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非永居内地人在港买房税务须知

香港住宅物业的税网由四根主线组成：从价印花税（DSD）、首次置业印花税、物业税、以及个人入息课税下的租金扣税。尚未取得香港永久居民身份的内地买家，由于不适用「以永久居民身份购入住宅物业」这一前提，几乎都会被划入「非住宅物业买家」类别，承担额外的买家印花税。

本文从「买入时」「持有中」「出租时」「转让时」四个节点切入，整理出一份非永居内地人在港置业的税务清单。所有税率以香港特区政府 2026 年 8 月最新公布为准，金额门槛、税率结构若在年度财政预算案中出现修订，应以最新《印花税条例》及《税务条例》文本为准。

一、买入时：要交哪几道印花税？

1. 从价印花税（AVD）

这是所有住宅物业交易都必须缴纳的「基础税」。从价印花税按物业成交价或市值（取较高者）分段累进计算，与物业本身是否属于「住宅」以及买家身份无关。

2. 买家印花税（BSD）

香港特区政府于 2012 年 10 月推出此税，目的是压抑非住宅物业需求。只要买家不是「香港永久居民」，且以个人名义购入住宅物业，便需要在从价印花税之上，加缴一笔买家印花税。税率统一为楼价或市值的 15%。

非永居内地买家 = 适用 BSD 香港永久居民购买第二套住宅 = 适用 AVD 15% 辣招税 两笔 15% 性质不同、计算基础不同，通常需要同时缴纳。

3. 首次置业印花税（自 2024 年《财政预算案》调整后）

针对首次置业的香港永久居民，2024 年 4 月起推出「先免后退」安排：买家在签署买卖协议时可暂免缴付 AVD 第 1 标准部分的应缴税款，待其满足永久居民身份满 7 年等条件后，正式撤销该笔税款。该安排仅适用于香港永久居民，非永居人士无法享受。

4. 新住宅物业的「空置税」（VDU）参考

住宅物业空置税属于针对一手楼盘发展商的税项，与个人买家无直接关系；但若买家购入的是新楼并长期未入住，发展商层面可能存在被征风险，可作为尽调参考项。

二、税率一览表（个人住宅、非永居买家）

物业价格区间 AVD 第 1 标准部分税率 BSD 税率 非永居买家合计
港币 300 万元或以下 1.5% 15% 16.5%
港币 300 万–450 万元 3.0% 15% 18.0%
港币 450 万–600 万元 4.5% 15% 19.5%
港币 600 万–900 万元 6.0% 15% 21.0%
港币 900 万–1,500 万元 7.5% 15% 22.5%
港币 1,500 万–2,000 万元 8.5% 15% 23.5%
港币 2,000 万元以上 10.0% 15% 25.0%

关键提醒：上述为 2026 年现行税率，若买家以公司名义或联名形式持有、且其中任一股东 / 持有人并非香港永久居民，相关规则会更复杂，建议交由专业税务顾问评估。

三、获得香港永居后，BSD 可以退回吗？

不少读者关心的一个具体问题是：「如果买房后顺利拿到永居，那笔 15% 的 BSD 能否申请退还？」

依据现行制度，答案分两段：

  1. 买入至取得永居之间的 7 年内：BSD 不能退还。买家在买入时已明确知悉自身身份所触发的税负安排，税款一旦随印花税署征收完成即告完成。

  2. 取得永居之后：若买家在买入后、转按或转让前，已成为香港永久居民，则后续再增持住宅物业可按「永久居民」身份适用从价印花税。但此前已缴付的 BSD 不会追溯退还，这是「先缴后退」与「先免后退」安排的一个重要差别。

  3. 「新住宅印花税」（NRSD）退税安排：针对 2016 年 11 月之后购入住宅的非永居买家，若其在购入后连续 36 个月全部为香港永久居民身份，且该物业购入后一直由其本人作自住用途，其后卖出并购入另一住宅作自住时，可在 NRSD 范畴内申请退还部分税款。该安排仍以具体个案为准，建议向税务局查询。

总结一句话：BSD 不会因为「后来拿了永居」而自动退还，但 NRSD 自住退税安排确实为长期留港人士提供了一条补偿路径。

四、持有期间：差饷、物管、维修基金

1. 差饷与地租

差饷是按物业应课差饷租值每年征收的市政税，地租则是港岛及九龙部分旧物业需要缴纳的政府地租。两者均由业主承担，无论物业是否出租、是否空置。一般而言，一年分四期预缴，每期金额由差饷物业估价署的《应课差饷租值表》决定。内地买家购入物业后，应主动留意差饷及地租通知书上的缴款期限，避免逾期被加收附加费。

2. 物业管理费、维修基金

物业本身属于私人管理范畴下的开支，需依业主立案法团或物业管理公司规则按时缴交。与税务无直接关系，但若物业作出租用途，相关费用在「个人入息课税」下有机会被视为租金收入的抵扣项。

五、出租时：物业税与个人入息课税

当业主把物业放租，便进入香港税务体系另一块重要版图。

1. 物业税

物业税按物业在某个课税年度的应评税净值征收。所谓「应评税净值」，即年度租金收入减去业主已缴付的差饷、以及标准免税额 20%。税率统一为 15%（以现行《税务条例》为准）。

举例：年度租金收入 36 万港元，全年差饷 1.2 万港元，则应评税净值 = (36万 - 1.2万) × 80% = 27.84 万，物业税 = 27.84 万 × 15% = 约 4.18 万港元。

