香港居屋计划兴衰
1978 年，香港政府宣布「居者有其屋计划」（Home Ownership Scheme，简称居屋），由香港房屋委员会负责兴建，以低于市价的价格出售给中低收入家庭。这项计划本意是协助市民「由公屋踏上自置居所的阶梯」，半个世纪间累计推出数十万个单位，成为香港公营房屋体系中独特的一环。
然而，居屋的诞生并非纯粹出于善意的住房理想，而是夹杂着时代政治、社会压力与财政考量的复杂产物。它的兴衰起伏，几乎可以视作香港公屋政策、城市发展与土地财政的一面镜子。
一、诞生背景：1970 年代的住屋危机
要理解居屋为何诞生，必须回到 1970 年代的香港。
人口与住屋的双重压力
- 战后婴儿潮与内地移民潮叠加，香港人口在 1960 至 1970 年代急速膨胀；
- 徙置区与临时房屋遍布山边与木屋区，居住环境恶劣；
- 1972 年「六一八雨灾」与 1973 年「石油危机」加剧了社会不稳定感。
政府介入住屋市场的转向
- 1972 年，港督麦理浩在施政报告中正式确立「十年建屋计划」，目标是为香港市民提供独立、合标准的居所；
- 1973 年，政府宣布「公共房屋政策白皮书」，将公屋（出租）与居屋（出售）并列；
- 「租者置其屋」与「居者有其屋」两条腿走路的想法，由此正式确立。
居屋的设想 最初构思是让公屋住户以折扣价购入现居单位，让房屋委员会得以回收资金，同时帮助基层家庭建立资产。在后来的实践中，居屋被扩展至轮候公屋人士、绿表与白表申请者。
二、黄金年代：1978–1997 年的高速兴建
制度框架
居屋由房委会统筹兴办，资金来自政府注资、银行贷款及出售单位的盈余。买家在签约时享有折扣优惠，但须遵守转售限制：须先缴付补价，将单位补回十足市值地价，方可在公开市场自由出售。
早期典型项目
| 项目名称 | 落成年份 | 所在地区 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 穗禾苑 | 1975 | 荃湾 | 部分单位属于早期试验性质 |
| 丽港城 | 1980s | 观塘 | 较大型屋苑，混合居屋与公屋 |
| 穗禾苑二期 | 1980s | 荃湾 | 第二期扩展计划 |
| 嘉湖山庄（部分） | 1990s | 天水围 | 混合居屋与私楼项目 |
规模高峰
到 1990 年代中期，居屋已成为公营房屋供应的重要支柱，与公屋并行推进。1978 年至 1997 年间，房委会累计推出数以十万计的居屋单位，覆盖范围遍及港九新界多个新市镇。
社会功能
- 协助中产上楼：当时私楼楼价远非基层可负担，居屋提供了「中间位」的选择；
- 建立资产效应：业主购入居屋后，待补价后可享有可观增值；
- 促进新市镇发展：居屋项目常与新市镇规划同步，带动屯门、天水围、将军澳等区域的早期人口。
三、争议与停建：1998–2002 年的转折
亚洲金融风暴的冲击
1997 年亚洲金融风暴后，香港楼市急转直下，楼价大幅下跌。私楼价格一度低于部分居屋的市值，导致两类问题：
- 居屋业主账面资产「缩水」，失去原本的资产累积功能；
- 二手居屋补价后转售困难，市场流动性急降。
「八万五」争议
同期，政府推出「八万五建屋计划」（每年兴建 85,000 个公营与私营房屋单位），但因市场吸纳能力急跌而宣布搁置，居屋供应亦随之冻结。
停售决定
2002 年，政府宣布无限期停建居屋与停售剩余单位，理由包括：
- 楼市低迷，居屋与私楼价差缩小，吸引力下降；
- 房委会面对财政压力，需要重新审视角色定位；
- 大量未售居屋单位积压，去化困难。
直至 2011 年，居屋供应才逐步恢复，但形式与规模已与昔日大不相同。
四、重启与改革：2011 年至今
重启与新居屋时代
2011 年，政府宣布复建居屋。首批项目包括启德、成都路等小型地盘，规模有限。2014 年起，房委会按年度推出居屋与「绿表置居计划」（绿置居），形成「公屋—绿置居—居屋—白居二—私楼」的多层级阶梯。
2018 年定价机制大改
居屋长期采用「评估市值七折」机制，但因私楼波动大，造成定价不公争议。2018 年，房委会改用「评估市值五二折」新机制，并以「非实用面积」改为「实用面积」定价，使折扣更贴近实际居住空间。
2024 年新居屋政策收紧
