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香港物业税出租收入申报指南

在香港持有住宅或非住宅物业并对外出租，所得租金收入须依《税务条例》课缴物业税（Property Tax）。物业税由香港税务局直接管理，与薪俸税、利得税并行，是房东每年税务申报中不可回避的一环。无论业主是香港居民、内地赴港人士，还是通过公司持有物业，只要租金源自香港物业，均需按规定申报。本文将从税率、计算方式、扣除项目、申报流程、常见误区五个维度，帮助读者建立清晰的合规框架。

提示：本文所述税率与扣税额以香港税务局最新公布为准，建议每年报税季节前查阅税务局官网（ird.gov.h）确认。

一、物业税基本框架

1. 课税对象

物业税针对位于香港的土地或建筑物的拥有人，就其出租该物业所收取的租金征收。常见须申报的情形包括：

2. 标准税率

物业税采用标准税率，目前为应评税净值（Net Assessable Value）的 15%。该税率不设累进，亦不分业主身份（个人或公司持有），统一适用。

3. 课税年度

香港的课税年度为每年 4 月 1 日至次年 3 月 31 日。例如 2025/26 课税年度覆盖 2025 年 4 月 1 日至 2026 年 3 月 31 日。税务局通常会在每年 5 月起寄出该年度的报税表（BIR60 物业税报税表）。

二、应评税净值的计算

物业税的计税基础并非租金毛收入，而是应评税净值。计算公式为：

应评税净值 = 租金收入 − 业主缴付的差饷 − 不可追回的租金（如有）

其中：

计算示例

假设某住宅单位全年实收租金 36 万港元，业主全年缴纳差饷 1.2 万港元，无坏账：

三、可扣除 vs. 不可扣除：常见支出对照

很多业主关心装修、按揭利息、管理费、维修费等能否扣减。根据现行制度，物业税的扣除项目较为有限，与个人入息税／利得税下的扣除规则并不一致。下表整理常见支出在物业税下的处理方式：

支出项目 物业税下可否扣除 备注
差饷 ✅ 可扣除 须为业主缴纳的部分
不可追回的租金 ✅ 可扣除 须有证明文件
物业管理费 ❌ 一般不可扣除 属于业主自付开支
装修及翻新支出 ❌ 一般不可扣除 不能资本减免
按揭利息 ❌ 不可扣除 但可在个人入息税申请居所贷款利息扣除（如自住）
维修保养费 ❌ 一般不可扣除 同上
中介佣金 ❌ 一般不可扣除 出租相关佣金不获扣除
保险费（如业主保险） ❌ 一般不可扣除 不在扣除范围
律师费（拟订租约） ❌ 一般不可扣除 不在扣除范围
坏账准备（未实际发生） ❌ 不可扣除 须实际确认无法追回

重要：若物业用于经营业务（如服务式住宅、酒店式运营、整栋商业租赁并提供配套服务），业主可选择不报物业税，而就租金收入纳入利得税（Profits Tax）申报。利得税允许扣除较多实际经营开支，但同时须按 8.25%–16.5% 两级税率（视公司或人士身份）计算，并须提交更详尽的账目。

