过渡性房屋入息资格与证明文件说明
香港过渡性房屋（Transitional Housing）是特区政府于 2017 年提出、2020 年起大幅提速的政策工具，由非政府机构、社企以短期租约形式运营，租期一般约 2 至 5 年，租金低于市值，目标是帮助轮候公屋超过三年、居住环境不理想的中低收入家庭与个人过渡到长期房屋安排。截至 2025 年底，已落成及在建的过渡性房屋项目超过 200 个，提供约 45,000 个单位（具体以官方最新公布为准）。
与公屋、简约公屋相比，过渡性房屋的入息及资产限额较为宽松，且部分项目接受单身人士或非长者单身申请，因此成为内地来港人士在等待其他房屋资源期间的重要选项之一。然而，不同营运机构、不同项目在细节上差异较大，申请前须先理解资格门槛与所需证明文件。
一、基本申请资格框架
过渡性房屋由房屋局过渡性房屋专责小组统筹，整体规则由专责小组制定，再由各营运机构在自身项目内落实。常见的共通门槛包括以下几类：
1. 申请人身份
- 香港居民身份（永久居民或非永久居民均可）
- 轮候公屋满三年或以上，或经社工评估为有迫切过渡需要
- 部分项目接受轮候公屋不足三年但符合特定情况的家庭（如劏房住户、轮候院舍人士等）
部分大型项目（例如新界多个以组合屋形式营运的村屋）允许非公屋轮候人士申请，由营运机构按分数或甄选机制决定。
2. 入息限额
入息限额以每月家庭总收入计算，不扣除强积金供款。家庭人数不同，限额不同，常见区间如下（以官方最新公布为准）：
| 家庭人数 | 每月入息上限（约） | 备注 |
|---|---|---|
| 1 人 | 港币 17,000 – 18,000 元 | 单身或独立申请 |
| 3 人 | 港币 28,000 – 30,000 元 | 一对夫妇加一名子女 |
| 4 人 | 港币 34,000 – 36,000 元 | 标准四人家庭 |
| 5 人或以上 | 港币 40,000 – 42,000 元 | 视乎项目上限 |
不同项目的限额有差异，部分市区项目接近公屋水平，部分郊区或较大型项目略高于公屋，以容纳更多轮候人士。
3. 资产限额
家庭净资产总值通常须低于某一上限，同样按家庭人数递增：
- 1 人家庭：约 港币 24 万元起
- 3 人家庭：约 港币 48 万元起
- 4 人家庭：约 港币 56 万元起
资产审查重点为多项目，包括：
- 港币及外币存款、股票、基金、保险现金价值
- 香港、境内及境外的房地产净值（自住物业一般按市值与按揭余额差额计算）
- 拥有的车辆、船泊、商业牌照等
- 公司股权（持股比例与公司净资产均会考虑）
营运机构普遍设有「酌情权」，若资产略高但入息低、有特殊困难，可由社工撰写评估报告作例外处理。
二、收入计算口径与常见争议点
入息限额看似清晰，实际审查时却存在多个易被误解的细节。
1. 哪些收入计入限额？
| 收入类别 | 是否计入 | 说明 |
|---|---|---|
| 雇佣薪金、佣金、加班费 | ✅ | 含税前实发金额 |
| 双粮、年底花红 | ✅ | 按过去 6 至 12 个月平均计算 |
| 自雇经营盈利 | ✅ | 公司利得税申报净利 |
| 租金收入 | ✅ | 税后净租金 |
| 子女 / 亲友家用 | ❌ | 不计入正审，但家庭总开支审查时会参考 |
| 综援、高龄津贴、长者生活津贴 | ❌ | 不计入 |
| 在港以外工作的薪金 | ⚠️ | 一般不计入，但部分项目会要求声明海外收入来源 |
| 投资分红、股票增值 | ❌ | 不计入当期，但计入资产审查 |
2. 受雇人士：6 个月平均月入
受雇申请人通常以提交申请前 6 个月的税前月薪计算，若有花红、佣金、年终奖等非固定收入，则以过去 12 个月平均后纳入计算。
3. 自雇人士：须提交审计报告或利得税报税表
自雇人士需要提交：
- 最近 3 个财政年度的利得税报税表（IRBR / Profits Tax Return）
- 由执业会计师签署的财务报表或核数师报告
- 公司商业登记证（BR）副本
- 近 6 个月公司银行月结单
4. 内地收入会否计算？
对内地来港人士而言，这是一个常见疑问：
- 若申请人已是香港税务居民（通常为在港工作满 1 个课税年度），海外收入一般不计入香港入息限额，但参与预算申报的全球收入全部计入资产审查。
- 若申请人刚抵港未满一年，且尚未建立香港薪金收入来源，营运机构会要求审核未来收入预算，由社工按个案评估。
三、必备证明文件清单
为避免来回补件，建议申请人一次性准备齐全以下文件。文件分为「身份证明」、「入息证明」、「资产证明」、「居住与社工评估」四大类。
1. 身份与家庭文件