近年香港房屋供应增加，楼市进入调整期。2024 年起，居屋政策再度调整：
- 收紧转售限制：业主购入居屋后须更长时间才可申请补价与转售；
- 引入「家有初生」优先抽签号段，鼓励年轻家庭上楼；
- 收入与资产限额冻结或微调，以确保资源分配给真正有需要的中低收入家庭。
具体名额、入息与资产限额，以房委会每次发售前公布的最新为准。
五、居屋的成就与局限
成就
- 协助中低收入家庭置业，半个世纪累计服务大量市民；
- 与公屋、绿置居、租置计划形成多层次公营房屋体系；
- 在新市镇发展中扮演先导角色，带动区域基础设施与社区建设。
局限
- 供应量长期不足：相对庞大需求，居屋每年供应仍属杯水车薪；
- 补价机制复杂：业主转售时须缴付大额补价，市场流动性受影响；
- 受楼市波动左右：私楼价格变动直接影响居屋定价与认购反应；
- 分配公平争议：抽签制度下，能否中签部分靠运气，引发讨论。
六、与其他公营房屋计划的对比
| 项目 | 性质 | 售价相对私楼 | 出售对象 | 转售限制 |
|---|---|---|---|---|
| 居屋 | 资助出售 | 约五二折起 | 绿表、白表 | 须补价 |
| 绿置居 | 资助出售 | 较居屋再低 | 绿表公屋户 | 须补价 |
| 租置计划 | 公屋出售 | 极低折扣 | 现居公屋户 | 须补价 |
| 公屋 | 出租 | 不适用 | 轮候册申请者 | 不可转售 |
| 白居二 | 二手市场 | 免补价买入 | 白表配额者 | 须补价 |
可以看到，居屋在公营房屋体系中是衔接「出租公屋」与「私楼市场」的重要过渡环节。
七、对香港社会的长期影响
居屋计划的兴衰，不只是一项房屋政策的演变，更反映出香港社会的几项深层结构：
- 政府对土地与房屋的高度介入：居屋体现了港府从殖民时期以来以土地财政与公营房屋主导的城市发展模式。
- 中产置业期望与楼价脱节：每一代香港人对「上车」的执念，几乎都伴随着对居屋供应与定价的讨论。
- 新市镇的人口结构塑造者：居屋在屯门、天水围、将军澳等地培养了大量中产社区，但也带来「跨区就业」与「职住不平衡」等后遗症。
- 公营与私营市场关系的再思：每一次停建、复建与改革，背后都是政府尝试重新平衡两者关系。
结语
居屋从 1978 年诞生起，走过兴建高峰、停建冰封、政策重启与多次改革，跨越五十余年。它并非一项完美计划，但确实帮助过数以十万计的香港家庭实现了置业梦。它的故事，也是香港城市演进、社会矛盾与政策智慧交织的缩影。
下一次想了解居屋最新一期发售、申请资格与抽签策略，可留意房委会与房屋署的官方公布；想了解香港公营房屋体系中的其他层级、绿表与白表的分别，以及新来港人士如何在公屋轮候册上登记，香港大全 整理了更多香港相关指南，供有兴趣的读者继续延伸阅读。
常见问答
香港居屋是什么？与公屋有什么区别？
居屋全称「居者有其屋计划」，由香港房屋委员会兴建，以低于市价出售给中低收入家庭，属于资助出售房屋；而公屋则是出租公营房屋，租户只租不租，不能在公开市场转售。简单来说，居屋是「买」，公屋是「租」，两者在公营房屋体系中扮演不同角色。
居屋为什么会停建过？现在又恢复了吗？
居屋在 2002 年曾无限期停建，原因是亚洲金融风暴后楼市低迷、居屋与私楼价差缩小、房委会面对财政压力，以及未售单位大量积压。直到 2011 年政府宣布复建居屋，并以较小型项目起步，至今已发展为年度推出的常规供应。
居屋的定价机制是怎样的？折扣是多少？
居屋长期采用「评估市值折扣」机制，2018 年房委会将原来的「七折」改为「五二折」，并由按「非实用面积」定价改为按「实用面积」定价，使折扣更贴近实际居住空间。每一期发售的具体折扣与售价，以房委会公布为准。
居屋买完之后可以转卖吗？什么是「补价」？
居屋设有转售限制，业主须先缴付补价，将单位补回十足市值地价后，才能在公开市场出售。补价金额通常是一笔可观的开支，这也是影响居屋二手市场流动性的主要原因之一。
2024 年居屋政策有哪些新变化？
2024 年起，居屋政策出现收紧调整，包括延长业主购入后申请补价与转售的时间限制、引入「家有初生」优先抽签号段以鼓励年轻家庭上楼，以及对收入与资产限额进行冻结或微调。具体名额与限额，以房委会每次发售前公布的最新内容为准。