分间单位消防命令：改装期限与费用承担
香港不少旧楼被改装成”劏房”或”分间单位”出租，部分单位未达消防标准。一旦消防处巡查或经投诉后认定存在火警危险，会依法发出消除火警危险命令（Fire Hazard Removal Order）。收到命令的业主必须在指定期限内完成消防改装，否则可能面临检控、加罚甚至监禁。本文围绕命令种类、改装期限、费用归属、租客安排四个关键问题展开说明。
全文涉及的政策细节以消防处、屋宇署及民政事务总署最新公布为准。
一、消防处为什么会发出命令？
消防处的法定权力来自《消防条例》及其附例。常见触发场景包括：
- 逃生通道被阻塞：走廊堆放杂物、唯一逃生口被锁死
- 烟雾感应器与灭火筒缺失或失效
- 防火门被拆除或改装成普通门
- 间隔墙与楼板不符耐火规格，电线负荷过载
- 消防喉辘、紧急照明系统失灵
- 举报投诉或大规模巡查发现的违规情况
巡查重点通常是楼龄30年以上、没有业主立案法团或管理公司的小型旧楼。内地来港租客若发现单位存在明显消防隐患，应保留现场照片与沟通记录，作为日后举证之用。
二、命令类型与改装期限
消防处发出的命令主要分为两种，期限差异较大。
1. 消除火警危险命令（Fire Hazard Order）
这是最常见的命令，要求业主移除或纠正已存在的火警危险因素。
典型期限：
| 命令内容 | 常见整改期限 |
|---|---|
| 加装或更换烟雾感应器 | 14–30 天 |
| 清理逃生通道杂物、加装紧急照明 | 30 天 |
| 更换防火门、加固耐火间隔 | 60–90 天 |
| 大型消防系统翻新（喉辘、花洒） | 90–180 天 |
期限由消防处处长按实际情况酌情批出，复杂个案可申请延长，但须在限期届满前以书面向消防处提出，并获得书面批准。
2. 禁止占用命令（Closure Order）
当消防处认为单位或建筑物存在即时或重大火警危险，可同步发出禁止占用命令，要求住户在短时间内迁出。期限通常只有数天至两周，目的是争取时间进行紧急工程。
收到禁止占用命令的租客，业主须负责提供替代住宿或合理安置方案，否则可能构成不合理迁离，详细权益可参阅本网站的租务纠纷专题。
三、费用谁承担？这是业主最关心的问题
基本原则：业主负责
根据《建筑物条例》与《消防条例》，楼宇的消防装置及设备属于建筑物的一部分，其维修与更换责任原则上由业主承担。即便是分间单位，业主将单位分租出去并不改变其作为楼宇共同部分拥有者的责任。
分间单位改装：费用计算要点
| 项目 | 费用承担方 | 备注 |
|---|---|---|
| 楼宇公用部分（喉辘、花洒、消防电梯） | 全栋业主按公契摊分 | 大厦有维修基金可申请动用 |
| 单位内部烟雾感应器、灭火筒 | 该单位业主 | 若属原设计遗漏，可向屋宇署申诉 |
| 因违法改装新增的消防装置 | 违规划分者承担 | 若租客自行违规改动，业主可追讨 |
| 第三方消防工程师评估报告 | 申请方负责 | 业主申请延期或上诉时通常需自费 |
公契与大厦维修基金的运用
如果大厦已成立业主立案法团（Owners’ Corporation），可依《建筑物管理条例》召开业主大会，通过动用维修基金支付公用部分消防工程。这类决议须在大会上获得过半数份数业主同意，并由管理公司或法团执行。
租客是否要付钱？
一般情况下，租客无须承担消防改装费用。但如果租客在租约期间自行改动间隔、拆除防火门、改装电线导致消防隐患，业主有权向该租客追讨相应工程费用及赔偿。
政府资助与贷款
部分老旧楼宇可申请：
- 楼宇安全贷款计划：业主可申请低息贷款进行消防安全改善工程
- “楼宇更新大行动2.0”等资助计划（以政府最新公布为准）：针对楼龄较高、业主组织困难的住宅或商住楼宇
资助与贷款通常设有收入及楼宇条件门槛，建议业主向民政事务总署或市建局查询最新申请资格。
四、未按时执行命令的后果
业主如未在限期内完成整改，可能面临：
- 检控与罚款：一经定罪，最高可处罚款及每日额外罚金
- 连续罚则：逾期一日可另加罚款，长期拖欠会持续累积
- 强制进入与代为施工：消防处可委托承建商代为施工，费用仍由业主承担，并可加收监督费
- 监禁：严重或屡次违例者，最高可判处监禁
- 强制售卖令：极端情况下，若楼宇整体消防安全不达标，政府可向土地审裁处申请强制售卖
