香港住宅从价印花税新税率
香港住宅物业交易须缴付的 从价印花税（Ad Valorem Stamp Duty, AVD），自2026年《财政预算案》调整后，沿用多年的旧税率表已被新版取代。此次调整聚焦在税阶与边际税率两端，旨在让豪宅及高价物业承担更高税负，同时维持中小型住宅单位的印花税水平基本不变。
从价印花税属于 按物业售价征收的累进税，由税务局印花税署在物业转易契约（俗称「楼契」）签立时收取。无论是首置、换楼还是非住宅投资者，物业成交价的每一港元都会按对应档位落入新税表计算，金额以「元」位结算，不足1港元部分须四舍五入。本文以官方最新公布为准，整理新税率的计算方法、关键档位与适用场景，供读者在签署临时买卖合约前快速对照。
一、为什么会有这次调整？
从价印花税属于政府稳定楼市的重要工具之一。过去数年间，该税曾随楼市冷热多次调整：市场过热时加码，楼市下行时减辣。本次调整属于「加辣」方向，主要有三点政策考量：
- 精准打击高价豪宅交易：新税表对售价超过某个门槛的物业，税率明显提升，压缩炒卖空间。
- 减轻中小住宅买家负担：较低售价档位的税率与旧制基本持平，避免向首次置业者转嫁过重税负。
- 配合买家印花税（BSD）共同发挥作用：从价印花税负责按价格分档累进，买家印花税负责针对非住宅投资者加征，两项税种协同构建住宅物业的税制框架。
需要注意的是，新从价印花税率仅适用于 2026 年 2 月 26 日或之后签立的住宅物业转易契约；在此日期之前签立的交易，仍按旧税率处理。
二、新版税率表全解读
新从价印花税按物业售价分为 6 个税阶，由 0 至 4.25% 或以上不等，呈阶梯式累进。下表列出各档位的售价范围与对应的税率档段（以官方最新公布为准）：
| 税阶 | 物业售价（港元） | 税率 |
|---|---|---|
| 第 1 档 | 0 – 3,000,000 | 100 港元 |
| 第 2 档 | 3,000,001 – 3,528,240 | 75 港元 |
| 第 3 档 | 3,528,241 – 4,500,000 | 2.25% |
| 第 4 档 | 4,500,001 – 6,000,000 | 3.00% |
| 第 5 档 | 6,000,001 – 10,000,000 | 3.75% |
| 第 6 档 | 10,000,000 以上 | 4.25% |
计算方式说明
- 第 1、2 档属于「定额税」：不论物业售价落在该档哪一段，印花税款固定为 100 港元或 75 港元。该设计可避免低额交易被百分比税「吃掉」，与国际做法一致。
- 第 3 至第 6 档按百分比计算：税款 = 物业售价 × 对应税率。
- 跨档计算：若物业售价横跨多个税阶，须将各档分别相乘后加总。例如售价 700 万港元的住宅，其税款为：第 1 档 100 港元 + 第 2 档 75 港元 + 第 3 档 4,500,000 × 2.25% + 第 4 档 6,000,000 × 3.00% + 第 5 档（700 万 − 450 万 − 450 万 − 300 万 − 100 万差额）部分按 3.75% 计。具体计算可使用税务局网页版的「从价印花税计算机」。
与旧税率的对比
- 售价 600 万港元以下物业，新旧税率基本持平，负担未显著上升。
- 售价 1,000 万港元以上物业，边际税率由过往水平调高至 4.25%，高档物业的税负有所增加。
- 售价 450 万至 1,000 万港元的中高价物业，税率分档更细，累进幅度加大。
三、不同身份的买家怎么缴？
从价印花税是「价」的税，与买家身份无关；买家印花税（Buyer’s Stamp Duty, BSD）才是「人」的税。两者通常一并征收，但适用对象不同。
| 买家身份 | 从价印花税（AVD） | 买家印花税（BSD） | 总税负 |
|---|---|---|---|
| 香港永久性居民（首置） | 按新税率 | 豁免 | 仅 AVD |
| 香港永久性居民（非首置 / 换楼） | 按新税率 ×15% | 豁免 | AVD + 7.5% |
| 非住宅投资者（公司、非住宅买家等） | 按新税率 ×15% | 7.5% | AVD + 15% |
| 非住宅买家在港购置住宅 | 按新税率 ×15% | 7.5% | AVD + 15% |
「×15%」指在按新税率计算出的从价印花税基础上，再加收 7.5% 的住宅物业从价印花税（俗称「新从价印花税」或「双倍印花税」）。具体是否需缴该项附加税，须按官方最新公布为准。
几种常见情形
- 首置自住：买入 600 万港元以下单位，通常只需缴付低额印花税（100 港元或 75 港元），是政策上最受保障的群体。
- 换楼族：在买入第二套物业时，已拥有香港住宅物业，按现行机制须缴付新从价印花税。可考虑在签订临时买卖合约后、签立转易契约前，先完成原有物业出售，以争取「先买后卖」换楼安排下的退税机会。
