㓥房消防安全要求与租客自查说明

香港不少旧楼单位被劏成数间独立小房出租，即俗称的「㓥房」或「劏房」。由于分隔墙、门窗、共用走道与独立厨厕的改动，原有消防布局几乎都被改变。消防处与屋宇署对这类改建有明确规范，差饷物业估价署与民政事务总署亦有相关巡查指引。本文整理㓥房常见的消防要求、业主须承担的责任，以及租客入住前可以亲手做的自查清单，供内地来港朋友参考。

文内所引法规名称与编号以官方最新公布为准；若与现行版本不一致，请以消防处、屋宇署最新公布为准。

一、㓥房属于「改建」，受双重规管

㓥房本质上是住宅单位的内部改建工程，并涉及多项建筑及消防改动，因此同时受两套法规规管：

《建筑物条例》（第 123 章）：屋宇署负责。任何改动结构、加重负荷、加设厕所厨房或加大窗户开口的工程，原则上须事先取得屋宇署批准及同意。小型工程可循「小型工程监管制度」以简化程序处理，但不合规改动仍属违例建筑（俗称「僭建物」）。
《消防安全（建筑物）条例》（第 95 章）：消防处负责，针对旧式商住或住宅楼的逃生通道、耐火结构、消防装置与设备提出要求。部分旧楼业主须按消防命令整改，以符合现代消防标准。

简单理解：屋宇署看「改得合不合规」，消防处看「一旦起火，住客逃不逃得出去」。

二、㓥房常见的消防硬性要求

以下为消防处在巡查、发牌与投诉处理时经常检视的项目。

1. 走火通道与逃生路径

不少于两条独立逃生路线（视楼宇而定）；如只能设一条，须为耐火烧穿时间足够长的楼梯。
公共走廊、楼梯、出口不得堆放杂物、鞋柜、单车、垃圾，宽度须保持畅通。
逃生门不得加装额外锁具，令住客无法在不开门情况下离开。常见的违规情况包括：弹簧门锁只能从外推、出口加装铁闸但无内部快速开启装置。
逃生指示牌及紧急照明须保持 24 小时运作。

2. 烟雾探测器与消防装置

整个单位或每个独立㓥房内，应装设独立运作的烟雾探测器；厨房区域应装热力探测器。
大廈公共部分须有消防喉辘、灭火筒、火灾警报系统等，并由持牌消防装置承办商每年保养。
若大厦已装设自动喷淋系统，㓥房改动不应破坏其喷头位置与覆盖范围。

3. 隔墙与门窗的耐火要求

㓥房之间的隔墙应采用耐火时间不低于一定时数的构造（具体视楼龄与命令而定）。
通往走火通道的门，应为耐火门，并装有自动关门装置，避免火势与浓烟沿走廊蔓延。
房间内若有窗户，须保持可开启状态，不得被铁窗、铁花封死，否则失去「第二逃生口」。

4. 电力负荷与插座

旧楼供电设计一般按原住宅负荷计算，㓥房密集使用冷气、电热水器、电磁炉、抽湿机，极易超出负荷。
业主或承办商须确保独立电路、漏电断路器（RCD/ELCB）正常运作；插座及拖板应使用符合 BS 或 CCC 标准的合格产品。
禁止「驳线」（私拉电线）：例如由走廊公共插座拉线进房、由单一插座分接多个拖板。

5. 厨房与明火

㓥房内原则上不应有明火煮食装置（如石油气炉），但不少单位实际仍装有电磁炉或电热水炉；电磁炉相对风险较低，但同样受负荷限制。
若使用石油气，入境事务处及机电工程署另有气体安全规管，违规存放石油气罐可被检控。

三、业主与持份者的责任清单

消防处巡查时，常见发出的「消除火警危险通知书」或「消防命令」会针对以下几类违规。租客可对照留意：

项目	业主须负责	备注
公共走道畅通	是	包括清理杂物、单车、纸皮
消防装置保养	是	须由注册承办商每年检查
烟雾探测器运作	是	电池须定期更换
逃生门锁	是	应能从内部一键解锁
电线铺设	是	须由注册电工施工
隔墙及耐火门	是	属改建工程范畴
公用电力负荷	是	评估是否需要升压或重新布线

若业主未在限期内整改，消防处可向其提出检控，并可转交屋宇署跟进僭建部分。

四、租客入住前自查清单

以下清单可在睇楼及签约前后逐项核对。目测明显不合格者，建议直接放弃或要求整改后再签约。

A. 走火与逃生（最重要）

公共走廊是否畅通、无杂物阻塞？
楼梯出口是否有「EXIT」指示牌并亮灯？
紧急照明是否工作（停电时自动亮起）？
逃生门能否从内部直接推开，不需要锁匙？
自己房间的窗户是否可打开且未被铁窗封死？
由房间门口步行至楼梯口，大约要走多远？是否需经他人房间？

