香港天台僭建清拆令：申述、上诉与复修期限全指引
在香港持有住宅单位的业主，时常会收到来自屋宇署（Buildings Department）的清拆令（Removal Order），要求拆除被认定为「僭建物」（Unauthorised Building Works，简称 UBW）的天台搭建物。这类命令常见于楼龄超过三十年的旧楼，许多内地买家在购入此类物业时并未察觉搭建物存在，直至收到命令才惊觉需要承担法律责任。
僭建问题一旦入纸，便涉及法定申述、上诉期限、专业复修、刑事罚则等多个环节。本文以内地读者的视角，梳理一份完整的应对路线图。
一、什么是天台僭建物？
根据《建筑物条例》（Cap. 123），任何未经屋宇署批准、又非《建筑物（小型工程）规例》豁免的建筑工程，均属僭建物。天台常见违规形态包括：
- 天台屋：在天台加建封闭式砖瓦房间
- 储物棚架：金属支架上盖锌铁或帆布
- 天线、太阳能板支架：未按小型工程简化程序安装
- 冷气机支撑构筑物：自行搭建的水泥基座或围封
- 广告招牌/灯箱：未领牌照的商业构筑物
并非所有天台搭建物都属僭建。若业主当初聘请认可人士（Authorized Person）按小型工程简化程序入纸（即「小型工程」制度下的指定级别工程），并由注册承建商完成，已取得完工证明，则属合法构筑物。
二、清拆令的发出与送达
屋宇署一般透过以下两种途径发现问题：
| 途径 | 说明 |
|---|---|
| 主动巡查 | 署方职员到旧楼天台抽查，特别是已知的「僭建黑点」 |
| 投诉驱动 | 邻居、业户立案法团、甚至前业主匿名投诉 |
经初步评估后，署方会向业主送达清拆令（载于建筑物条例第 24 条），命令书会列明：
- 须拆卸的构筑物具体描述与位置
- 命令送达日期与限期届满日
- 复修完成方式（拆除 / 改建为合法 / 加固补办图则）
- 不履行命令的法律后果
命令送达后会同时张贴于受影响单位的门上，并在土地注册处（Land Registry）登记，影响后续物业买卖与按揭。
三、收到命令后的法定申述与期限
业主并非只能无条件接受命令。建筑物条例提供两条救济路径：
1. 向屋宇署申述（书面陈情）
- 期限：命令送达后 28 天 内
- 方式：向屋宇署递交书面申述书，说明命令应予撤回或修改的理由
- 适用情境：
- 搭建物实属《小型工程规例》豁免范围
- 楼宇已透过「强制验楼计划」一并处理该处
- 命令对象错误（如实际业主并非送达对象）
- 构筑物年代久远，已存在超过 20 年，且期间无新僭建行为（俗称「时效」论点）
实务提示：单纯以「已存在多年」未必令命令撤回，但屋宇署在衡量优先执法顺序时，仍会参考违规时间。
2. 向建筑物上诉审裁小组（Buildings Appeal Tribunal）上诉
- 期限：命令送达后 21 天 内（注意比申述期限更短）
- 性质：司法性上诉，主席由法官或资深法律人士担任
- 结果：可推翻、修改或维持命令
- 适用情境：法律观点争议，例如：
- 该构筑物被错误归类为「建筑物」而非「构筑物」
- 命令程序违反自然公正（natural justice）
- 已获当时有效的豁免或批准
两个期限互不相通：若想上诉，必须在 21 天内提出书面通知，再在 28 天内补交详细申述书。两个时限均属强制性（strict），逾期一般不予受理。
四、命令限期届满后的复修路径
若业主决定不申述、不上诉，或申述被驳回，则须在命令载明的限期届满日前完成复修。一般给予的期限视乎工程规模：
| 工程规模 | 常见给予期限 | 备注 |
|---|---|---|
| 小型（储物架、围栏） | 30 至 60 天 | 可由注册承建商直接处理 |
| 中型（天台棚屋、广告牌） | 60 至 120 天 | 须聘请认可人士提交复修建议书 |
| 大型（砖砌天台屋） | 120 至 180 天或以上 | 须正式向屋宇署申请「修复工程」批准 |
复修方式通常有三：
- 全部拆除：将僭建物还原至原貌，最省成本、最快解决
- 改建合法：透过认可人士重新设计，按小型工程或正式图则入纸，事后取得合规证明
- 补办图则：对原有构筑物进行结构评估、加固，再申请「既存建筑物」合法化（适用情况有限）
五、不履行命令的法律后果
业主若逾期不处理，屋宇署可采取以下行动：
- 政府代为清拆：署方直接委派承建商拆除，事后向业主追讨全部工程费用、监工费、行政费
- 罚款：最高可被判罚款 港币 20 万元 及监禁 1 年（简易程序定罪）；经公诉程序定罪则罚款可达 港币 40 万元 及监禁 2 年
- 登记钉契：命令及后续定罪记录永久登记于土地注册处，严重影响日后物业转售价格与按揭审批
- 强制出售风险：极端情况下，命令连同未清缴费用可成为土地审裁处命令强制拍卖的理据之一
