租金收入以个人入息课税演算：打工仔放租案例
对许多在港工作的内地朋友而言，手上持有一、两层物业放租是常见配置。香港的租金收入牵涉两套税种：物业税按租金收入（未扣差饷）的15%（2026/27 课税年度起调高为 15%）标准税率征收；薪俸税则按累进税率（2%–17%，另有标准税率15%二选一）。如果两者分开评税，租金部分几乎一定是按15%税率缴交，损失不少扣除额。
关键一招：选择以个人入息课税（Personal Assessment）合并评税，把租金、薪俸、营业利润等所有收入并入累进税率表统一计算，便有机会按较低的实际边际税率缴税。本文以一宗真实感较强的”打工仔放租案例”，带你逐步走完全年税款演算。
一、案例背景
陈先生，40岁，在港工作8年，持香港身份证，受雇于金融机构：
| 项目 | 金额（港币） |
|---|---|
| 薪俸（全年扣强积金后） | 600,000 |
| 强积金强制供款（已扣） | 18,000 |
| 自愿医保保费（已缴） | 8,000 |
| 进修开支（认可课程） | 10,000 |
| 居所贷款利息（自住物业） | 50,000 |
| 物业A（自住） | 无租金收入 |
| 物业B（放租）全年应收租金 | 240,000 |
| 物业B差饷（全年） | 12,000 |
| 物业B修缮开支（已获收据） | 20,000 |
| 物业B按揭利息（已付） | 30,000 |
问题：陈先生的租金收入应如何评税？申请个人入息课税是否划算？
注：所有数字及扣除限额以官方最新公布为准，本文以2026/27课税年度的通用规则作演算。
二、方案A：分开评税（标准做法）
1. 薪俸税部分
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 入息 | 600,000 |
| 减去：基本免税额 | 132,000 |
| 减去：已婚人士免税额 | 不适用 |
| 减去：强积金强制供款 | 18,000 |
| 减去：自愿医保 | 8,000（上限8,000） |
| 减去：进修开支 | 10,000（上限10,000） |
| 减去：居所贷款利息 | 50,000（上限100,000） |
| 应评税入息 | 382,000 |
按2026/27课税年度累进税率（首50,000征2%、次50,000征6%、次50,000征10%、次50,000征14%、余款征17%）计算：
应缴薪俸税（累进）= 50,000×2% + 50,000×6% + 50,000×10% + 50,000×14% + 182,000×17% = 47,940
同时按标准税率15%计算：以600,000×15% = 90,000，取较低者 → 47,940。
薪俸税应缴 = HK$47,940
2. 物业税部分
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 应收租金 | 240,000 |
| 减去：差饷 | 12,000 |
| 减去：修缮及支出 | 20,000 |
| 评估应评税值 | 208,000 |
| 物业税（标准税率） | 208,000 × 15% = 31,200 |
注：物业税不可扣除按揭利息、折旧、强积金等个人扣除。
3. 方案A总税负
47,940 + 31,200 = HK$79,140
三、方案B：以个人入息课税评税
选择个人入息课税后，物业税与薪俸税合并为一份评税，所有收入纳入累进税阶。
1. 合并入息与扣除
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 薪俸入息 | 600,000 |
| 物业入息（应收租金 240,000 − 差饷 12,000） | 228,000 |
| 总入息 | 828,000 |
个人扣除：
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 基本免税额 | 132,000 |
| 强积金强制供款 | 18,000 |
| 自愿医保 | 8,000 |
| 进修开支 | 10,000 |
| 居所贷款利息（自住） | 50,000 |
| 物业B按揭利息（租金专用） | 30,000 |
| 个人扣除合计 | 248,000 |
重点：个人入息课税下，物业按揭利息可获扣除，这是与物业税分计的关键差异。
应评税入息 = 828,000 − 248,000 = 580,000
按累进税率计算：
50,000×2% + 50,000×6% + 50,000×10% + 50,000×14% + 380,000×17% = 1,000 + 3,000 + 5,000 + 7,000 + 64,600 = 80,600
再以标准税率15%复核：828,000 × 15% = 124,200，取较低 → 80,600
2. 方案B总税负
HK$80,600
四、两方案对比与决策建议
| 维度 | 方案A（分开评税） | 方案B（个人入息课税） |
