九龙湾工业区变迁史：从填海造地到商贸转型
九龙湾工业区位于观塘区西端，南接启德、北临牛头角，东可达观塘市中心，西连新蒲岗与土瓜湾，是九龙东最重要的工业带之一。从上世纪五十年代填海造地开始，到六七十年代轻工业鼎盛，再到八十年代制造业北移、九十年代商贸物流进场，直至本世纪初变身商业核心——九龙湾几乎是香港工业化与后工业化进程的缩影。
一、地理与起点：一片滩涂填出来的工业区
九龙湾原为九龙湾畔的一处浅水海湾与潮间带，1950 年代以前仍是荒芜的滩涂与农地。五十年代中期，香港政府开展观塘填海工程，将原本曲折的海岸线推平，形成大片可作工业用途的平地，这正是后来九龙湾工业区的雏形。
填海完成后，政府以批租形式向制造业者出让土地，区内逐渐出现多层工厦（即工业大厦），每层面积数千至数万平方呎，配以货梯、卸货区、停车场，工厂、仓库、写字楼功能可同楼并存。这种「工贸混合」的建筑形态，成为日后九龙湾工业区的典型空间特征。
早期主要行业一览
- 成衣制造：剪裁、车缝、整烫、出口一条龙
- 塑胶制品：玩具、家用品、五金配件
- 电子零件：收音机、电视零件、电子钟表
- 金属加工：厨具、灯饰、机器零件
- 印刷与包装：纸品加工、商标印制
- 食品加工：调味品、糖果、饮品灌装
这些行业的共同特点是劳动密集、出口导向、对廉价工业用地高度依赖，而九龙湾恰好满足了这些条件。
二、黄金年代：六十至七十年代的工业鼎盛
六十至七十年代是九龙湾工业区的黄金二十年。香港作为亚洲四小龙之一，制造业在 GDP 中占比一度超过三成，九龙湾、观塘、荃湾、长沙湾并称「四大工业区」，是香港经济腾飞的引擎。
鼎盛期的几个特点
- 昼夜不停：白天机器轰鸣、晚上加班赶货是常态。制衣、电子、塑胶三行业吸纳了大量从内地南来的新移民工人。
- 产业链完整：原料进口、生产加工、出口装船，整条供应链都能在区内完成。
- 技术学习曲线：港商在七十年代开始引入自动化设备与品质管理系统，为日后香港品牌走向世界打下基础。
- 配套服务业兴起：银行、船务、报关、运输、模具维修等配套行业在工厂周围蓬勃发展。
七十年代九龙湾及邻近的观塘工业区，单是成衣业就雇佣了数十万工人，是名副其实的「制衣重镇」。
三、转折点：八十年代制造业北移
进入八十年代，香港制造业开始面临结构性压力：
- 地价飞涨：九龙湾工业用地价格随房地产热潮飙升，工厂租金压力剧增；
- 工资上升：工人工资随通胀攀升，劳动密集型产业利润被压缩；
- 内地开放：内地改革开放后，土地与劳动力成本极具竞争力，吸引港商北上设厂；
- 环保收紧：港府七十年代末起逐步收紧工业排污与噪音管制，部分高污染行业难以为继。
多重因素叠加，香港制造业在八十至九十年代经历大规模北移。九龙湾工厦的入驻率一度下降，空置单位增多，部分厂房分租作货仓或改为办公用途。
四、九零年代转向：商贸与物流崛起
制造业虽然北移，但九龙湾并未因此衰落。九十年代起，区内开始了功能转换：
- 贸易公司：很多原工厂老板转型做贸易，将生产留在内地、香港保留接单、设计、品控与出口业务；
- 物流配送：紧靠启德机场（直至 1998 年关闭）与货柜码头优势，使九龙湾成为跨境物流节点；
- 小型批發：化妆品、食品、家庭用品的批發档口在工厦内林立，「楼上铺」文化兴起；
- 展览与陈列室：一些工贸公司将整层楼装修成产品陈列室兼办公室。
这一阶段九龙湾的功能，已从「生产现场」转为「生产协调与贸易枢纽」——区内不再制造商品，但决定着商品从内地运往全球的节奏。
五、世纪之交：活化工厦与商业地产登场
踏入 2000 年代，港府推出多项措施推动工厦活化，工厦用途限制逐步放宽。与此同时，观塘—九龙湾一带的地产价值因商业升级而大幅提升。
几项重要变化
- 工厦活化政策：放宽工厦餐饮、零售、表演艺术等用途限制，吸引文创与新经济行业入驻；
- MegaBox 与德福广场：2007 年开业的 MegaBox 商场，集购物、餐饮、展览于一身；连同地铁九龙湾站旁的德福广场，奠定了九龙湾的零售商业格局；
- 企业广场（Enterprise Square）：观塘与九龙湾交界出现新型写字楼群，吸引中后台办公室、客户服务、资讯科技公司进驻；
