居所贷款利息扣除税务安排
在香港，住房按揭利息是许多家庭每月最大笔支出之一。为了减轻”供楼族”的税务负担，《税务条例》第26E条设立了一项专门的扣除项目——居所贷款利息扣除（Home Loan Interest Deduction）。合资格的纳税人可就自住物业的按揭利息，从应课税入息中扣减，每个课税年度最高扣除额为港币10万元，连续扣减可长达20个课税年度。
这是香港现行税务体系中唯一一项以个人自住物业为核心的利息扣除，也是物业持有人每年报税时最值得关注的节税工具之一。
一、谁可以申请？
居所贷款利息扣除并非所有纳税人均可享有，税务局从身份、物业、用途、贷款四个维度同时把关。
1. 纳税人身份
- 持有香港身份证的薪俸税纳税人，或经营业务的利得税纳税人；
- 在有关课税年度内，因购入住宅而向财务机构借贷；
- 如属联名物业，所有联名借款人须各自在报税表上提出申请，不能由其中一方代为申报（联名扣除总额上限仍为10万港元，按协议比例分摊）。
2. 物业要求
- 必须位于香港境内；海外物业的按揭利息不可扣除；
- 用途上必须是自住用途（owner-occupied）——用作出租、商业营运、空置或第二套物业（部分情况例外，见下文），均不能享有此扣除。
3. 贷款要求
- 借款人必须为《税务条例》认可的财务机构，包括：
- 《银行业条例》下的持牌银行；
- 有限制牌照银行及接受存款公司；
- 保险公司（按特定保险计划贷款）；
- 特区政府认可的其他机构（如香港房屋协会、房委会辖下贷款计划）。
- 来自亲友、私人财务公司或境外银行的贷款，原则上不在扣除范围。
二、扣除额如何计算？
1. 基本公式
每年可扣除额 = 实际已支付利息 ×（自住日数 ÷ 全年日数）， 且上限为港币100,000元。
举例：陈先生于2026年3月购入新楼并开始供款，2025/26课税年度实际支付按揭利息HK$180,000，但自住日数仅约150天，可扣除利息上限为：
- 180,000 × (150 ÷ 365) = 约 HK$74,000
- 因未达10万港元上限，全数可扣减。
2. 联名物业的分摊规则
| 情况 | 分摊方式 |
|---|---|
| 联名业权（joint tenancy / tenancy in common） | 按联名协议分摊；未事先约定则按等份 |
| 联名但只由其中一人自住 | 仍按业权比例分摊扣除额 |
3. 20个课税年度的认定
扣除期从物业首次被用作香港境内自住用途的课税年度起计。无论其后是否更换贷款机构、转按或重签按揭，只要物业持续作为自用住所，扣除期可持续计算，直到20个课税年度用尽为止。
三、适用物业类型一览
并非所有住宅单位都能享有居所贷款利息扣除，下表归纳常见类别：
| 物业类别 | 是否符合 | 备注 |
|---|---|---|
| 香港一手私人住宅 | ✔ | 须为自住 |
| 香港二手私人住宅 | ✔ | 须为自住 |
| 已补地价居屋（已补价） | ✔ | 房屋条例允许补价后自由出租或自住 |
| 未补地价居屋 | ✔ | 须以房委会／房协指定贷款机构按揭 |
| 公屋 | ✘ | 一般不涉及按揭 |
| 房协住宅发售计划单位 | ✔ | 以房协贷款为限 |
| 工厦、商厦、车位 | ✘ | 不属于「住宅」 |
| 境外物业 | ✘ | 物业须位于香港境内 |
| 第二套住宅 | △ | 仅限”交替自住”或特定情况，下节详述 |
四、容易被忽略的细节
1. “交替自住”与”第二套物业”
不少业主持有两套住宅轮流自住，或因工作原因在同一课税年度内搬迁。税务局容许在每一段连续自住期间分别计算扣除，但同一时段只能就一处物业申报。
实务上常见的处理方式：
- A 单位自住 1-6 月，B 单位自住 7-12 月：两份利息按日数加权后合并申报；
- 两口子分住两地：需视乎是否构成”香港境内自住”的事实。
2. 再置业与20年度的”重置”
若纳税人已用尽20个课税年度的扣除额，其后再购入新自住物业，不再享有新的扣除期。这是常见误区——不少人误以为每换一次物业就可重新计算20年。
3. 转按与”剩余利息”处理
转按至另一家银行，新贷款下的利息支出可继续扣除；旧贷款的”已扣剩余年度”不会因转按而恢复。贷款重组、加按套现部分用于非住宅用途，其相关利息亦不获扣除。
4. 房屋津贴与扣减冲突
领取雇主提供的”房屋津贴 / 房屋福利”的人士，如相关款项已计入应评税入息，则享有”双重利益”的风险较高。税务局一般要求在此情形下，该物业不能再申报居所贷款利息扣除，避免重复受惠。
