市区重建局收购补偿机制与安置安排
当一栋旧楼被纳入市区重建局（市建局）的重建范围，住户和业主面对的并非单纯一纸收购公告，而是一连串关乎搬迁、安置与资产结算的实际抉择。市建局采取「与其馀重建模式不同」的「以人为先」方针，由项目公布到搬迁验收，整个过程通常跨越数年。
本文以政策框架为基础，拆解收购、补偿、安置三条主线，方便你建立对市建局项目运作的整体认知。
重要提示：本文涉及的所有金额、面积与日期均以市建局于项目公布当日发出的「收购建议」及《市区重建局条例》最新版本为准，不同项目之间存在差异，业主应以「业主提出收购建议通知书」（以下简称「建议书」）上的具体条款为准。
一、项目启动与收购流程
市建局项目一般经历五个阶段：前期筹划 → 公布开展 → 冻结人口 → 收购建议 → 收回土地。
1. 前期筹划与公布开展
市建局会在宪报刊登「开展项目」公告，同步向受影响的业主与住户发出通知。开展项目当日会进行人口冻结登记，登记日之后的住户迁入迁出、产权变更等一般不会被纳入补偿与安置的核查范围。
2. 收购建议的发出
市建局在项目开展后，按《市区重建局条例》第23条向每个业权持有人发出收购建议。收购价以「假定在开展项目当日的公开市值」为基准，加上若干额外津贴。
3. 业主接受与交楼
业主在收到收购建议后，通常有两个月时间决定是否接受。接受收购的业主须将物业交回市建局（俗称「交吉」），市建局在收齐物业后发放补偿。
4. 收回土地
如有任何业权未能在合理时间内交回，市建局会依据《收回土地条例》申请收回土地。
二、补偿计算框架
市建局收购补偿主要由三部分组成：物业市值 + 自置居所津贴 / 楼换楼 + 补助津贴。三类身份的补偿结构并不相同。
| 构成项目 | 自住业主 | 出租业主 | 住宅租客 |
|---|---|---|---|
| 物业市值补偿 | 公开市值估价 | 公开市值估价 | 不适用 |
| 自置居所津贴 | 楼价 7 成 × 同区 7 年楼龄单位 | 楼价 4 成或 5 成 × 同区 7 年楼龄单位 | 不适用 |
| 楼换楼（替代单位） | 选定「焕然壹居」或新发展项目 | 视乎项目条件 | 不适用 |
| 搬迁津贴 | 现金发放 | 现金发放 | 现金发放 |
| 住屋津贴 / 安置 | 视乎身份 | 视乎身份 | 编配公屋或发放现金 |
1. 物业市值估价
- 由市建局委托两家独立测量师行分别估价，取较高者为收购基础。
- 估价假设物业以「空置交吉」状态在公开市场出售，不考虑实际租约、按揭或住客状况。
- 估价师一般会参考同区、同类型物业近期成交个案，业主如认为估价偏低，可委托独立测量师撰写反对报告。
2. 自置居所津贴（Home Ownership Allowance, HOA）
自置居所津贴俗称「7 楼津贴」或「5 楼津贴」：
- 自住业主：按「物业市值」×70%，加购入一个楼龄假设为 7 年、座落同区、面积相若的住宅单位所需的金额。两者取较高者。
- 出租业主（即在收购开展日并未自住的业主）：按「物业市值」×40% 或 50%，加购入同区 7 年楼龄单位金额，取较高者。出租业主没有自置居所津贴下的全数 7 成补足。
3. 替代单位的「楼换楼」选项
符合资格的自住业主可选择「楼换楼」安排：
- 焕然壹居：位于启德的首个「楼换楼」项目，提供约 484 个单位。
- 日后新发展项目：市建局在收购完成后重建的新盘，会预留一定单位给原区「楼换楼」业主优先选购。
楼换楼单位一般以市建局折扣价售予原业主，业主不需要补地价（因市建局已代为缴付）。
4. 搬迁津贴与杂项津贴
- 搬迁津贴：每户现金发放，按住户人数与单位类型计。
- 空置物业津贴：若单位于收购开展日为空置，可获额外津贴。
- 住客过渡安排补贴：市建局在过渡期内提供租金补贴，协助业主租住临时居所。
实际金额与计算细则以个别项目发出的「业主提出收购建议通知书」为准。
三、安置安排：公屋与现金二选一
对于非自住业主或住宅租客，市建局提供两条主要安置路径：
1. 入住公屋（编配公屋单位）
- 适用范围：在收购开展日持有有效香港身份证、居港满 7 年并无违反任何租约条件的住宅租客。
- 编配机制：由房屋署协助编配公屋单位，一般会以受影响区域为优先。
- 限制：以公屋安置的住户，须遵守《公屋富户政策》及入息资产限额。
2. 现金津贴代替安置
- 不愿或不符合公屋编配资格的住宅租客，可领取住屋津贴（金额参考同区新租金水平）。
- 住屋津贴一般设有上限年期，期满后住户须自行另觅居所。
3. 商铺与工业楼宇的特别安排
