香港地产代理公司牌照与分店牌照申请指南

地产代理监管局（Estate Agents Authority，简称 EAA）是香港专门规管地产代理业务与从业人员的法定机构。任何在香港从事地产代理工作的公司（即”营业实体”），必须先取得地产代理公司牌照；公司若设有分店，每间分店还需要单独申请分店牌照。

内地企业或个人如果计划赴港开展物业买卖、租赁、楼花转售等业务，须先理解这两类牌照的差别，再决定是以新成立香港公司申请，还是以现有内地主体在香港设立分支。本文按牌照类型、资格要求、申请材料、流程与续牌五个维度，整理一份实用清单。

文中具体费用、年期与罚则金额以 EAA 官方最新公布为准。

一、两类牌照的区别

项目	公司牌照（Company Licence）	分店牌照（Branch Licence）
适用对象	在香港经营地产代理业务的法人公司	公司旗下每间经营地（即”营业地点”）
法律依据	《地产代理条例》（香港法例第511章）	同上
牌照数量	一家公司一张	一间分店一张，可多张
持牌人显示	“地产代理公司牌照号码”	“分店牌照号码”，须张贴于分店显眼位置
主要负责人	需委任最少一名负责该牌照业务的”主管人员”	每间分店需独立委任一名主管人员（可兼任其他分店）
续牌周期	牌照有效期通常为 1 年，须每年续期	与公司牌照同步到期，续期方式相同

简单记忆：公司牌照相当于”营业执照”，分店牌照相当于”门店备案”。两者缺一不可：未领公司牌照而开展业务属严重违法；公司已领牌但分店未领牌，亦属违规。

二、申请资格要求

1. 公司层面的要求

必须是依据香港《公司条例》注册成立的公司（包括本地有限公司或在香港注册的非香港公司）。
公司主营业务须为地产代理；EAA 会审查公司组织章程、股东与董事资料。
至少有一名主管人员（通常为个人持牌人）负责监督该公司的牌照业务。
公司及其董事／股东须具备适当人选（fit and proper）资格：包括无破产记录、无严重刑事定罪、无被 EAA 纪律处分记录等。
公司需要在香港设有实际营业地点（可作为总店或首间分店）。

2. 主管人员的资格

主管人员（Estate Agent Officer）必须是个人持牌地产代理，并符合以下条件：

年满 18 岁；
完成 EAA 认可的地产代理资格课程（如香港大学专业进修学院、明爱专上学院等院校开办的课程），并通过资格考试；
通常须有 1 年或以上地产代理相关工作经验（具体要求以 EAA 公布为准）；
通过 EAA 的”适当人选”审查。

需要留意：内地房地产从业经验不一定直接获 EAA 认可，但若能提供详尽的工作证明、培训证书及业绩记录，可作为审查参考。

3. 分店牌照的特殊要求

每间分店必须独立配备一名主管人员，并由其日常监督该分店业务；
分店营业地点须为实际可使用的商用物业，不得使用邮政信箱；
分店招牌、广告、租约等须符合 EAA 的执业通告规定。

三、申请所需材料（清单）

不同案例所需文件略有差异，一般包括：

公司文件

公司注册证书（Certificate of Incorporation）及商业登记证（BR）；
公司组织章程细则；
董事与股东名册、身份证件副本；
公司秘书资料。

主管人员及持牌人文件

个人地产代理牌照副本；
主管人员的简历、学历证明、工作经验证明；
主管人员与公司的雇佣合约或委任书。

营业地点证明

营业地址的租约或业权证明；
平面图（显示招牌位置、办公室布局）；
分店照片（门牌、招牌、办公区域）。

其他

申请表格（EAA 指定版本）；
牌照费用（金额以 EAA 官方公布为准）；
公司业务说明、未来 12 个月经营计划。

内地股东或董事须提供经公证的身份证明文件及住址证明，建议同步准备无犯罪记录公证。

四、申请流程（步骤拆解）

前置准备：成立香港公司 内地企业通常通过两种方式进入香港市场：
- 在港新设有限公司（可委托持牌秘书公司办理，约 1–3 个工作日）；
- 以现有内地公司在港注册非香港公司（即设立香港分公司）。
培训与考试 公司负责人或拟委任的主管人员，须完成 EAA 认可课程并通过资格考试。
准备申请文件 建议预留 2–4 周整理材料；涉及内地文件公证，需额外预留公证与转递时间。
递交申请
- 向 EAA 提交申请表与所有支持文件；
- 缴付申请费与牌照费。
EAA 审查
- 形式审查：核对文件完整性；
- 实质审查：核验公司及主管人员的”适当人选”资格；
- 实地查访：可能安排视察拟营业地点。
发牌或补件
- 批准后获发公司牌照及分店牌照（如适用）；
- 文件不齐或资格不符者，会被要求补件或拒绝。
领牌后合规事项
- 在营业地点显眼处展示牌照；
- 与客户签订地产代理协议前，出示牌照副本；
- 遵守 EAA 的执业通告（Advertising Rules、Circular Letters 等）。