内地读者如果是业主身份购置香港旧楼收租，务必在购入前委托注册消防工程师做尽职调查，避免购入即接命令的”烫手山芋”。
五、租客在消防命令期间的权利与安排
业主可否借命令逼迁？
不可以。即使有消防命令在身，业主也不能单方面终止租约。若因执行命令须要单位短期腾空，业主须：
- 提前书面通知租客具体日期与时段
- 协商补偿方案：包括减免租金、协助搬迁、安排临时住宿
- 保留完整纪录：微信、电邮、纸质通知皆可作为证据
租金与按金安排
- 命令期间无法居住的部分日子：租客有权按比例扣减租金
- 工程完成后单位状况：若结构或间隔因工程改变，业主不应擅自缩减原有居住空间
- 按金退还：租约到期或提前解约时，业主不得以”消防改装未完成”为由拒退按金
遇到不合理对待怎么办？
内地租客可向以下机构求助：
- 民政事务总署：调解租务纠纷
- 差饷物业估价署：处理租赁通知书与续约事宜
- 消费者委员会：提供租约范本与消费警示
- 当区议员或地区服务及关爱队伍：协助联络部门
如涉及逼迁或威胁，可同时报警备案。
六、业主应对清单
收到消防命令后，业主可按以下步骤处理：
- 仔细阅读命令文本：确认期限、范围与指定工程内容
- 联络注册消防工程师：取得报价与施工时间表
- 咨询律师或专业测量师：评估是否需要申请延期
- 召开业主大会（如涉及公用部分）：取得法团或互助委员会支持
- 通知所有受影响租客：书面告知工程时间与临时安排
- 保留所有单据与通讯纪录：作为费用追讨或申请资助之用
七、内地业主与租客的特别提示
- 购入旧楼前：务必查册及实地视察，确认是否有未执行的消防命令，避免承接前业主遗留的违规责任
- 聘请本地专业人士：消防改装必须由注册消防装置承办商施工，并出具消防装置及设备证书
- 留意续约条款：内地业主如以公司名义持有物业并出租，建议租约中明确”因政府命令导致的工程安排”条款，减少纠纷
- 善用政府资源：市建局、民政总署、消防处网页均提供免费查询与表格下载服务
消防命令并非”罚单一来就万事皆休”，而是政府保障旧楼住户安全的法定工具。对业主而言，按时完成改装不仅是法律责任，也是降低保险费用、提升物业价值的关键一步；对租客而言，了解自身权利可以在工程期间争取合理补偿，避免被无理迫迁。
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常见问答
收到消防处”消除火警危险命令”后，业主一般要在多少天内完成改装？
文章列出的常见整改期限为：加装或更换烟雾感应器 14–30 天、清理逃生通道杂物及加装紧急照明 30 天、更换防火门及加固耐火间隔 60–90 天、大型消防系统翻新 90–180 天。实际期限由消防处处长按个案酌情批出，复杂个案可在限期届满前以书面向消防处申请延长，并以书面批准为准。
分间单位的消防改装费用，原则上由业主还是租客承担？
原则上由业主承担。根据《建筑物条例》与《消防条例》，楼宇消防装置属建筑物一部分，业主将单位分租出去并不改变其作为楼宇共同部分拥有者的责任。租客无须承担消防改装费用，但若租客在租期内自行改动间隔、拆除防火门或改装电线导致消防隐患，业主可向该租客追讨相应工程费用及赔偿。
业主可否借消防命令逼走租客、提前终止租约？
不可以。即使有消防命令在身，业主也不能单方面终止租约。若因执行命令须要单位短期腾空，业主须提前书面通知租客，并与租客协商补偿方案，包括减免租金、协助搬迁或安排临时住宿，同时保留完整通知与沟通纪录作为证据。租约到期或提前解约时，业主不得以”消防改装未完成”为由拒退按金。
业主若无力一次性支付消防工程费用，可以申请哪些政府资助或贷款？
文章提及的途径包括”楼宇安全贷款计划”，业主可申请低息贷款进行消防安全改善工程，以及”楼宇更新大行动2.0”等资助计划，针对楼龄较高、业主组织困难的住宅或商住楼宇。上述资助与贷款通常设有收入及楼宇条件门槛，具体申请资格以民政事务总署、市建局或相关部门的最新公布为准。
内地来港租客怀疑单位存在消防隐患，应向哪些机构求助？
租客可先向民政事务总署寻求租务纠纷调解，向差饷物业估价署查询租赁通知书与续约事宜，向消费者委员会索取租约范本及消费警示，亦可联络当区议员或地区服务及关爱队伍协助转介。如怀疑单位存在明显消防隐患，建议保留现场照片与沟通记录作为日后举证之用；若遭遇逼迁或威胁，可同时报警备案。