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香港供款入息比率 DSR 计算公式详解

在香港向银行借钱——无论是上车置业申请按揭，还是申请私人贷款、税务贷款——银行用来判断”借多少给你才安全”的核心指标，叫做供款入息比率（Debt Servicing Ratio，简称 DSR，也有称作”负债收入比”或”DTI”）。这是金管局（HKMA）要求银行统一执行的审慎监管工具。

一句话理解：DSR = 每月总债务偿还额 ÷ 每月总收入 × 100%。

DSR 不是单一数字，它由”基础门槛”与”压力测试”组合构成。下面用具体公式与案例，带你看清银行如何为你”算账”。

一、DSR 的基础公式

核心公式

\[\text{DSR} = \frac{\text{所有现有及新批贷款的每月偿还总额}}{\text{申请人每月收入}} \times 100\%\]

分子部分（每月还款额）通常包含：

债务类型 是否计入 DSR
现有按揭每月供款 ✅
即将批出的新按揭每月供款 ✅
私人贷款（分期） ✅
信用卡分期（信用卡分期） ✅
循环未清偿的信用卡结余（最低还款额或约 5% 偿付） ✅
税务贷款 ✅
助学贷款（部分银行按 50%–100% 计入） ✅（视银行而定）

分母部分（每月收入）的认定远比内地复杂，下文专门拆解。

二、银行认可的收入类别

香港银行的收入认定采用”来源 × 稳定性 × 可持续性”三维评估，具体如下：

1. 受雇人士

2. 自雇 / 独资经营者

3. 投资者 / 租金收入

4. 内地收入（用于申请）

这是内地赴港人士最常遇到的场景：

三、基础门槛与压力测试

金管局要求银行执行两层 DSR 检查，必须同时通过：

1. 基础门槛（Basic DSR）

情况 一般上限
一般情况 50%
高收入人士（月入 ≥ HK$80,000，以官方最新公布为准） 60%
自雇人士 部分银行收紧至 40%–45%

基础门槛使用银行实际 P 按息率（H按以 HIBOR + 锁息上限计算）。

2. 压力测试（Stress Test）

在基础门槛之上，金管局另要求按揭申请人在假设利率上升 3 个百分点（或以官方最新公布为准）的情境下，DSR 仍不得超过 65%（部分银行内部门槛为 60%）。

压力测试公式

\[\text{Stress DSR} = \frac{\text{每月还款额}（按现利率 + 3\% 重算）}{\text{每月收入}} \times 100\% \leq 65\%\]

实战案例

假设：

每月还款额计算（以 5.875%、30 年期、490 万本金估算）：

此情况下，该申请人必须降低贷款额、增加首期、寻找担保人或考虑缩短年期。

四、其他贷款的 DSR 限额（参考）

产品 一般 DSR 上限 备注
私人贷款（无抵押、无合约） 30%–40% 多数银行内规
税务贷款 40%–50% 季节性放宽
信用卡分期 计入既有 DSR 多笔分例会快速推高比率

提醒：多份小额贷款叠加比”一笔大额贷款”更危险。银行系统共享信贷资料（环联 TU），所有贷款均会反映在个人信贷报告上。

五、6 大常见误区

  1. “总收入高，DSR 就低” 错。DSR 是比率，绝对收入高不代表比率低。月入 10 万但欠债 6 万的人，DSR 可能比月入 3 万、无负债的人更高。

  2. “租金收入可以全额计入” 错。租金收入会被扣减假设开支后再打折，实际计入比例通常在 70% 以下。

  3. “花红按全额计入” 错。花红属”非保证收入”并非保证收入，银行通常按近 12 个月均额的 50%–80% 计入。

  4. “只要月薪达标就能过压力测试” 错。压力测试假设加息 3%，大量申请人在最后一步被卡住，须减贷款额或延长期数。

  5. “信用卡未还清也算 DSR” 对。未清偿结余（Unpaid Balance）按约 5% 或最低还款额计入还款额，哪怕你只欠 HK$5,000 都会推高 DSR。