整体周期视文件齐备程度而定；建议首次申请预留 2–3 个月 的弹性时间。

五、年期、续牌与常见违规

有效期：公司牌照与分店牌照均为 1 年期，每年届满前须申请续期。
续期窗口：EAA 通常在牌照到期前数周发出续期通知；逾期续牌可能产生附加费或被要求重新申请。
变更申报：公司名称、董事、股东、主管人员、营业地址等资料变更，须在指定期限（通常为 1 个月）内向 EAA 申报。
常见违规情形：
- 无牌经营或无牌分店；
- 未妥善保管客户订金；
- 广告内容失实或遗漏重要资料；
- 未签订或未充分解释地产代理协议。
罚则：EAA 可对违例公司及个人施加罚款、谴责、暂时吊销或撤销牌照，情节严重者可能涉及刑事检控。

六、内地企业赴港的实务建议

先定人、再定地点：先物色具备 EAA 资格的香港持牌人作为主管人员，再敲定营业地点，避免重复租赁。
内地文件提前公证：身份证明、无犯罪记录等内地出具的文件，应在赴港前完成公证及中国委托公证人转递手续。
留意两地法规差异：内地《房地产经纪管理办法》与香港《地产代理条例》在佣金收取、广告披露、订金托管等方面差异较大，赴港前应做合规对比。
持续培训：EAA 定期发布执业通告与监管通讯，主管人员每年须完成指定学时的持续专业发展（CPD）课程。

结语

在香港经营地产代理业务，公司牌照是入场券，分店牌照是每间门店的合规凭证。内地企业赴港前，建议先把”人（主管人员）、地（营业地点）、文件（公司及个人资料）”三件事准备齐全，再按 EAA 的官方指引提交申请，既能缩短审批时间，也能避免因小疏漏导致的处罚。

牌照费用、续牌期限及具体罚则金额请以 EAA 官方最新公布为准；建议委托熟悉香港地产代理法规的持牌秘书公司或法律顾问协助办理。

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常见问答

内地企业赴港做地产代理，是不是一定要先在香港成立公司？

是的。文章明确指出，申请公司牌照的主体须为依据香港《公司条例》注册成立的公司，可以是在港新设的本地有限公司，也可以是现有内地企业在港注册的非香港公司（即香港分公司），二者在 EAA 审查流程上没有本质差别。

公司牌照和分店牌照可以一起申请吗？还是要分两次？

文章说明，公司每开设一间分店都需要单独一张分店牌照，但两者在实务中通常会在同一阶段向 EAA 提交申请。公司牌照与分店牌照有效期均为 1 年并同步到期，续期方式也相同，因此一并规划更便于后续合规管理。

内地房地产从业经验可以直接当作香港主管人员的工作经验吗？

不一定。文章指出，主管人员一般须具备 1 年或以上地产代理相关工作经验（具体以 EAA 公布为准），内地经验并不会自动获认可；但若能提供详尽的工作证明、培训证书与业绩记录，可作为 EAA “适当人选”审查的参考材料。

申请牌照大概需要多长时间？哪些环节最容易延误？

文章建议首次申请预留 2–3 个月的弹性时间。容易造成延误的环节主要包括：内地文件未提前完成公证与转递手续、主管人员人选尚未落实或未通过资格课程考试，以及营业地点租约或平面图等材料不齐。建议按”先定人、再定地点、最后整理文件”的顺序推进。

牌照到期后忘记续期，还能恢复使用吗？

文章提到 EAA 通常会在牌照到期前数周发出续期通知，逾期续牌可能产生附加费或被要求重新申请；此外，公司名称、董事、股东、主管人员或营业地址等资料变更后未在指定期限（通常为 1 个月）内向 EAA 申报，亦可能被视为违规，具体罚则与处理方式以 EAA 官方最新公布为准。