出租物业收入填报物业税
在香港，持有住宅或商铺作出租用途，每一课税年度（4月1日至次年3月31日）都需要就租金收入向税务局申报物业税（Property Tax）。即便物业全年空置、未有任何租金收入，若曾作出租用途，仍须如实申报。
对于刚到港工作的内地职场人，许多人首次接触香港税制时会感到陌生：薪俸税、利得税、物业税、印花税——香港的税种看似繁复，实际上彼此独立、按不同收入来源各自核算。本文聚焦物业税，把”什么是物业税、谁要报、怎么算、怎么填”讲清楚。
一、什么是物业税？与内地房产税有何不同？
物业税（Property Tax）是香港《税务条例》对香港土地或建筑物因出租而获得的租金收入所征收的税项，属于地域来源税——只要物业位于香港，无论业主是香港税务居民、内地税务居民还是任何其他身份，都需要就来源于香港的租金收入申报物业税。
它与内地房产税并不等同：
| 维度 | 香港物业税 | 内地房产税（出租） |
|---|---|---|
| 课税对象 | 香港物业的租金收入 | 房产原值或租金收入（试点城市） |
| 税率 | 标准税率 15% | 一般 1.2%（按房产原值）或 12%（按租金收入） |
| 计税基础 | 应评税净值（租金减可扣减项） | 房产计税余值或租金收入 |
| 申报主体 | 业主本人，每年自行填报 | 出租方，部分地区由税务系统自动核算 |
应评税净值 = 租金收入 − 由业主支付的差饷 − 不能追回的租金 − 修缮与支出（标准免税额 20%）
二、谁需要填报物业税？
只要符合以下任一条件，业主本人（不是租客）就需要在该课税年度结束后主动申报：
- 香港物业已出租，无论是否香港税务居民
- 物业为香港土地或建筑物上的住宅、商铺、车位、写字楼
- 业主是个人、公司或联名持有（联名持有须共同申报）
不适用的情况：
- 自住物业（业主自己居住，没有出租）
- 仅持有车位但未出租
- 业主已将物业作为公司经营场所并已纳入利得税申报
香港税务局通常每年 4 月至 5 月 寄发物业税报税表（BIR60），但即使未收到，业主也有责任自行通知税务局申报。漏报可能被追缴税款、附加费或罚款。
三、物业税如何计算？
物业税采用简单比例税率，计税公式如下：
应缴物业税 =（全年租金收入 − 业主已缴差饷 − 20% 标准免税额）× 15%
三个关键数字
- 全年租金收入：指该课税年度实际收到的租金总额，无论租约年期长短。
- 业主已缴差：差饷物业估价署每年向业主征收的差饷，可全额扣除。
- 20% 标准免税额：代替实际修缮、保险等支出，适用于大部分住宅出租；若实际支出超过 20%，业主可在报税表内选择”按实际开支计算”，但须保留单据备查。
计算示例
假设一位在港工作的内地人士，把名下住宅单位出租，2025/26 课税年度内：
- 全年实收租金：港币 240,000 元
- 全年差饷：港币 12,000 元
- 没有不能追回的租金
应评税净值 = 240,000 − 12,000 −（240,000 − 12,000）× 20% = 182,400 元 应缴物业税 = 182,400 × 15% = 港币 27,360 元
四、可扣减项目详解
物业税的”应评税净值”并非简单按租金全额征收，业主可以主张以下扣减：
| 项目 | 是否可扣减 | 说明 |
|---|---|---|
| 业主已缴差饷 | ✅ 全额扣减 | 按该课税年度实际缴纳的差饷 |
| 标准免税额 20% | ✅ 默认适用 | 替代修缮、保险等支出，无需提供凭证 |
| 不能追回的租金 | ✅ 可扣减 | 租客拖欠且已采取合理追讨行动仍无法收回 |
| 实际修缮开支 | ✅ 可选择按实际 | 仅在超过 20% 标准免税额时才有意义 |
| 楼宇管理费 | ❌ 一般不可扣减 | 视情况申报，建议咨询专业人士 |
| 物业按揭利息 | ❌ 不可扣物业税 | 可在个人入息课税（Personal Assessment）中考虑 |
| 装修、购置家具 | ❌ 资本性开支 | 一般不可扣减 |
若业主同时有薪俸收入或自雇利润，可通过”个人入息课税”将物业税与薪俸税合并申报，有可能降低整体税负，但须视乎具体情况评估。
五、BIR60 物业税报税表怎么填？
BIR60 是税务局寄给业主的物业税申报表，全名 “Property Tax Return – Owner”。表格结构清晰，按部就班填写即可。
主要填写部分
- 个人资料：业主姓名、香港身份证号、通讯地址、物业地址
- 物业资料：物业地址、用途（住宅 / 商铺 / 车位 / 其他）、购入日期与价格
- 出租情况：
- 是否已出租：✅ / ❌
- 出租期间：起租日、终止日
- 租金收入：按月或按实际收租期填报
