按金不退怎么办：先书面要求，再找差估署咨询，然后才上庭

业主不退按金，第一步不是上庭，而是发出书面要求信、限期退回（建议给14天）；业主仍不退回，才联络差饷物业估价署的免费租务咨询服务寻求意见与调解；调解不成才考虑入禀小额钱债审裁处追讨（申索上限7.5万港元）。香港私人住宅租赁没有法定的按金保管或发还机制，按金一般由业主自行保管，所以证据与程序要靠自己。

术语先说清：”按金”即租房押金；”差估署”是差饷物业估价署；”小额钱债审裁处”是处理7.5万港元以下金钱申索的法院设施。

一、按金争议最常见的原因与交楼纪录的重要性

业主扣按金的常见理由包括：清洁费、损坏或损耗扣款、欠租、欠水电煤气费、家具电器损毁、钥匙未交齐。争议往往卡在”这是正常损耗还是人为损坏”，而入伙时的交楼纪录正是关键证据：

入伙与退租时各拍一套带日期的照片或影片（墙身、地台、家电、厨房浴室尤其重要）；
记录水、电、煤气表读数与交楼日期；
保存家具电器清单（如有）；
双方签署的交楼纸或收楼确认。

二、怎样写一份有效的书面要求

要求信应包含：

单位地址、租约签订日期与终止日期；
按金金额、缴付方式与日期（附收据或转账纪录副本）；
业主要求扣款的每个项目，以及你不同意该项的理由；
你要求退还的金额；
你的收款账户资料；
退款限期（建议14天）；
附件：证据副本清单。

以电邮发送，并同时以可显示送达的方式（如挂号信或可显示已读的即时通讯）发送，保存全部发送纪录。

三、差饷物业估价署的免费租务咨询服务

差饷物业估价署就住宅租务提供免费的咨询服务，讲解双方在《业主与租客（综合）条例》（第7章）下的权利与义务，并提供免费的租务调解，协助双方就按金、租金、维修等争议协商。

调解须双方同意方可进行；
该署不裁定谁胜谁负，也不命令付款；
可先以电话或书面查询，再按该署安排提交资料；
联络方式、办公时间与服务范围以该署网页公布为准。

四、“合理损耗”与“损坏”怎样分辨

类别	常见例子	一般处理
合理损耗	墙身自然褪色、地砖正常磨损、五金老化、长期使用的轻微污渍	属正常使用结果，一般不构成扣款理由
人为损坏	墙身钉孔或破裂、门窗破损、电器因使用不当故障、宠物抓痕、地毯烧穿	可按实际修复费用扣款，但须考虑折旧与已使用年数
卫生与欠费	交楼时异常肮脏、欠付水电煤气	租约有清洁条款时，可按实际与合理水平扣款

要点：业主扣款须与租约条款相符，并应提供单据或报价；损耗不能按”焕然一新的价格”索赔；若扣款金额明显高于合理修复成本，可据此要求退回差额。

五、调解失败后可走的正式途径

小额钱债审裁处：申索金额在7.5万港元以内可入禀，双方均不可由律师代表，程序相对简单；
土地审裁处：涉及物业管有权、迫迁等争议；
仲裁：租约如载有仲裁条款，可能须先仲裁；
法律援助：可向法律援助署查询是否符合援助资格；
自费咨询律师：金额或争议复杂时，可先作一次咨询评估。

六、保存证据的清单

入伙与退租的相片或影片（带日期）、水电煤气读数与账单、租约及任何附加协议、按金收据与租金转账纪录、与业主的全部通讯（电邮、即时通讯）、维修要求与处理纪录、书面要求信及发送证明、清洁或修复的报价单。

常见问答

业主说要扣“清洁费”，但单位我已打扫过，怎么办？

先在要求信中逐项反驳，并附上退租时的照片。若租约有清洁条款，业主仍须证明清洁属必要且金额合理；只给一个数目而拿不出单据，可作为反对理由。

差估署能命令业主退按金吗？

不能。差估署提供免费咨询与调解，调解须双方同意，且不作强制裁决。调解不成时，追讨按金仍要经小额钱债审裁处等正式途径。

我可以从最后一个月租金里直接扣下按金吗？

不建议。这样做可能令你在租约下变成欠租，业主反而有了新的追讨理由。较稳的做法是依约缴清租金，同时以书面限期要求退还按金，并保留追讨权利。

免责声明：本文为一般性资料整理，不构成法律意见。租务权利、咨询与调解服务安排以《业主与租客（综合）条例》（第7章）及差饷物业估价署最新公布为准；个案请咨询律师或法律援助署。