- 启德发展区辐射：启德机场用地转型为住宅与商业区，进一步推升九龙湾周边地段价值。
九龙湾的工厦也从单纯的工业载体，变成兼具商贸、办公、零售、餐饮、休闲的「混合用途」空间。
六、近年与未来：转型仍未结束
进入本世纪第二个十年，九龙湾的工业色彩进一步褪去：
- 新型写字楼持续增加，吸引科技、保险、共享办公等新经济企业；
- 工厦食堂与咖啡店成为打卡热点，旧工业区长出文艺气息；
- 5G 与智能办公改造部分工厦，提升现代化水平；
- 观塘—九龙湾商贸区被纳入启德 CBD 的延伸范围，长期定位为「九龙东核心商业区」之一。
不过，九龙湾仍保留着大量老工厦与工贸混合楼宇，是不少中小企业、跨境电商、装修维修、冷气水电工程的根据地。「工厦经济」并未完全消失，只是与商业、办公、文化功能并存共生。
七、九龙湾工业区五阶段对比
| 阶段 | 大致时期 | 主要功能 | 主导行业 | 空间特征 |
|---|---|---|---|---|
| 填海奠基期 | 1950s 后期—1960s 初 | 工业用地整备 | 制造业起步 | 多层工厦成批出现 |
| 黄金年代 | 1960s—1970s 末 | 生产制造 | 制衣、塑胶、电子 | 工厂昼夜运作、产业链完整 |
| 转型阵痛期 | 1980s—1990s 初 | 制造业北移 | 货仓、贸易 | 空置增加、用途混搭 |
| 商贸物流期 | 1990s—2000s 初 | 贸易、物流、批發 | 跨境贸易、零售批發 | 楼上铺、陈列室兴起 |
| 商业综合期 | 2000s 至今 | 商业、办公、零售 | 写字楼、文创、餐饮 | 商场、共享办公、工厦活化 |
八、对香港城市研究的启示
九龙湾工业区的变迁，至少提供了三点观察：
- 土地用途的弹性：同一片土地上，从制造业到贸易业，再到商业与创意产业，每一代都找到了新的使用者；
- 基础设施的红利：紧邻机场、码头、地铁的区位，使九龙湾在不同年代都能找到功能定位；
- 政策与市场的合力：填海规划提供空间，活化政策释放弹性，市场力量完成实际转型——三股力量缺一不可。
这三点，也是香港众多老工业区转型故事的共同线索。
九龙湾的故事并非个案，荃湾、长沙湾、新蒲岗、土瓜湾都走过类似的轨迹。想了解更多香港工业区、旧区改造与城市变迁的专题，欢迎浏览 香港大全 上持续更新的赴港指南系列。
常见问答
九龙湾工业区现在还有工厂吗？
文章指出，九龙湾至今仍保留着大量老工厦与工贸混合楼宇，是不少中小企业、跨境电商、装修维修、冷气水电工程的根据地。区内同时并存新型写字楼、共享办公、文创与餐饮业态，「工厦经济」并未完全消失，而是与办公、文化功能共生。
九龙湾工业区是什么时候填海建成的？
根据文章，九龙湾原为九龙湾畔的浅水海湾与潮间带，1950 年代以前仍是滩涂与农地。五十年代中期，香港政府开展观塘填海工程，将曲折的海岸线推平，形成可作工业用途的平地，这便是九龙湾工业区的雏形。具体填海范围与面积以政府最新公布为准。
九龙湾工业区当年主要做哪些行业？
文章列出的早期主要行业包括成衣制造、塑胶制品、电子零件、金属加工、印刷与包装、食品加工。其中制衣、电子、塑胶三类行业吸纳了大量从内地南来的新移民工人，七十年代九龙湾及邻近观塘工业区，单是成衣业就雇佣了数十万工人。
九龙湾为什么从工业区变成了商业区？
文章梳理了三股力量：一是八十年代起地价飞涨、工资上升、内地改革开放、环保收紧，迫使制造业北移；二是九十年代起贸易、物流、批發与楼上铺文化填补空置工厦；三是 2000 年代后港府推出工厦活化政策，加上 MegaBox、德福广场、企业广场等商业项目落地，以及启德发展区的辐射，共同促成了功能转型。具体政策细节与时间节点以官方最新公布为准。
现在去九龙湾能看到哪些工业遗产？
文章提及可关注几类地点：仍在使用的老工厦与工贸混合楼宇；2007 年开业、集购物餐饮展览于一体的 MegaBox；地铁九龙湾站旁的德福广场；观塘与九龙湾交界的新型写字楼群「企业广场」。此外，区内工厦食堂与咖啡店、近年改造的共享办公空间，也是观察「工贸混合」空间特征的具体去处。商业与文化设施的最新营业与开放信息以现场公布为准。