更值得注意的是，定罪属刑事纪录，对需经常出入境或从事敏感行业的业主，可能衍生额外影响。
六、内地业主的实务建议
购入前
- 查册：买入前在土地注册处查册（Land Search），确认物业是否已有未完成的清拆令或钉契
- 查「僭建」清单：要求代理或卖方提供屋宇署发出的「建筑物命令一览表」（Schedule of Builiding Orders）
- 实地巡查天台：旧楼特别是唐楼，购买前最好由专业测量师陪同上天台检查
收到命令后
- 先查期：命令一旦送达，立即计算申述（28 天）与上诉（21 天）期限
- 聘认可人士：寻找 Authorized Person（建筑师 / 工程师 / 测量师）评估申述或上诉可行性
- 保留通讯：与屋宇署所有书面往来、命令送达通知、上诉文件副本，应长期保存
复修期间
- 勿「自己动手」：僭建复修不能再僭建式处理，否则可能衍生新命令
- 报价要齐：取得最少两份注册承建商报价，注明是否包括入纸费用
- 完工后取证明：要求承建商或认可人士发出完工证明，作为日后解除钉契的凭证
七、命令解除与解除钉契
成功复修后，业主须主动向屋宇署申请「命令解除」（Discharge of Order）。所需文件一般包括：
- 认可人士或注册承建商签署的完工证明
- 工程照片（拆卸前后对比）
- 修订图则（如有）
- 申请表格（表格 BUILDING/14 系列，以官方最新公布为准）
屋宇署派员实地核查满意后，会发出「命令已履行」通知书，业主再持该通知书到土地注册处办理钉契解除（Removal of Caveat / Encumbrance），整个物业产权方为洁净。
收到屋宇署的清拆令并非世界末日，但期限与程序极为严格。内地业主若能在购入前做好查册、收到命令后即聘专业人士处理，绝大部分案例都能在可控成本内解决。需要留意的是，《建筑物条例》细节与表格版本会按年度更新，实际操作时以官方最新公布为准。
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常见问答
内地买家购入香港物业后，才发现天台有僭建，屋宇署会追溯到新业主身上吗？
会的。清拆令一般送达至命令送达当日在土地注册处登记的业主名下，亦即单位当时的持有人。即使僭建物是前业主遗留、甚至已存在数十年的搭建物，只要命令未经履行，法律责任便随产权转移由新业主承接。因此，购入前在土地注册处查册（Land Search）并向卖方索取屋宇署发出的「建筑物命令一览表」（Schedule of Building Orders），是内地买家不可省略的步骤。
收到清拆令后，是否可以先不理会，等屋宇署「自动撤回」？
不可以。命令属行政命令，屋宇署极少主动撤回，业主亦不能消极等待。若不在限期内申述、上诉或完成工程，便会触发逾期后果，包括政府代为清拆并追讨费用、定罪罚款，以及命令永久钉契影响日后转售。按建筑物条例第 24 条，罚款最高可达港币 40 万元及监禁 2 年（经公诉程序定罪）。
申述期限 28 天与上诉期限 21 天，能否先申述、等被驳回后再上诉？
不能将两个程序当作「二选一」或先后接力的关系处理。上诉期限 21 天是强制性（strict）期限，逾期一般不予受理；若想上诉，必须在 21 天内先向建筑物上诉审裁小组（Buildings Appeal Tribunal）提交书面通知，再于 28 天内补交详细申述书。建议内地业主收到命令当日即咨询认可人士（Authorized Person），同步评估两条路径的可行性，再决定是否并行启动。
僭建物已经存在超过 20 年，是否可以「时效」为由要求撤销命令？
建筑物条例并无明文规定僭建物的刑事时效，但业主在申述或上诉时，可以「违规状态已长期存在且无新僭建行为」作为陈情理由。不过，单纯以存在年期作抗辩，未必足以令命令撤回，屋宇署通常仍会参考整体违规情形、楼宇安全与执法优先顺序，再作裁量。具体个案结果，须以官方最终决定为准。
复修期间将僭建改为「小型工程」补办入纸，是否一定获批？
不一定。改建合法化须由认可人士重新设计，按《建筑物（小型工程）规例》的指定级别入纸，再由注册承建商施工并取得完工证明。屋宇署会按结构安全、消防安全、地契条款及大厦公契（Deed of Mutual Covenant）等因素综合审批，亦可能受其他业主或法团反对而受阻。若最终未能获批，仍须回复为全部拆除。建议内地业主在动工前先取得认可人士的书面评估意见。
完成复修后，如何解除土地注册处上的钉契？
业主需先向屋宇署申请「命令解除」（Discharge of Order），并提交认可人士或注册承建商签署的完工证明、工程前后照片、修订图则（如有），以及指定的申请表格（以官方最新公布为准）。屋宇署派员实地核查满意后，会发出「命令已履行」通知书；业主再持该通知书到土地注册处办理解除钉契手续，单位产权方为洁净，可正常进行转售与按揭。