差饷与地租：谁要交、按什么估、怎么算、能否分期

差饷（rates）是按物业的应课差饷租值乘以税率征收的税项，由差饷物业估价署发出，现行税率为5%，按季预缴；地租（government rent）是就土地业权按应课差饷租值的3%征收，也由该署发出，但只适用于新界土地契约，以及1985年5月27日或以后批出的土地契约等，港岛与九龙不少旧契约楼宇并不缴地租。两者的法律责任都在业主（缴纳责任人）身上，租约有相反约定除外。

术语先说清：”应课差饷租值”是差估署估定的年租值，即假设物业空置出租时预计可取得的年租金；”缴纳责任人”是法例上须缴款的人。

一、差饷与地租分别是什么、由谁发出

项目	差饷	地租
性质	就楼宇及土地征收的税项	就土地业权征收的租金
法例	《差饷条例》（第116章）	《地租（评估及征收）条例》（第515章）
税率	应课差饷租值的5%	应课差饷租值的3%
适用范围	全港应课差饷物业	适用上述条例的土地契约，主要包括新界及1985年5月27日或以后批出的契约
发出机构	差饷物业估价署	差饷物业估价署
缴纳方式	分四季预缴	按缴税单所载期限

同一单位可能只缴差饷，也可能同时缴差饷与地租，取决于土地契约类别；两张单分开发出，不要混作一张。

二、应课差饷租值如何评估

应课差饷租值是差估署估定的年租值，按估价基础日期假设物业处于空置及可出租状态，预计可取得的年租金计算；
估价基础日期一般为前一年10月1日，新的估价名册由4月1日起生效；
租值每年重估，因此市场租金变动会反映在下一季的差饷单上；
认为租值评估不确的人士，可按条例在限期内向该署提出反对。

三、租约未写谁付时的默认规则

差饷与地租是附着于物业业权的收费，法例上的缴纳责任在业主或缴纳责任人；
《差饷条例》并规定占用人代缴后可向缴纳责任人收回，并可在欠租中扣除（具体条文以条例为准）；
实务上不少住宅租约会逐项列明管理费、差饷、地租由哪一方承担；签约时应逐项核对，不要以为”谁住谁付”。

四、差饷宽减与缴纳期限

政府有时会就差饷提供宽减，按季设定豁免额上限，并直接反映在缴税单上；是否提供及上限以财政预算案与该署公布为准；
差饷分四季预缴，缴税单载明缴交期限；
缴费渠道包括网上银行、缴费灵、转数快、自动柜员机及便利店等；金额上限与手续费以各渠道公布为准。

五、逾期附加费与分期安排

到期未缴的差饷会被加征5%附加费；
若再逾期，会就未清缴总额加征10%附加费，并可能进一步追收；
如确有缴费困难，可向差饷物业估价署查询分期缴纳的安排；是否批准、可分期数与手续由该署按条例与个案情况决定（见文末待核实事项）。

六、空置与自住单位的退费

空置单位：可向该署申请退还未受占期间的差饷，适用的退见比例与申请程序见《差饷条例》条文（见文末待核实事项）；
自住与出租：差饷按假设出租的租值计算，自住与出租在计算上并无分别，业主自住同样要缴全额差饷；
单位若进行大规模重修或更改用途，可能影响租值评估，可向该署查询。

常见问答

我是租客，收到差饷单要我缴，合理吗？

法律责任通常在业主或缴纳责任人。若租约写明差饷由租客承担，你便有合约责任；若租约没写，可与业主确认，并按《差饷条例》关于占用人代缴后收回的规定处理。切忌置之不理，逾期会产生附加费。

为什么邻居缴地租而我只缴差饷？

因为土地契约类别不同。地租适用于新界契约及1985年5月27日或以后批出的契约等；港岛与九龙不少在1985年5月27日前批出的旧契约，并不缴地租，只按租约所订缴付租金（不少旧约为象征式租金）。可向差估署查询单位的契约类别。

单位空置了几个月，差饷可以退吗？

可以申请。空置单位可按《差饷条例》申请退还未受占期间的差饷，具体退见比例、申请期限与所需证明以该署公布为准，宜尽早提出。

免责声明：本文为一般性资料整理，不构成法律或税务意见。差饷与地租的税率、缴纳期限、附加费、宽减与退费安排以《差饷条例》（第116章）、《地租（评估及征收）条例》（第515章）及差饷物业估价署最新公布为准；个案请咨询专业人士或该署。