|---|---|---|
| 薪俸税 | 47,940 | — |
| 物业税 | 31,200 | — |
| 合并应缴 | — | 80,600 |
| 总税款 | 79,140 | 80,600 |
| 差额 | — | +1,460 |
本案例下，分开评税反而较划算。原因：薪俸税累进税率下的免税额已用尽，租金并入后会推高边际税率至17%，加上按揭利息30,000的扣除额仍不足以抵销税率跳升带来的差额。
这并不代表个人入息课税无用。若租金占比较小，或按揭利息较高，或当年入息较低（累进税阶落在10%或以下），申请个人入息课税通常能省税。
五、何时值得申请个人入息课税？
可用以下三条经验法则快速判断：
- 租金收入低于薪俸收入20%：合并后整体税率仍落在较低税阶，几乎一定划算。
- 租金占大头（如退休、失业、Freelance）：薪俸免税额无法分摊到租金上，物业税分开计可能反胜。
- 按揭利息高、物业折旧大：这些扣除只能在个人入息课税下使用，应优先合并。
实务操作：
- 无须主动申请：在填写报税表（BIR60）时于”选择以个人入息课税评税”方格内打✔，税务局便会自动比较两种方式，按较低者发出评税。
- 申请期限：一般为课税年度结束后 2年内 或评税通知书发出后 1个月内（以较后者为准）。
- 保存凭证：所有物业相关支出（差饷收据、维修单据、按揭利息证明、租约）至少保存 7年，以备税务局复核。
- 已婚人士：夫妻可选择合并或分开评税，常见做法是高薪一方吸收租金收入以用尽免税额，实际需逐年试算。
六、常见误区提醒
- “出租就要交物业税”：自住物业不涉物业税，但若空置一段时间后才放租，需留意”应课税入息”按实际出租月份计算。
- “租金扣除项目多”：物业税只承认差饷与修缮（20%标准或实报实销），不可扣按揭利息、不可扣折旧、不可扣强积金。
- “个人入息课税一定划算”：如本案例所示，当薪俸已占高税阶，合并反而拉高税率。务必让税务局自动算一次。
- “租金收入要加7%到物业税”：2026/27年度起物业税标准税率由15%调整为15%（注：以往曾有上调讨论，请以官方最新公布为准）。
七、行动清单
- 每年报税季前，整理所有物业相关文件：租约、差饷单、按揭月结单、维修发票。
- 填妥BIR60第8.1部”个人入息课税”选项，由税务局自动比较。
- 若有自雇、合伙营业、专利权费、退休俸以外的多项收入来源，几乎一定要选个人入息课税。
- 评估后若发现选择错误，可在评税通知书发出后1个月内书面申请更改。
放租收息看似简单，背后却牵涉物业税、薪俸税、个人入息课税三套机制。每年花半小时理清账目，往往能省下一笔可观的税款；反之，遗漏扣除或选错评税方式，等于主动放弃本应享有的税务优惠。
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常见问答
个人入息课税是什么？内地赴港工作并持有出租物业，一定要申请吗？
个人入息课税是香港税务局提供的一种合并评税方式，可将薪俸、租金、营业利润等多项收入并入同一份累进税阶计算，让纳税人享有多项个人扣除及租金专用的按揭利息扣除。它并非强制，而是可选：报税时在 BIR60 第 8.1 部相应方格打✔，税务局便会自动比较「分开评税」与「个人入息课税」两种方式，按较低税款发出评税通知书，原文案例即是由此得出 HK$79,140 与 HK$80,600 的差额对比。
申请个人入息课税后，物业按揭利息真的可以扣吗？
可以。原文案例中陈先生的物业 B 全年按揭利息 30,000 港币，在方案 A 的物业税分计下「不可扣除」，而在方案 B 的个人入息课税下成功并入个人扣除，使总扣除额由 218,000 提升至 248,000。这是分开评税与个人入息课税之间最关键的差异之一，也是许多人申请个人入息课税的主要动机。实际可扣金额仍须按官方最新公布为准。
什么情况下申请个人入息课税比较划算？
原文归纳了三条经验法则：其一，租金收入低于薪俸收入约 20%，合并后整体税率仍落在较低税阶，通常划算；其二，租金占大头（例如退休、失业或自雇人士），薪俸免税额无法分摊到租金上，分开评税反而有利；其三，按揭利息高或物业折旧大，这些扣除只能在个人入息课税下使用，应优先合并。原文案例陈先生即属「薪俸已占高税阶（17%）」，合并后反而多缴 1,460 港币。
申请个人入息课税有期限吗？错过能否补救？
原文说明，一般申请期限为课税年度结束后 2 年内，或评税通知书发出后 1 个月内，以较后者为准。若发现选择错误，亦可在评税通知书发出后 1 个月内书面申请更改。建议每年报税季前先整理租约、差饷单、按揭月结单、维修发票等凭证，相关收据应保存至少 7 年，以备税务局复核。
物业税的扣除项目具体有哪些？为何有人说「租金可扣项目很少」？
物业税只承认两项主要扣除：差饷及修缮开支（可按 20% 标准扣除或实报实销，二选一）。按揭利息、物业折旧、强积金供款、个人免税额等均不可在物业税分计下使用。原文亦特别提醒，自住物业不涉及物业税；若物业先空置、后放租，应课税入息须按实际出租月份计算，避免误报。具体扣除规则与税率以官方最新公布为准。