观塘工业区转型史：从烟囱林立的工厂城到商贸区
观塘是香港九龙东的一颗”老心脏”。1950年代起，这里是香港工业化的象征——烟囱、厂房、船坞、码头、密集的工人宿舍；2010年代以后，这里成为”起动九龙东”计划的核心，被官方定位为香港第二个中央商务区（CBD2）。从工厂城到商贸区，从制造业基地到创意办公与艺术聚落，观塘的变迁，几乎是香港过去七十多年经济结构转型的缩影。
对于今天到访香港的内地读者而言，观塘既是 APM 商场与裕民坊的人流热区，也是”裕民坊老店”、反修例期间街头的涂鸦墙、还有在工厦里孵化出的本地设计师工作室。理解这片土地，才能理解香港。
一、起步：从盐田到工业新城（1950s–1960s）
1. 填海造出来的工业区
二战后，大量人口从内地涌入香港，居住与就业压力陡增。港英政府于 1950 年代展开观塘填海工程，把原本零散的盐田、海湾改造成平整的工业用地。新建成的观塘道、协和街、巧明街一带，厂房、公屋、工厂大厦密集排布，是香港第一个经过完整规划的大型工业卫星城。
2. 公屋与工厂大厦
观塘工业区不仅是工厂，也是工人的家。1950s 起，多座徒置大厦（后改称公屋）落成，工人可以步行或骑单车上下班，”厂住合一”是当时观塘的真实写照。工厂大厦（如 1950 年代后期落成的观塘工业中心）则集中容纳成衣、塑胶、电子、印刷、玩具等加工业，港九制造业总工会也在此扎根。
关键变化：从 1960 年代中期起，香港制造业进入”黄金十年”，观塘、荃湾、葵青并列为三大工业重镇。
二、巅峰：制造业黄金时代（1970s–1980s）
1970s：观塘的鼎盛期
- 制造业规模快速扩张，观塘道两侧的工厦几乎”一间不剩”，厂房租金高企
- 政府继续在观塘外围（如九龙湾、启德）拓展工业用地
- 塑胶、电子、钟表、玩具出口高速增长，香港成为”亚洲四小龙”之一
1980s：转型升级的压力
- 内地改革开放后，香港厂商北移，珠三角成为”前店后厂”的制造腹地
- 观塘本地的工厂数量开始减少，部分工厦出现空置
- 但与此同时，金融、保险、贸易、地产中介开始进驻工厦的”非工业楼层”，观塘的”另类用途”悄然兴起
三、低谷与自救：空置工厦年代（1990s–2000s）
1990 年代，观塘一度被称作”空城”——大量工厦闲置，租金跌至历史低位。但市场力量很快带来两个非典型的”使用者”：
| 类型 | 进驻形式 | 对观塘的影响 |
|---|---|---|
| 演艺与夜店 | 把工厦低层改成演艺厅、酒吧、桌球室、卡拉 OK | 让观塘成为全港闻名的”夜经济”中心 |
| 设计师与艺术家 | 廉价租金 + 大开间格局 | 播下”观塘艺术聚落”的种子 |
| 物流与批发 | 利用靠近码头、高速公路的交通优势 | 让观塘转型为九龙东物流分销枢纽 |
值得一提的是，观塘在 1990s 至 2000s 出现的工厦演艺文化，本身就是香港流行娱乐史的重要组成部分——无数本地歌手、组合、剧场工作者，都在观塘工厦的小舞台起步。
四、蜕变：起动九龙东与 CBD2（2010s 至今）
1. “起动九龙东”计划
2011 年起，政府推出”起动九龙东”计划，原意是将搬迁后的启德机场用地重新开发，并把观塘、九龙湾一带升级为第二个中央商务区（CBD2）。这是香港历史上规模最大的市区重建项目之一。
2. 观塘绕道与新地标
- 观塘绕道（2020 年代初通车）：打通观塘山与绕道一带的交通瓶颈，分流观塘道车流
- 裕民坊重建：从单栋巴士总站变身大型商场与公共运输交汇处
- APM 商场（2000 年代中开业）：24 小时营业，是观塘零售夜经济的地标
3. 工厦活化政策
政府放宽工厦的用途限制，允许部分工厦在取得地政总署”临时改装批准”后用作：
- 设计、媒体、广告工作室
- 共享办公空间（co-working space）
- 艺术展厅、表演场地、咖啡店
- 电商与初创公司办公室
这项政策让观塘涌现出一批”工厦经济”代表：
| 代表项目 | 特色 |
|---|---|
| 创纪之城 | 多期甲级写字楼集群，跨国金融、贸易公司进驻 |
| 观塘工业中心艺术群落 | 本地独立设计师、插画家、品牌工作室聚集 |