- 商铺业主：可获「营业损失津贴」或选择「铺换铺」（市建局在新盘预留商铺）。
- 工业楼宇业主：按「工业业主补偿」机制计算，金额以估值与特设津贴组成。
- 租户：可获搬迁津贴及营业损失津贴（视乎租约年期与营业额）。
四、收购前后的常见疑问
Q1：估价偏低怎么办？
业主可向市建局提交反对意见，并委托独立测量师撰写反对报告。若双方无法达成共识，可向土地审裁处提出上诉。
Q2：按揭未供完如何处理？
业主须先与银行协商以补偿金偿还贷款。如补偿金不足以清偿未偿余额（俗称「负资产」情况），业主需自行补足差额。
Q3：被冻结的业权仍可放售吗？
可以买卖，但人口冻结日之后的买家不会获得安置或住屋津贴资格。同时，受影响物业在市建局发出收购建议后，业权转移将受到限制。
Q4：何时可以「上楼」（领取新单位）？
新发展项目一般需时 4–6 年完成，业主可选择：
- 过渡期租金补贴：由市建局发放租金，业主自行租住临时居所。
- 「楼换楼」预留给原业主的单位：在拣楼日按意愿选购。
五、市建局与私人发展商收楼的差异
| 维度 | 市建局 | 私人发展商 |
|---|---|---|
| 法律依据 | 《市区重建局条例》 | 《收回土地条例》 / 强拍条例 |
| 收购价 | 公开市值 + 7 楼津贴 | 一般为公开市值（无统一 7 楼津贴） |
| 公屋安置 | 租客可获公屋编配 | 通常只提供现金补偿 |
| 楼换楼 | 焕然壹居 / 后续新盘 | 视乎发展商安排 |
| 适用对象 | 7 年楼龄以上失修楼宇 | 多数收地重建项目 |
值得留意的是，私人发展商主导的旧楼并购并不一定按 7 楼津贴计算补偿；部分会以「摸货」或「协议价」形式与个别业主洽商，整体条款弹性较高。
六、业主应对建议清单
- 项目开展日（冻结日）之前：确认单位状况、租约、住客资料，并预备身份证明、住址证明、按揭还款表等文件。
- 收到收购建议后：尽快委托独立测量师估价，并比较 7 楼津贴 vs 楼换楼方案的差异。
- 决定接受收购前：与银行确认供款安排、厘清地租 / 地税余额、计算实际套现金额。
- 交楼前：清空物业内个人物品、解除水电网户、按合约办理门匙移交手续。
- 领取补偿后：保留所有单据，以便日后税务申报或公屋申请时作资产证明。
结语
市区重建局的收购与安置安排，是香港市区更新政策中的核心环节。从估值方法到安置路径，每个项目都涉及大量细节与个人抉择。如果你是受影响的业主或住户，及早了解补偿机制与安置选择，往往能在谈判中争取更理想的安排。
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常见问答
市建局收购旧楼的补偿金额是怎么算出来的？
市建局的收购补偿由三部分组成：物业市值、自置居所津贴（俗称「7 楼津贴」或「5 楼津贴」）、以及搬迁与杂项津贴。市值一般由两家独立测量师行分别估价，取较高者为准；自住业主可按市值乘以 70% 再加上购入同区 7 年楼龄单位所需金额，取较高者；出租业主则为 40% 或 50%。实际金额以项目发出的「业主提出收购建议通知书」所列条款为准。
收到市建局收购建议后，业主一般有多少时间决定是否接受？
业主在收到收购建议后，通常有两个月时间决定是否接受收购。选择接受的业主须将物业交回市建局，市建局在收齐物业后发放补偿。如未能在合理时间内交回，市建局会依据《收回土地条例》申请收回土地。具体期限以个别项目的通知书为准。
7 楼津贴和「楼换楼」哪个比较划算，怎么选？
7 楼津贴属现金补偿，按市值与同区 7 年楼龄单位金额计算；「楼换楼」则是以市建局折扣价选购焕然壹居或日后新发展项目的预留单位，业主不需要补地价。两者各有适用情境，建议业主在收到收购建议后尽快委托独立测量师估价，并比较两种方案的最终差额，再决定现金补偿还是以楼换楼形式上楼。
住宅租客在市建局项目中可以获得哪些安置或补偿？
住宅租客一般可领取搬迁津贴与住屋津贴；符合资格者可申请公屋编配，由房屋署协助配屋，并以受影响区域为优先。若不愿或不符合公屋资格，则可领取参考同区新租金水平计算的住屋津贴，但津贴一般设有上限年期，期满后须自行另觅居所。
市建局项目与私人发展商收购旧楼有什么主要区别？
市建局依《市区重建局条例》收购，按公开市值加 7 楼津贴计算补偿，并可为租客编配公屋、提供焕然壹居等楼换楼选项；私人发展商通常依据《收回土地条例》或强拍条例收楼，补偿多为协议价，弹性较大，但一般没有统一的 7 楼津贴，也未必提供公屋安置。具体条款以各项目的公布内容为准。