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香港买家印花税适用情况

在香港购置住宅物业，除了要缴纳从价印花税（AVD）之外，特定身份的买家还需额外缴交一笔”买家印花税”（Buyer’s Stamp Duty，简称 BSD）。自2012年10月27日开征以来，BSD 一直是港府抑制住宅需求、优先保障本港永久居民上车机会的核心辣招之一。

BSD 与新住宅印花税（NRSD）常被混淆，但两者针对的对象与计算方式各有不同：NRSD 适用于任何非住宅用途之外的非香港永久居民买家；而 BSD 则更聚焦于以公司名义持有、以及住宅身份不属于”香港永久居民”的个人买家。两税可叠加征收，最高税率曾一度达到 30% 以上，是全球主要城市中较高的住宅交易成本之一。

本文以港府近年政策调整为主线，逐项厘清 BSD 的适用人群、计税逻辑、豁免情形与新近变化，供有意在港置业或研究香港楼市政策的读者参考。具体税率与适用范围以官方最新公布为准。

一、什么是买家印花税（BSD）

买家印花税（Buyer’s Stamp Duty，BSD） 是香港《印花税条例》第 117 章之下，针对住宅物业交易向特定买家额外征收的一项印花税。

1. 立法背景

BSD 于 2012 年 10 月 27 日 起生效，目的是在住宅供应紧张期间抑制外来需求与公司炒卖行为，确保住宅资源优先由香港永久居民享用。该税与同年推出、针对非住宅用途之外非永居买家的”买家印花税”在名称上易混淆，官方其后将其更名为 “新住宅从价印花税”（NRSD），而把针对公司名义及非住宅身份买家的部分继续称为 BSD。

2. 核心特征

二、谁需要缴纳 BSD？

BSD 的适用对象在政策演变过程中历经多次调整，整体上可以归纳为两类：公司名义买家 与 非住宅身份个人买家。

1. 公司名义买家

任何在香港注册或非注册成立的法人团体（包括公司、合伙企业、信托等），只要买入住宅物业，均视为需要缴交 BSD 的对象，不论该公司股东或实际控制人是否为香港永久居民。

需要注意的是：

2. 非住宅身份个人买家

以下情况的个人买家需缴交 BSD：

注：自 2016 年 11 月 5 日 起，无论是否已持有其他香港住宅物业，所有非住宅身份个人买家购入住宅均须缴纳 BSD。在 2016 年 11 月 5 日之前，若买家已是香港永久居民，则 BSD 仅针对其”第二套或以上住宅”征收。

三、税率演变一览

BSD 的税率经历数次调整，整体方向是先调高、后回落的循环。以下为公开可查的关键时间节点（具体数字以官方最新公布为准）：

生效日期 税率（按物业成交价/市值较高者）
2012 年 10 月 27 日 15%
2016 年 11 月 5 日 15%（统一适用）
2018 年 4 月 12 日（修订） 统一 15%（取消部分豁免）
2020 年 11 月 26 日（疫情下调整） 与 NRSD 同步调整为 4.25%（针对住宅物业）
2022 年（楼市调整期间） 与 NRSD 同步调整为 4.25% / 7.5% 两档
2024 年 2 月 28 日（撤销辣招） 全面撤销，BSD 与 NRSD 不再适用于住宅物业
2024 年 10 月 16 日（重新优化） BSD 撤销维持，NRSD 同步优化

重要提示：BSD 是否仍然课征、税率几许，须以印花税署公布之最新《印花税公告》及《2026 年财政预算案》后续调整为准。本表列出的是截至 2024 年底前的政策轨迹，2026 年是否进一步调整请关注港府最新公布。

四、与从价印花税（AVD）及新住宅印花税（NRSD）的区别

在港置业常见的住宅印花税有三种，常常被混为一谈。下表简单对比：

项目 买家印花税（BSD） 新住宅印花税（NRSD） 从价印花税（AVD）
适用对象 公司名义、非住宅身份个人买家 非香港永久居民（个人） 几乎所有住宅买家
性质 额外加征 额外加征 基础税项
2024 年前最高税率 4.25% / 7.5% / 15%（视期间） 4.25% / 7.5% / 15%（视期间） 阶梯式 1.5%–4.25%
当前状态（2024 年底起） 已撤销 已同步撤销并优化 阶梯式保留

需要强调的是：AVD 不会因为 BSD 撤销而消失，所有住宅交易仍须缴纳按物业价格分档计算的从价印花税。

五、曾经适用过的豁免情形

在 BSD 生效期间，港府为若干特定身份买家提供了豁免安排，主要包括以下几类（注意：以下豁免多在 2016–2018 年间被收紧或取消，仅供历史参考）：

  1. 香港永久居民以全资持有的本地公司名义买入住宅——曾获豁免，其后取消
  2. 持牌地产代理公司为营业买入之住宅——曾获豁免，其后取消
  3. 受赠或继承所得的住宅——属”非交易性质”，通常不征 BSD，但若受赠后再转让，仍按当时政策处理
  4. 近亲之间转让——例如父母与子女、夫妻之间转让，可申请”豁免 BSD”或”先征后退”
  5. 法院判决、离婚协议、遗产继承 等非自愿转让

实际操作中，“先缴后退”机制（俗称”暂缴”）允许买家先按适用税率缴纳税款，再于指定期限内向印花税署提交豁免申请，证明自身符合豁免条件后退回税款。这是一种常见的资金安排方式。

六、BSD 撤销后，原买家可申请退税吗？

2024 年 2 月 28 日，港府宣布撤销包括 BSD 在内的多项住宅辣招。自该日起签订之住宅买卖协议，不再适用 BSD，亦无需缴纳 NRSD。

对于 2024 年 2 月 28 日之前已签订、且已缴交 BSD 的住宅交易，是否可申请退税，须视以下条件而定：

若交易已经完成（已转让物业），则即便 BSD 已撤销，已缴税款原则上不会退还。

七、常见问题速查

八、给读者的实操建议

  1. 购入前务必确认身份：香港永久居民、非永居个人、公司名义，三者的税负有天壤之别
  2. 贷款前先做税负测算：印花税可高达物业价格的一成以上，影响首期与按揭比例
  3. 保留所有身份证明文件：申请豁免或退税时需出示永居身份证、近亲证明等
  4. 交易完成后仍需关注：撤销辣招不等于零税负，AVD 仍须按物业价格分档缴纳
  5. 重大交易前咨询专业人士：因政策变动频繁，建议委托律师或税务顾问核实最新口径

香港住宅印花税制度是全球最复杂的房地产税制之一，BSD 作为其中一项额外税，曾长期是港府调控楼市的重要工具。理解它的适用对象与历史脉络，有助于读者更准确地判断自身的置业成本与路径。

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