B. 消防装置

房内是否有烟雾探测器？测试按钮是否有效？
厨房位是否有热力探测器？
大厦大堂或走廊是否可见灭火筒、消防喉辘、警报铃？

C. 间隔与结构

隔墙是否由实体砖墙或轻钢龙骨加防火板构成，而非单层薄木板？
房间与邻居之间是否听到明显声音穿透？（隔音差通常意味隔墙未达耐火要求）
房门是否为实心木门或防火门，而非空心胶板门？

D. 电力安全

插座是否全部紧贴墙面、未有外露铜线？
是否使用过多拖板串接？
空调、热水器是否各自独立回路？
厨房是否有漏电断路器（测试按钮可按）？

E. 厨房与煮食

厨房是否使用明火气体炉具？是否在通风良好的独立位置？
是否在房内煮食？房间是否设有独立抽风？

F. 合约与文件

业主能否出示大厦消防安全设备的年检证书？
单位是否属违例改建？可上屋宇署「僭建物资讯网」或在睇楼时直接询问业主。
租赁是否经过印花税署加盖印花？这是日后发生纠纷时保障自身权益的关键。

五、遇到消防隐患如何举报与求助

如发现明显违规情况，租客可循以下途径反映：

消防处热线（24 小时）：可举报走火通道阻塞、缺乏消防装置、逃生门被锁等紧急情况。
屋宇署热线及「僭建物资讯网」：可举报怀疑违例改建，包括僭建厕所、僭建阁楼、僭建外墙结构等。
民政事务总署联络主任：若涉及大厦管理问题、业主不合作，可向所属区议员或民政处求助。
差饷物业估价署：就租金管制事宜（例如劏房租务管制）作查询或投诉。

举报时尽可能提供地址、照片、日期与具体描述，方便相关部门跟进。租客本人一般不会因为举报大厦消防问题而被业主逼迁——香港法例设有针对租客报复行为的保障条款，具体细则以差饷物业估价署最新公布为准。

六、内地来港读者的特别提醒

不要只看租金：部分老旧㓥房租金低，但消防与电力隐患多，长远代价远高于月租差额。
「网红装修」不等于合规：近期流行的水泥墙、工业风、阁楼床设计，若涉及改动走火通道或加建阁楼，可能已是僭建。
保留所有纪录：包括睇楼照片、签约 WhatsApp 对话、缴费收据。一旦发生火警或纠纷，这些是主张权益的关键证据。
考虑替代选项：香港的简约公屋、过渡性房屋、公屋轮候及部分单幢住宅大厦的劏房，在消防管理与日常巡查上较为规范，申请条件与轮候时间各异，可一并比较。

安全是居住的底线。香港的法规对业主有明确要求，但执行需要租客一同监督。希望这份清单能帮助你在签租约之前，多问几个问题，多看几处细节。

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常见问答

㓥房是不是违法的？租住会有什么风险？

㓥房本身并非一律违法，合法与否取决于改建工程是否取得屋宇署批准及同意，以及是否符合消防处相关命令要求。未取得批准而擅自改动结构、加重负荷或加设厨厕，可能属于违例建筑，租客一旦入住，往往要承担被要求还原或面临巡查时一同被调查的风险。

怎样判断一间㓥房的消防是否过关？

可在睇楼时按文章列出的清单逐项核对，包括走火通道是否畅通、逃生门能否从内直接推开、窗户是否未被封死、烟雾探测器是否工作、隔墙是否为实体砖墙或防火板结构等。目测有明显不合格者，建议直接放弃或要求整改后再签约。

烟雾探测器没电或坏了，租客可以自己换吗？

烟雾探测器属大厦消防装置的一部分，其安装与保养责任一般在业主一方，须由注册承办商定期检查。租客如发现探测器失灵或电池不足，应尽快通知业主跟进，不宜自行拆改消防装置，以免影响年检合规。

逃生门装了锁匙才能开，是否一定违规？

逃生门加装额外锁具，令住客在不开门情况下无法离开，属于消防处常见的违规情况。合规的逃生门应能从内部一键推开或直接推开，毋须使用锁匙。租客睇楼时务必亲手测试一次，否则一旦发生火警后果严重。

发现走火通道被杂物阻塞，应向哪个部门举报？

可先联络业主或大厦管理要求清理；若情况紧急或长期未改善，可拨打消防处 24 小时热线举报，亦可向屋宇署、民政事务总署或所属区议员求助。举报时尽量提供地址、照片、日期与具体描述，方便相关部门跟进，具体热线号码以官方最新公布为准。