2. 个人入息课税的「合并申报」选择

若业主在香港同时有薪俸收入、经营业务利润或股息收入，可在每年报税季向税务局申请将物业收入合并入「个人入息课税」。这样做的潜在好处：

需要留意的是，物业自住期间的按揭利息并不可抵扣；而购入出租物业的按揭利息，根据《税务条例》第 16F 条，只要物业在课税年度内全期或部分期出租，且贷款用于购入该物业，可就该笔利息申请扣除。

提醒：税务筹划属于高度个案化的工作，是否选择合并申报、以及选择哪一种扣除口径，应在每年报税前与会计师讨论。

六、转让时：升值会不会被追税？

香港目前没有针对个人持有住宅物业的资本增值税。这意味着业主持货期间账面升值，在卖出时不需要向香港税务局缴纳资本利得税。这与内地二手房交易的增值税、个人所得税安排有明显不同。

需要注意的是：

七、常见误区与实操清单

几个容易混淆的术语

简称 全称 适用场景
AVD 从价印花税 / Ad Valorem Stamp Duty 几乎所有住宅交易
BSD 买家印花税 / Buyer’s Stamp Duty 非住宅物业买家
NRSD 新住宅印花税 / New Residential Stamp Duty 永居买家第二套起
SSD 额外印花税 / Special Stamp Duty 2 年内转售
DSD 俗称 AVD 与 BSD 容易混称

内地买家实操 Checklist

  1. 签约前：确认自己是否适用 BSD、是否享受任何免税 / 退税安排。
  2. 过户时：律师楼会按「售价 + 适用税率」计算应缴印花税，须在签字后 30 天内缴付，否则会被罚款。
  3. 自住首 7 年：建议保留水电费单、地址证明等「自住证据」，为未来申请 NRSD 退税做好准备。
  4. 出租首年起：每年 4–5 月留意税务局的报税表（BIR60），并按时报税。
  5. 持有期间：差饷与地租按季缴付，避免逾期附加费。
  6. 卖出时：留意 SSD（持有不足 2 年的住宅需缴 10–20% 的额外印花税）；自身属于非永居身份买入的情况，BSD 已「定型」，不会因永居取得而退还。

八、跨境税务的额外一道门

内地买家若仍属于内地税务居民（即仍保有内地户籍、家庭关系与内地工作），需同步关注：

跨境税务不属于本文的主线，但任何涉及「两地身份、两套税网」的安排，都强烈建议在买房前与两地专业税务顾问同步沟通。

结语

非永居内地人在港买房，税务成本比永居买家高出约 15 个百分点，这是当前辣招结构下的客观事实；但从「印花税体系」到「物业税抵扣」，从「自住退税」到「资本利得免税」，香港的税制本身仍具备相对清晰、规则稳定的特征。把账算清楚、把单子留齐、把申报做规范，是非永居买家把持货成本降到最低的关键。

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常见问答

非永居内地人在香港买楼要交多少税？综合税率是多少？

只要买家不是香港永久居民，且以个人名义购入住宅物业，就需要在 AVD 之上加缴 15% 的买家印花税（BSD）。两笔税款叠加，非永居买家在不同楼价区间需承担的合计税率约为 16.5%–25%。具体税率结构以《印花税条例》最新文本为准。

取得香港永居后，之前交的 15% BSD 可以退吗？

原则上不可以。买入至取得永居之间的 7 年内，BSD 一旦随印花税署征收完成即不可退还；取得永居后，此前已缴的 BSD 也不会追溯退还。不过，针对 2016 年 11 月之后购入住宅的非永居买家，若购入后连续 36 个月全部为香港永久居民身份、且该物业一直由其本人作自住用途，其再换购另一自住住宅时，可在 NRSD 范畴内申请退还部分税款，仍以税务局个案审核为准。

出租香港物业，物业税怎么算？可以用按揭利息抵扣吗？

物业税按「年度租金收入 − 已缴差饷」后再打 8 折（即标准免税额 20%）得出的应评税净值征收，税率统一为 15%。业主可在报税季申请将物业收入并入「个人入息课税」，按《税务条例》第 16F 条，就购入该出租物业的按揭利息申请扣除；但物业自住期间的按揭利息不可抵扣。是否选择合并申报属于高度个案化的安排，建议每年报税前与会计师讨论。

香港住宅卖出时升值需要交资本增值税吗？

目前香港没有针对个人持有住宅物业的资本增值税，业主持货期间的账面升值在卖出时无需向香港税务局缴纳资本利得税，这有别于内地二手房的增值税及个人所得税安排。但需注意：转易契本身仍须按 AVD 第 2 标准税率缴付印花税；持有不足 2 年的住宅卖出时，还要留意 SSD（额外印花税）的适用。

内地买家持房期间，还有哪些每年都要交的税和费用？

业主每年需缴纳差饷，港岛及九龙部分旧物业另缴地租，两者按季预缴，金额由差饷物业估价署的《应课差饷租值表》决定，逾期会被加收附加费。此外，物业管理费、维修基金等虽属私人管理范畴下的开支，与税务无直接关系，但若物业出租，可在「个人入息课税」下有机会作为租金收入的抵扣项。若业主仍属内地税务居民，还须关注 CRS 下的账户信息报送及境外所得申报义务，具体安排以两地税法最新规定为准。

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