| APM | 24 小时商场，夜间客流大，年轻人集中 |
| 裕民坊 | 公共运输交汇处 + 大型商场，”新观塘”门户 |
4. 不变的街景：老茶餐厅与老店
尽管观塘焕然一新，但茶餐厅、凉茶铺、街市档口等”老观塘”符号并未消失。裕民坊保留部分老店，巧明街、瑞和街一带依然有本地居民赖以生存的传统商铺。新旧交融，正是观塘今日的魅力。
五、转型背后的三股力量
观塘的转型不是单一原因推动的，而是三股力量长期叠加的结果：
- 制造业北迁：1990s 后珠三角承接香港工厂，本地工厦失去原有功能
- 政策引导：”起动九龙东”、工厦活化、观塘绕道等基建与规划直接重塑了观塘
- 市场自发的另类使用：艺术家、夜店、设计师最先用”非工业用途”救活了空置工厦，政府后来才跟进
六、如果你今天去观塘，可以看什么？
- 观塘工业中心：看本地设计师工作室、独立品牌、共享办公空间
- 裕民坊：逛街市、喝凉茶、感受新旧交融的街景
- 创纪之城一带：看 CBD2 的甲级写字楼与跨国企业
- 海边观塘海滨道：看维多利亚港东段，傍晚可观日落
- APM 商场：感受香港少见的 24 小时商场节奏
- 牛头角下邨（如仍在）：部分保留的旧式公屋，是观塘早期的活化石
实用提示：观塘地铁站是观塘线的终点站，从港铁站出发的步行路线，可把工业区遗址、商场、新公屋一次性走完。
结语
观塘是香港工业化的”起点”之一，也是香港去工业化的”样本”。从盐田到工厂城，从空城到 CBD2，从夜店到艺术聚落——它的每一次转身，几乎都踩在香港整体经济结构的脉搏上。
想要了解一座城市，去看它最不起眼的一片街区。观塘就是那种”不起眼，但看懂了就能看懂香港”的地方。
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常见问答
观塘为什么被称为香港第二个中央商务区（CBD2）？
观塘之所以被定位为 CBD2，是因为政府自 2011 年起推出”起动九龙东”计划，将原启德机场用地及观塘、九龙湾一带升级为继中环之后的第二个中央商务区，文章称其为香港历史上规模较大的市区重建项目之一。创纪之城等多期甲级写字楼集群，以及跨国金融、贸易公司的进驻，是这一规划的具体体现。
观塘工业区最早是怎么形成的？以前真的是工厂吗？
观塘工业区的形成可以追溯到 1950 年代。港英政府当时展开观塘填海工程，把原本的盐田、海湾改造为工业用地，并配合公屋与工厂大厦同步建设，使观塘成为香港第一个经过完整规划的大型工业卫星城。1970 年代是观塘制造业的鼎盛期，塑胶、电子、钟表、玩具等加工业高度集中，厂房一度供不应求。
观塘当年的工厂后来为什么都搬走了？
文章指出，1980 年代内地改革开放后，香港厂商大规模北移，珠三角承接了原本在港的生产环节，形成”前店后厂”的格局；进入 1990 年代，观塘本地工厂数量明显减少，部分工厦出现空置，曾一度被外界称为”空城”。制造业北迁是观塘转型的最直接推力之一。
今天去观塘还能看到当年工业区的痕迹吗？
可以。文章提到的观塘工业中心至今聚集着本地设计师工作室、独立品牌与共享办公空间，本身就是由旧工厦活化而来；裕民坊保留了部分老店与街市档口；瑞和街、巧明街一带仍有传统商铺；牛头角下邨的部分旧式公屋（如仍在）也是观塘早期的活化石。新旧街区并存，是今日观塘的重要特色。
观塘工厦里那些设计工作室和艺术空间是怎么出现的？
这类”非工业用途”最初来自市场自发行为。1990 至 2000 年代，工厦租金跌至历史低位，演艺、酒吧、设计师与艺术家率先进驻空置工厦，文章形容这是”用另类使用救活空置工厦”。政府后来才跟进，推出工厦活化政策，允许在取得地政总署临时改装批准后，将工厦用作设计工作室、共享办公、艺术展厅及初创公司办公室等。相关具体审批范围与费用，以官方最新公布为准。
观塘绕道通车后，对游览观塘有帮助吗？
观塘绕道于 2020 年代初通车，主要作用是打通观塘山与绕道一带的交通瓶颈、分流观塘道车流。文章将其列为观塘蜕变期的新地标之一，并建议从观塘地铁站（观塘线终点站）出发步行，把工业区遗址、商场、新公屋串联起来游览，绕道的通车对整体交通环境有所改善。最新公交与步行路线，请以官方公布信息为准。