香港大厦公契查阅与改建限制指南

在香港置业或租住多业主分层大厦，几乎一定会碰到一个内地少见的法律文件——大厦公契（Deed of Mutual Covenant，简称 DMC）。它由发展商、发展商旗下附属公司与第一手买家签署后登记于土地注册处，是整栋大厦所有业主、租客、承让人都必须遵守的「宪章性文件」。

简单说：你买的不是普通商品住宅，而是连带一份「权利义务清单」的产权。窗户能否更换、外墙能否挂空调机、露台能否封闭、宠物能否饲养、商铺可否营业……这些看似日常的事，几乎都由公契规定。装修开工前不细读，极易触发业权纠纷或被管理处勒令还原。

本文为内地读者系统梳理：公契在哪里查、能查到哪些信息、典型限制条款有哪些，以及改建前要走怎样的程序。

一、什么是大厦公契（DMC）

公契全称 Deed of Mutual Covenant，中文常译「大厦公契」或「公共契约」，是香港 多业主建筑物 的核心法律文件。

1. 与内地房产的关键差异

维度	香港（公契制）	内地（物业管理规约）
法律效力来源	由发展商与首任买家签署，受《建筑物管理条例》与一般契约法约束	由业主大会制定，受《物业管理条例》约束
文件性质	成文的契约文件，登记于土地注册处，具备土地文件效力	通常为业主大会决议附件，登记强度较弱
制定主体	发展商起草（首任业主实际无法参与），后续修订须多数业主同意	开发商或首届业主大会起草
修订难度	多数需 75% 不可分割业权份数同意，门槛较高	业主大会按程序表决
司法管辖	违反条款可构成侵权，可申请禁制令、要求还原或赔偿	多由物业服务企业依规约处理，重大事项诉诸法院

2. 公契通常包含的内容

各单位、车位、商场、公共设施的不可分割业权份数（undivided shares）
大厦公契附图（包括 Assigning Car Park Plan、Assignment Plan、DMC Plan）
业主与管理公司的权利与责任
公用部分与私家范围的明确划分
使用与改建限制（最常被忽视却最关键的部分）
维修责任归属（窗框、外墙、喉管、防水层等由业主自修还是管理处负责）
缴款条款：管理费、维修基金（特别基金）、按金等
转让与租务限制：能否转售、能否出租、是否有「住客限制」条款
纠纷解决机制

二、查阅公契的三条主要渠道

公契属于公开的土地登记文件，原则上人人都可查阅，但完整版本通常需要付费。

1. 土地注册处（Land Registry）

网址：landreg.gov.hk
方法：以大厦地段编号、土地登记册上的「Deed of Mutual Covenant」条目检索
费用：亲身到金钟土地注册处柜台或经「综合查阅系统（IRIS）」网上查阅，每份文件按页收费（以官方最新公布为准）

优点：完整、正本登记版本缺点：检索须知道准确的地段编号或地址；个别旧厦的公契若未登记则查不到

2. 物业管理处／业主立案法团

业主或租客可直接向所属大厦的物业经理（Property Manager）或业主立案法团（OC）索取公契副本或节录
多数大厦会备有公契总册于管理处供查阅

优点：免费或象征性收费；管理处可协助解读与该大厦直接相关的条款缺点：仅限该大厦业主/租客；个别管理处未必愿意提供完整副本

3. 律师事务所与地产代理

地产代理（中原、美联等）：在业主放盘时会向卖方索取公契，作为尽职调查一环
律师事务所：可代为调取、复印并提供合同解释（legal interpretation）

优点：专业把关，避免遗漏缺点：律所服务按小时收费；地产代理的解读受制于专业水平

小贴士：在签署临时买卖合约前，律师行一般会进行物业尽职调查（Title Search） 并出具公契摘要（Title Report）。买方付清的律师费已包含此项服务。如律师未主动提供摘要，须主动索取。