五、申报流程与所需文件
1. 申报途径
- 薪俸税人士：在每年提交的个别人士报税表（BIR60）中，于「居所贷款利息」一栏填报；
- 利得税人士（自雇 / 独资东主）：将扣除项目纳入利得税计算，由公司层面扣减后再归入个人入息。
2. 必备证明文件
- 贷款机构发出的全年利息结单（注明已付利息总额、贷款编号、借款人姓名）；
- 物业买卖合约 / 转让契副本；
- 如属联名物业，须提交联名协议或分摊比例说明；
- 如属”交替自住”，建议保留入住纪录、租约（如曾出租）、水电气账单等作为佐证。
3. 抽查与补税
税务局可于7年内对申报内容提出查询。常见核税争议包括：把出租物业当作自住申报、把车位或车房贷款一并计入、把已过20个课税年度的物业再次申报等。被发现不符资格的项目需连同补缴税款及附加费一并缴付。
六、与”住宅租金扣除”的关系
2022/23课税年度起，薪俸税下新增了住宅租金扣除（Rent Deduction）——适用于无持有任何香港住宅物业的合资格纳税人，最高每年HK$100,000，扣除期同样为20个课税年度。
| 项目 | 居所贷款利息扣除 | 住宅租金扣除 |
|---|---|---|
| 适用对象 | 自置物业并按揭 | 租客（无持有香港住宅） |
| 物业类型 | 自住住宅 | 主要居住地 |
| 上限 | 每年 HK$100,000 | 每年 HK$100,000 |
| 年期 | 20个课税年度 | 20个课税年度 |
| 互斥规则 | 同时持有物业与租住另一单位时仅适用其一 |
两项扣除不可同时享有：同一位纳税人若拥有自住物业，即使因工作需要在外租楼，亦只能申请居所贷款利息扣除。
七、节税规划小建议
- 保留完整利息结单：贷款机构一般于每年5月发出上年度利息结单，宜统一存档；
- 联名物业事先约定分摊：建议在联名协议中明确利息扣除分摊，避免事后争议；
- 自住日数记录清晰：搬迁时保留租约、水电费单、迁入迁出日期；
- 转按前评估总成本：转按虽可继续扣减，但需考虑手续费、新旧利率差异；
- 不要重复申报：已用满20个课税年度的物业应停止申报，避免触发税务局的追溯。
居所贷款利息扣除是香港自置居所家庭常被忽视、却实实在在减轻供楼负担的税务工具。条款看似简单，但物业类型、联名比例、交替自住、津贴冲突等细节往往决定能否成功扣减。建议每年报税前先核对自身情况，并以税务局最新指引为准。
具体扣除额上限、税率及申报表格等数据，请以香港税务局最新公布为准。
hkguide.org 上亦有更多关于香港房屋政策、按揭成数与税务安排的实用指南，欢迎继续浏览。
常见问答
内地来港工作并首次置业，能否申请居所贷款利息扣除？
可以，前提是同时满足三个条件：以香港居民身份就相关入息缴纳薪俸税或利得税；贷款须来自《税务条例》认可的财务机构；物业位于香港境内并作为自住用途。是否符合资格，最终以税务局按个案核实为准。
配偶双方联名持有物业，扣除名额如何分配？
联名物业的所有借款人均须各自在报税表上提出申请，不能由一方代为申报。每年港币10万元的扣除上限由联名业主按协议比例分摊，未事先约定的按等份处理。建议在联名协议中明确分摊比例，以免报税时产生争议。
自住一段时间后将物业出租，之前未用的扣除额度能否补回？
不可以。居所贷款利息扣除按”实际已支付利息 × 自住日数 ÷ 全年日数”计算，未自住期间所付利息不能纳入扣减。同时，物业一旦转为出租用途，便不再符合自住前提，相关利息不得申报扣除。
转按到另一家银行后，20个课税年度的扣减期会重新计算吗？
不会。20个课税年度从物业首次用作香港境内自住用途的课税年度起计，转按、加按或更换贷款机构均不影响扣除期的连续计算。但若贷款中包含加按套现且款项用于非住宅用途，则该部分利息不可扣除。
已经用满20个课税年度的扣除期，再次置业还能再申请吗？
不可以。根据现行规定，若纳税人已用尽20个课税年度的扣除，其后再购入新自住物业，不会获得新的扣除期。重复申报已用满年度的物业，可能被税务局追溯并要求补缴税款及附加费。
同时领取雇主房屋津贴，还能申请居所贷款利息扣除吗？
一般情况下不可以。房屋津贴若已计入应评税入息，再就同一物业申报居所贷款利息扣除，会构成”双重利益”，税务局通常要求二选一。具体适用规则请以税务局最新指引为准。
海外物业的按揭利息能否申请扣除？
不可以。居所贷款利息扣除只适用于位于香港境内的住宅物业，境外物业的按揭利息不在扣除范围内，无论纳税人是否为本港税务居民。