- 全部家庭成员的香港身份证副本
- 入境签证 / 居留标签副本（如适用）
- 婚姻状况证明：结婚证书、离婚判决书、配偶死亡证明
- 子女出生证明或收养令
- 宣誓书或法定声明（如未婚但与伴侣同住）
2. 入息证明（按身份提交）
| 身份 | 必备文件 |
|---|---|
| 受雇人士 | 雇主营业确认书、最近 3 至 6 个月粮单、近 12 个月报税表（IR56B / IR56M）、银行薪金入账记录 |
| 自雇人士 | 利得税报税表、会计师报告、商业登记、银行月结单 |
| 失业 / 待业 | 离职证明、最后一份雇主营业确认书、失业期间银行记录、社工评估报告 |
| 综援受助人 | 综援批核信、按月发放记录 |
| 散工 / 兼职 | 最近 6 个月完整银行月结单、雇主证明信、自报收入声明 |
3. 资产证明
- 所有香港持牌银行近 3 个月月结单
- 证券 / 投资公司账户结余证明
- 人寿保险现金价值证明书
- 香港及内地自住物业的：
- 差饷物业估价署估价报告
- 银行按揭还款证明及未偿余额
- 公司股权：商业登记、最新周年申报表（NAR1）、股权结构图
- 名下车辆：登记车主证明
资产审查会同时看港币、外币及海外资产，因此即使在港无资产，也须如实申报境内不动产与存款，否则可能被视为漏报。
4. 居住情况与社工评估
- 现时租约副本（若有）
- 居住环境照片或租金收据
- 社工初步评估报告（适用于优先处理类别）
- 轮候公屋的公屋申请编号与日期证明
四、申请到入住的流程时间
从提交申请到正式入住，过渡性房屋的整体流程一般需时 6 至 12 个月，部分热门项目可能更长。
- 提交申请并补件：1 个月内完成初次审查
- 核实入息与资产：1 至 3 个月，期间可能要求面见
- 营运机构评分与排序：以家庭人数、轮候公屋年期、居住环境恶劣程度等综合评分
- 签约与入住：获编配单位后约 2 至 6 周内签约、交收、迁入
部分大型项目会分阶段招租，申请人需留意营运机构的官方公布。
五、常见误解与注意事项
- 「入息低就一定合资格」 —— 入息达标只是必要条件，仍须通过资产、居住情况、轮候公屋年期等多项审查。
- 「自住物业不影响申请」 —— 自住物业的净值会计入资产总额，若已补足按揭后净值偏高，可能不获批。
- 「租金包含水电费」 —— 部分项目水电费另按实报销，申请前应向营运机构确认。
- 「租约届满后会自动续约」 —— 过渡性房屋不设续约，届满前须自行安排迁出。
- 「内地亲属可同住」 —— 合住的家庭成员须于申请时申报，并提供关系证明；未申报者不能迁入户籍。
六、申请前的自我检查清单
在递交申请前，建议先按以下清单逐项核对：
- 家庭总人数与申请档是否一致
- 全部家庭成员已纳入申请而未批改
- 入息与资产证明文件齐备且为近 3 个月内签发
- 公屋轮候编号与日期资料可查
- 现时居住地址已申报
- 内地、海外资产及收入已完整申报
- 已预约或已联络社工进行初步评估
过渡性房屋是香港多层次房屋政策中的过渡环节，入息与资产门槛虽较公屋宽松，文件要求却十分严谨。建议申请前先与项目营运机构或社会福利署合作单位沟通，并参照房屋局最新指引作准。
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常见问答
内地新来港人士，未满一年香港税务居民身份，申请过渡性房屋时内地收入会否计入入息限额？
一般而言，若申请人尚未成为香港税务居民，营运机构会要求审核未来收入预算，由社工按个案评估。海外薪金收入是否计入，须以个别项目的官方指引为准。
过渡性房屋的入息限额是否每年调整？不同项目的差异有多大？
不同营运机构、不同项目的入息限额存在差异，部分市区项目接近公屋水平，部分郊区或较大型项目则略高于公屋，具体上限以官方最新公布为准。
自雇人士申请过渡性房屋，提交利得税报税表是否足够？是否必须有审计报告？
自雇人士通常须一并提交最近 3 个财政年度的利得税报税表、由执业会计师签署的财务报表或核数师报告、商业登记证副本，以及近 6 个月公司银行月结单。
名下有内地自住物业，会否影响过渡性房屋的资产审查？
会。自住物业一般按市值与按揭余额差额计入资产净值，同时港币、外币及海外资产均在审查范围内，即使在港无资产，也须如实申报境内不动产与存款。
公屋轮候未满三年，是否可以申请过渡性房屋？
部分项目接受轮候公屋不足三年但符合特定情况的家庭，例如劏房住户或轮候院舍人士，具体须视乎营运机构订立的资格门槛与甄选机制而定。
过渡性房屋租约届满后可否续约？
过渡性房屋一般不设续约，租期届满前须自行安排迁出，并衔接其他长期房屋安排。