三、公契中典型的改建与使用限制条款

不同大厦差异极大，但以下条款在多数大型屋苑的公契中频繁出现，几乎每一条都值得在购入前逐字阅读。

1. 窗户与外墙

禁止改动：多数公契写明窗框、外墙、玻璃幕墙属「公用部分」，禁止业主自行更换窗框颜色、品牌、玻璃规格
空调机位：外墙预留的空调架通常由管理处指定位置；私自打孔安装可能构成违反公契
窗台摆放物件：部分公契禁止窗台放置杂物或花盆，以避免高空坠物
晾衣架：部分旧式屋苑公契禁止外墙晾衣，须使用指定公共晾衣场

2. 间隔与结构改动

禁止拆墙：任何影响大楼结构、外墙或公共系统的改动，须事先取得 业主立案法团同意 及 屋宇署批准
禁止加建：露台、工作平台、平台花园、天台通常属公用部分，封闭露台或加盖顶棚是最常见的违规改建之一
厨房、浴室移位：涉及排水管与防水层改动，几乎所有公契都明令禁止未经批准改动

3. 用途与租务

住宅用途限制：商住混合用途大厦（Mixed Use）的住宅楼层可能禁止经营商铺、补习社、诊所
禁止群租 / 劏房：部分屋苑明令禁止将单位分间出租（与香港劏房规管条例并行）
访客与短期住宿：部分公契禁止 Airbnb 形式短租
住客人数限制：极少数公契规定每单位最高居住人数（参照地契 / 批约条款）

4. 宠物与噪音

宠物条款：部分公契明列禁养犬只或仅允许小型宠物（如雀鸟、鱼缸）；大型屋苑如太古城、海怡半岛等均有过历史判例
乐器与噪音：部分公契限制晚间演奏乐器、装修时段

5. 车位与公共设施

车位使用：部分车位公契禁止停泊商用车辆、货车、露营车
会所、泳池、平台花园：使用规则多写于公契附件或附件图则（Annex）

四、改建前的标准申请流程

不论公契是否明文要求，任何结构性或外墙改动都建议按下列顺序走，避免事后被迫还原与罚款。

步骤 1：自查公契条款

向管理处或律师索取公契中关于 「Alterations」 或 「Restrictions on Use and Alterations」 的章节，确认改动是否需要事先批准。

步骤 2：取得管理处 / 业立案法团书面同意

向物业经理提交改动申请，通常需填写标准表格并附上：

工程范围与设计图
承建商资料与保险证明
工程时间表
不影响其他业主的承诺书

个别大厦还会要求缴交改建按金（Renovation Deposit），完工后无损坏方可退回。

步骤 3：屋宇署审批（仅限结构改动）

如改动涉及承重墙、主力结构、外立面、外伸结构，须根据《建筑物条例》向屋宇署（Buildings Department） 提交小型工程（Minor Works）或正式图则审批。未经批准擅自改动属违法，最高可被检控。

步骤 4：通知邻居与公示

部分大厦要求于开工前向受影响的相邻单位发出书面通知，并在管理处张贴工程告示。

步骤 5：完工验收与交还按金

完工后由管理处验收，确认无损坏或噪音投诉后发还按金；若发现违规，需自费还原。

特别提示：窗框、窗花、铁闸、防盗网、隐闭式晾衣架等看似「小事」的改动，部分屋苑亦纳入「受管制改动清单」，须事先申请。购买二手物业时，建议同时查阅前任业主的「改动纪录」。

六、违反公契的常见后果

后果类型	触发情形	处理方式
管理处发信要求还原	违反使用条款、未获批准改动	限期改正；逾期未改可被罚款
业主立案法团入禀法院	严重或持续违反公契	申请禁制令（Injunction）
屋宇署执法行动	未经批准的结构改动、僭建（违建建筑）	发出清拆令（Removal Order），强制还原
影响按揭与转售	僭建部分未被清拆	银行估价打折、放贷困难；买家律师可能要求清拆后才完成交易
法律责任	僭建危及他人安全	最高可被检控，罚款按法律更新（以官方最新公布为准）