- 扣减项目：差饷、不能追回的租金、是否选择按实际开支计算
- 应评税净值与税款：由表格自动计算
填写小贴士
- 多于一物业：每份报税表只针对单一物业；多物业会收到多份 BIR60。
- 联名持有：联名业主须分别填写 BIR60，按各自持有比例申报收入。
- 零收入也要报：物业全年空置或暂未出租，应在”是否已出租”勾选 ❌ 并注明原因。
- 电子申报：可登入税务局「税务易」（eTAX）使用文本模式填报，或下载电子表格。
截止日期一般在报税表发出后约 1 个月，BIR60 须在 1 个月内交回税务局，逾期会触发附加费或罚款。
六、常见误区与避坑提醒
误区 1：租客帮我交税，所以我不用申报
无论租约约定”租金含税”还是”租金不含税”，税务申报责任都在业主本人。如租客直接代缴，业主仍须就全数租金申报，并在备注中说明已由租客承担。
误区 2：物业由公司持有，就不用交物业税
公司持有出租物业，业主仍须就租金申报物业税；同时，若物业用于公司业务并产生利润，相关租金收入也可能落入利得税范围——具体适用何种税，须视情况评估。
误区 3：装修款可一次性扣减
装修、购置家具属于资本性开支，不能直接扣减物业税；只有维修保养类开支（如水管维修、刷墙）才可计入”实际修缮”。
误区 4：漏报一两年没关系
税务局有权追溯前 6 个课税年度的漏报税款，且可加收附加费与罚款。主动补报与被查到后处理，性质完全不同。
误区 5：我不是香港税务居民就不用报
香港物业税属地域来源税，与业主的税务居民身份无关。任何人士持有香港出租物业，都须依法申报。
七、申报之后：何时缴税？
税务局审核完毕后会发出评税通知书（Notice of Assessment），注明：
- 应缴税款金额
- 第一期与第二期缴纳日期（通常分别在该年 1 月与 4 月）
- 银行转账、缴费灵（PPS）、便利店缴费等渠道
若对评税结果有异议，可在评税通知书发出后 1 个月内 提交书面反对（Notice of Objection），并附上理由与证明文件。
八、实用清单：报税前自查
- 已准备好该年度全部租约副本
- 已整理每月实收租金记录（银行转账收据、支票存根）
- 已取得差饷物业估价署发出的全年差饷缴纳通知
- 已计算实际修缮开支（若选择按实际开支扣减）
- 已准备好不能追收租金的证明（如追租信件、律师信）
- 已核对物业地址、购入日期等基本信息
九、寻求专业协助
物业税看似简单，但当物业属联名持有、空置期较长、涉及跨境收入，或业主同时有薪俸与利得收入时，合并申报与税务居民身份认定都可能影响最终税负。建议首次申报或物业组合较复杂的业主，咨询税务顾问或在 eTAX 平台上查阅税务局指引。
以上所述税率、扣减项目及申报流程，以香港税务局与差饷物业估价署最新公布为准。
希望这份指南能帮你在港工作之余，把出租物业的税务事项打理得清清楚楚。hkguide.org 整理了更多香港相关指南，涵盖就业、税务、生活与子女教育等议题，欢迎持续关注。
常见问答
内地人在港出租物业，是不是一定要自己报物业税？
需要。只要名下物业位于香港并已作出租用途，无论业主本人是否为香港税务居民、是否在港工作，都须在该课税年度结束后主动申报物业税；即便全年空置无租金收入，也需如实填写报税表并注明原因。
物业税和个人入息课税可以一起报吗？能省税吗？
可以。若业主同时有薪俸收入或自雇利润，可通过”个人入息课税”将物业税与薪俸税合并申报，有可能降低整体税负；但最终能否减税，取决于各项收入、扣除及个人情况，须按税务局审核结果为准。
租约写”租金含税”，是不是税就跟我没关系？
不是。无论租约约定”租金含税”还是”租金不含税”，税务申报责任都在业主本人。若租客代为缴税，业主仍须就全数租金申报，并在备注栏说明已由租客承担，避免漏报带来的附加费或罚款风险。
没有收到 BIR60 报税表，可以不申报吗？
不可以。香港税务局通常每年4月至5月寄发 BIR60，但即使未收到，业主也有责任自行通知税务局申报；漏报可能被追缴税款，并按情况加收附加费或罚款。
之前漏报了一两年物业税，现在主动补报会有什么后果？
主动补报与被查后的处理性质不同。业主可主动联系税务局补办申报，但税务局有权追溯前6个课税年度的漏报税款，仍可能按情况加收附加费或罚款；具体处理以税务局审核为准，建议尽早补报并保留沟通记录。
物业按揭利息可以在物业税里扣吗？
不可以。物业按揭利息一般不能扣减物业税，但可在”个人入息课税”申报中作为考虑项目，是否能实际扣减须视乎个人整体收入与税务居民身份等具体情况评估。
公司持有的香港出租物业，要报物业税还是利得税？
公司持有出租物业仍须就租金收入申报物业税；若物业同时用于公司业务，相关租金收入也可能落入利得税的征收范围。具体适用何种税，须根据物业用途与公司业务情况，按税务局评税为准。