  6. “DSR 仅看月供” 错。DSR 看的是”所有债务”——现有 + 即将批出。在新批贷款前还清旧债，是最直接的降低 DSR 手段。

六、3 步降低 DSR 实操

Step 1：清偿循环债务

优先偿还信用卡结余与高息私人贷款，这两项即便金额小也会拉高 DSR。

Step 2：拉长贷款年期

年期由 25 年延至 30 年，月供降幅可达 8%–12%（因部分高息产品年期上限较短，须看官方贷款条款）。

Step 3：申请”高收入通道”门槛

如果月入 ≥ HK$80,000（以官方最新公布为准），可享 DSR 60% 上限，比一般上限多 10 个百分点。

七、申请前自查清单

申请按揭或私人贷款前，建议先逐项核对：

八、写在最后

DSR 不是”数字游戏”，而是金管局为避免市民过度借贷、抵御利率上行冲击而设的安全阀。对内地赴港人士而言，双地收入认定、压力测试、人民币换算折让三大环节须格外留意——任一项环节产生小误差，都可能在银行最后审批阶段翻车。

各银行对 DSR 的内规细节略有差异（如花红计入比例、租金收入折让、自雇人士年期要求），实际数字以官方最新公布为准。建议在递交申请前，向独立按揭转介机构（Mortgage Broker）做一次完整压力测试，比直接进银行更具弹性。

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常见问答

DSR 和内地所说的”负债收入比”是一回事吗？有什么差别？

两者核心逻辑相近，都是用”每月还款 ÷ 每月收入”来衡量还款能力，但香港 DSR 在执行层面更严：一是金管局统一要求银行做两层检查（基础门槛 + 压力测试），二是分子要把所有现有及新批贷款一并计入，三是分母对花红、租金、佣金、自雇收入等都有明确的打折或折算规则。内地不同银行的算法差异较大，而香港则属于统一监管框架下的审慎指标。

内地收入可以用来申请香港按揭吗？银行如何折算？

可以申请部分银行推出的”双地收入计算”，将内地薪金与香港薪金合并计算 DSR。但内地部分通常按 6 折–7 折计入，并要求提供内地个人所得税完税证明、社保缴费记录及银行流水。若收入为人民币，银行会按申请当日汇率折算港币，部分银行还会自动扣减 5%–10% 以缓冲汇率波动风险。内地房产租金收入一般不纳入 DSR 收入计算，具体以银行最新内部指引为准。

压力测试加息 3 个百分点是怎么算的？会不会很难通过？

压力测试是金管局要求在假设利率较现水平上升 3 个百分点的情境下重算月供，并要求 DSR 不超过 65%（部分银行内规 60%）。由于月供会随利率上升而显著增加，许多原本能通过基础门槛的申请人会在这一步被卡住。文章案例显示，月入 HK$50,000、贷款 HK$490 万的申请人，压力测试 DSR 可达 75%，需要通过降低贷款额、增加首期、寻找担保人或缩短年期等方法改善。

信用卡欠款很少，比如 HK$5,000，真的会拉高 DSR 吗？

会。银行对循环未清偿的信用卡结余通常按约 5% 或最低还款额计入每月还款额，从而推高 DSR。即使金额很小，未清偿余额仍会反映在环联（TU）信贷报告上，并被纳入分母计算。因此申请按揭或大额贷款前，先清偿循环债务是最直接的降 DSR 手段。

月入达到 HK$80,000 真的可以享受 60% 的 DSR 上限吗？

文章指出，金管局对月入达 HK$80,000 及以上的高收入人士设有更高的 DSR 上限（一般为 60%，以官方最新公布为准），较一般 50% 上限多出约 10 个百分点的借贷空间。但能否实际享受该门槛，仍取决于不同银行的内规与具体审批结果，建议申请前向按揭转介机构或银行查询最新标准。

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