历史案例：多宗香港判例显示，业主因封闭露台、改建窗台、僭建天台屋等被法庭颁令还原，还原费用往往比当初改建成本高数倍，还可能因强制执行令产生额外讼费。

七、给内地读者的实用建议

签约前先看公契 二手物业成交前，律师行的公契摘要（Title Report）是关键文件，务必索阅，并就「是否有任何限制影响自住 / 出租 / 改建」向律师提问。
保留公契副本 业主应至少保留一份完整公契副本（电子与纸质各一份）。装修、按揭、转售时都会用到。
装修前先问管理处 即便公契条款模糊，管理处通常有一份「装修指引（Renovation Guideline）」。任何颜色、规格、施工时段、废物清运等都可能被该指引规范。
僭建物业特别留意 部分老旧二手物业存在未登记僭建（俗称「钉契」），交易前必须查清，以免继承法律责任与清拆费用。
租客也要看公契 公契对租客同样有约束力。签约前向业主索取公契中涉及「租客责任」「禁止事项」的章节，避免无意中违规。
不熟悉的屋苑，可查询 OC 网站 香港许多大型屋苑设有业主立案法团（OC）网页或社交媒体群组，内含常用表格、改建申请流程与管理规例。

结语

公契是香港多层大厦的「宪法」：它既是业主权利的来源，也是日常生活的边界。对于内地来港的买家与租客，理解公契不是法律专业人士的专利，而是居住与投资的基本功。签约前十分钟的仔细阅读，往往能省下日后数年的纠纷与开支。

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常见问答

大厦公契 DMC 在哪里可以免费查阅？

业主或租客可直接向所属大厦的物业管理处或业主立案法团（OC）索取公契副本或节录，多数大厦会备有公契总册于管理处供查阅，一般免费或仅收取象征性费用；但这种方式仅限该大厦业主或租客，且个别管理处未必愿意提供完整副本。

公契可以在土地注册处网上自己查到吗？

可以。通过土地注册处的「综合查阅系统（IRIS）」，以大厦地段编号或地址检索「Deed of Mutual Covenant」条目即可线上查阅，按页收费，费用以官方最新公布为准。缺点是须事先知道准确的地段编号，且部分旧厦若公契未登记则查不到。

签约前律师会主动提供公契摘要吗？

一般会。买方律师在签署临时买卖合约前后会进行物业尽职调查（Title Search），并出具公契摘要（Title Report），相关费用通常已包含在律师费中。如律师未主动提供，买方应主动索取，并就「是否有任何限制影响自住、出租或改建」向律师提问。

封闭露台、更换窗框需要哪些部门批准？

涉及外墙或结构的改动通常需三步：先向管理处或业主立案法团提交书面申请并取得同意；如改动涉及承重墙、外立面或外伸结构，还须根据《建筑物条例》向屋宇署提交小型工程或正式图则审批；部分大厦还要求向受影响的相邻单位发出书面通知并在管理处张贴工程告示。未经批准擅自改动属违法，最高可被检控。

违反公契会被强制还原吗？费用由谁承担？

会。管理处可先发信要求限期改正；严重或持续违反的，业主立案法团可入禀法院申请禁制令；涉及未经批准结构改动的，屋宇署可发出清拆令强制还原。从香港多宗判例来看，还原费用往往比当初改建成本高数倍，业主还需自行承担相关讼费，因此改建前务必按程序申请。

公契对租客也有约束力吗？

有。公契对租客同样适用，签约前租客应向业主索取公契中涉及「租客责任」与「禁止事项」的章节，重点关注宠物饲养、居住人数、短期住宿、装修限制等条款，避免无意中违规而被管理处追究。