四、申报流程：分步操作

步骤 1：等候报税表

税务局一般于每年 5 月起向已知出租物业业主寄出 BIR60 物业税报税表。若从未收过报税表但持有出租物业，业主应主动向税务局查询并申请补发。

步骤 2：填报 BIR60

BIR60 内容包括：

填妥后，连同证明文件（如租约、租金收据、差饷单）于 1 个月内 交回税务局。

步骤 3：等候评税

税务局审核后，会发出 评税通知书（Notice of Assessment），注明应评税净值与应缴税额，并给予缴税期限。

步骤 4：缴税

物业税一般分两期缴纳（第一期：1 月；第二期：4 月），具体见评税通知书所示。可用缴费灵、银行转账、邮寄支票或亲临税务局缴款。

五、关键抉择：物业税 vs. 个人入息税联评

香港税务制度允许业主就出租物业收入，选择在个人入息税（Salaries Tax）项下合并评税，而非单独缴纳物业税。这项安排对部分业主的最终税负有显著影响。

联评机制

何时较有利？

实务上，税务局在多数情况下会自动为业主进行联评比较，并在评税通知书中列出两种税款的对比，业主无需主动计算。

六、常见误区与合规提醒

误区 1：「没收到报税表就不用报」

并非所有出租物业都会自动被识别。若业主从未就某出租物业收到 BIR60，仍须主动通知税务局，否则可能被视为漏报。

误区 2：「押金不算收入」

押金本身不计入租金收入，但若租期结束押金被用作最后一期租金，或按金被没收以抵偿欠租，相关金额须计入课税租金。

误区 3：「内地租客付的人民币租金不用报」

租金的币种与支付渠道不影响课税义务。只要物业位于香港、租金源自该物业，即须以港元等值申报。税务局接受按收款日的汇率换算。

误区 4：「分租给朋友象征性收钱就不用报」

即便是象征性租金（如每月 1 港元），亦须按实际收取金额申报。建议保留书面租约与收据，避免日后被视同市价出租。

误区 5：「公司持有就不用缴物业税」

公司持有的香港物业同样须缴纳物业税（可选择改入利得税评税），但仍需每年提交 BIR60 或在利得税报表中披露租金收入。

误区 6：「漏报不会被发现」

税务局近年来通过第三方资料（包括银行利息、差饷记录、公司注册处的物业转让资料）进行数据比对，漏报风险持续上升。主动补报或修正通常比被查出后补税加罚款更可控。

七、节税与合规并重的实用建议

  1. 完整保留文件：所有租约、租金收据、银行入账记录、差饷单、坏账证明等至少保存 7 年。
  2. 建立租金收支台账：按月记录每笔租金入账、差饷缴纳、坏账冲销，方便填表。
  3. 评估业务属性：若出租涉及较密集的营运管理（如服务式公寓、整层商业分租），可咨询会计师评估是否改入利得税更划算。
  4. 留意联评结果：每年评税通知书会列出物业税与联评的对比，留意是否被自动选了较不利方案，必要时可在评税后 1 个月内书面申请复核。
  5. 慎用「口头出租」：以书面租约备案，既保障业主权益，也让税务局在审核时有据可依。

结语

物业税是香港税制中相对简单的一环，但围绕出租物业的合规要求并不轻松。从厘清应评税净值、准备申报文件，到评估物业税与个人入息税联评的取舍，每一步都直接影响最终税负。对于持有或计划持有出租物业的内地赴港人士而言，及早建立报税习惯、了解扣减边界、必要时寻求专业会计师协助，是在香港稳健开展物业投资与租赁的基础。

本文仅作通识性介绍，具体节税安排与个案适用性，建议以专业税务顾问意见与税务局最新公布为准。

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常见问答

内地人在香港出租物业，一定要缴物业税吗？

只要物业位于香港、租金源自该物业，无论业主是香港居民、内地赴港人士，还是通过公司持有，均须依《税务条例》申报物业税。租金以何种币种、透过何种渠道收取，并不影响课税义务，一般需按收款日汇率换算为港元等值申报，具体汇率口径以官方最新公布为准。

物业税的税率是多少？怎么计算应缴税额？

物业税采用标准税率，按应评税净值的 15% 计算。应评税净值的公式为：租金收入 − 业主缴付的差饷 − 不可追回的租金。该税率不设累进，个人或公司持有统一适用，具体年度税率以税务局最新公布为准。

装修费、按揭利息、管理费可以抵扣物业税吗？

一般情况下，物业管理费、装修翻新支出、按揭利息、维修保养费、中介佣金、业主保险费及拟订租约的律师费等，均不可在物业税项下扣除。可扣除的项目主要包括业主缴付的差饷，以及经证明确实无法追回的坏账租金。若物业用于经营业务，可考虑改入利得税申报，以适用更宽的扣除范围。

什么是物业税与个人入息税联评？怎样对我较有利？

业主可在 BIR60 上选择将租金收入纳入个人入息税合并评税，税务局会对比「物业税应缴额」与「联评后增加的税额」，取较低者作为最终税款。当租金收入较高、且业主本身有较高边际税率的薪俸收入时，联评可能节省税款；反之，若薪俸收入本身处于免税额以下，联评则可能将免税收入拉入计税，结果未必有利。实务上税务局多会自动比较，并在评税通知书中列出两个数字。

没收到报税表（BIR60）还需要申报吗？

需要。并非所有出租物业都会被税务局自动识别，若业主从未就某出租物业收到 BIR60，应主动向税务局查询并申请补发，再于规定期限内填报。漏报可能被视为违规，且税务局近年会通过银行、差饷及公司注册处等第三方资料进行数据比对，建议尽早补报或修正，具体罚则与处理方式以税务局最新公布为准。

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