- 公司名义持有：以公司名义买入住宅物业，须同时缴付 AVD 与 BSD，是税负最高的组合。
- 直系亲属之间近亲转让：若属直系亲属（配偶、父母、子女、兄弟姐妹）之间的住宅物业转让，且受让人为香港永久性居民，可申请豁免 BSD 与新从价印花税，具体须按官方最新公布为准。
四、计算示例
为方便理解，以下提供三个不同售价的住宅交易，在「香港永久性居民首置」情况下的从价印花税款额（未含律师费、登记费及其他开支）：
| 物业售价 | 税阶拆分 | 税款 |
|---|---|---|
| 400 万港元 | 第 1 档 100 + 第 2 档 75 + 第 3 档 472,000 × 2.25% | 约 10,795 港元 |
| 700 万港元 | 第 1 至 4 档 | 约 142,575 港元 |
| 1,500 万港元 | 第 1 至 6 档 | 约 589,075 港元 |
以上仅为示意，具体税款请以税务局印花税署发出的「印花税缴款通知书」为准。建议在签约前使用官方计算机重核一次，避免短付导致逾期罚款。
五、签契前后须注意的细节
- 印花税缴纳期限：转易契约须于签立后 30 天内缴付印花税，否则会被征收逾期罚款（应缴税额的 2 倍至 10 倍不等）。
- 临时买卖合约的预缴：买家在签临约时通常已向卖方支付「大订」，但印花税须在签契时才正式结算。建议在签署临约前，先行确认最终成交价可能落入的税阶。
- 退税机制：若买家符合「先买后卖」换楼安排，可在原有物业出售后向税务局申请退还新从价印花税的差额。申请须在原有物业出售后 6 个月内，或在转易契日期后 12 个月内提出，以较早者为准。
- 跨税档临界点的税务筹划：若物业售价刚好超过某个税阶门槛，例如 4,500,000 港元与 4,500,001 港元，税款会有明显差距。买卖双方议价时，可就此临界点协商，但不得通过虚报售价避税，否则属违法行为。
- 电子印花服务：自 2023 年起，住宅物业印花税可经税务局「电子印花」系统提交，缴款亦可经「缴费灵」或银行转账完成，省却亲身前往印花税署排队的时间。
六、与买家印花税的关系
从价印花税（AVD）与买家印花税（BSD）是住宅物业交易中两项常被并列提及的税种：
- 从价印花税：按「价」征收，与买家是否香港住宅买家无关，但税率按售价分档累进。
- 买家印花税：按「人」征收，针对非住宅买家、公司名义及其他非自然人买家，统一税率为物业售价或市值（取较高者）的 7.5%。
简单而言，AVD 是普征税，BSD 是针对非住宅买家的附加税。两者皆由印花税署一并征收，并在「印花税缴款通知书」上分开列示。
七、常见疑问
1. 新税率适用日期如何界定？
以住宅物业转易契约（楼契）的 签立日期 为准，而非临时买卖合约日期。一般情况下，楼契会在临约签署后约 30 至 60 天内完成。
2. 售价低于 300 万港元真的只需缴 100 港元？
是的，第 1 档印花税定额为 100 港元，不论该物业是 100 万港元还是 299 万港元，税款均为 100 港元。
3. 一手楼花与二手楼在印花税计算上有差异吗？
新从价印花税与买家印花税的税基，皆以 物业成交价或市值（取较高者） 计算，一手楼花与二手楼的计算方式相同，差别仅在于一手楼的「成交价」通常是楼盘成交价单上列明的售价。
4. 非住宅买家是否可以申请任何豁免？
除非符合极少数例外情况（例如法庭判决、遗产继承、直系亲属之间的住宅转让等），非住宅买家在港购置住宅物业，均须同时缴付新从价印花税及 BSD，无一般性豁免。
5. 印花税的金额是否可以加入按揭贷款？
印花税通常以现金支付，银行按揭贷款一般不涵盖印花税款项。买家在预算时须把税款计入首期开支。
八、官方资源与查询渠道
- 税务局印花税署网页：公布最新税率表、计算工具及常见问题。
- 「从价印花税计算机」：供买家按售价、买家身份快速计算应缴税款。
- 热线电话与税务查询：可直接致电税务局印花税署查询个别案件。
- 持牌地产代理：在签署临约前，代理一般会提供初步税款估算，但最终以印花税署发出的缴款通知书为准。
如对自身情况是否适用豁免、应缴税额或退税安排存疑，建议在签约前向持牌地产代理、税务顾问或律师咨询，避免因理解偏差导致逾期或短缴。
住宅物业印花税的每次调整都会牵动市场情绪。2026 年新税率表的关键在于 拉大高低档物业的税负差距：低至 300 万港元以下单位仍仅缴 100 港元，10,000,000 港元以上物业则须按 4.25% 计税；配合买家印花税与新从价印花税的附加机制，整体税制框架更倾向「保障刚需、抑制炒卖」。对正准备在港购置住宅的读者而言，了解自身身份对应的税阶组合、计算临界点的税款差异、善用官方计算机复核，是签约前不可或缺的一步。
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