候册或认可居民名册上的居民、没有违反富户政策或租约条款，以及符合现行居港年期、收入及资产限额。若有多名合资格成员同时申请，房委会一般按”原户主意愿书→已签承诺书→实际长期照顾户主者→抽签”的顺序决定。
居屋业主过世后，子女继承时是否要补地价？
继承本身不要求立即补地价。继承人取得的是受房委会限制的”未补地价业权”，可以在居屋第二市场（绿表或白居二）出售，但若想在公开市场自由买卖，则必须先缴付补价转为完全业权。继承人也需留意是否本身已持有公屋或其他物业，以免违反双重房屋权益规定。
公屋租户本身已有富户政策限制，户主过世后是否会自动解除？
不会自动解除。若原户主生前因收入超标而被征收富户租金或签署了迁出通知书，相关限制并不会因户主离世而消失。新户主若本身同样受富户政策约束，仍须按规定继续缴交相应租金或遵守迁出安排。
办理公屋或居屋继承手续，应该先从哪一步开始？
建议先在最短时间内通知房委会或所属屋邨办事处，并同步准备死亡证、死者身份证及租约正本等文件。涉及业权继承的居屋或租置单位，则需向高等法院遗产承办处申请遗嘱认证书或遗产管理书，再在土地注册处完成转名登记，并向房委会申报。遗产承办处按遗产总值收取分级费用，金额以官方最新公布为准。