居屋申请：资格门槛、绿表白表与全流程详解

居屋全称”居者有其屋计划”（Home Ownership Scheme，简称 HOS），是香港房屋委员会（房委会）推出的资助出售公屋之一，售价一般按市价打一定折扣出售（折扣率以每次推售为准），对象主要是收入不足以在私楼市场置业、又不完全符合公屋资格的”夹心层”市民。居屋与公屋、租置计划、绿表置居计划（绿置居）、白表居屋第二市场（居二）共同构成香港分层住房体系。

居屋属于资助房屋，业主须向房委会缴付补价（补地价）后，才可在公开市场自由出售、出租，否则只能在居二市场以不补价方式转让。本文以房委会最新公布为准。

一、申请居屋的三大资格要求

居屋申请资格可归纳为三个层面：基本条件、入息限额、资产限额。三者须同时满足，缺一不可。

1. 基本申请条件

年龄：年满 18 岁（以申请截止日为准）
香港居民身份：必须为香港永久性居民（永居），或由香港入境处签发可在港居留不少于 7 年的有效签证人士
居港限制：申请者及其家庭成员须在香港居住（受养人如长期在内地或海外，通常会被视作不符合”家庭核心”，具体以房委会审批为准）
没有拥有任何住宅物业：申请者及名列申请表上的所有家庭成员，在递交申请直至签订买卖合约期间，均不可直接或间接拥有任何香港住宅物业
未曾受惠于资助房屋：房委会公屋、居屋、绿置居、任何形式的资助房屋或房屋资助（如自置居所贷款、置业资助贷款等），均有”重复受惠”限制

2. 入息及资产限额

房委会每期居屋推售前均会公布入息限额及资产限额，按家庭人数划分，并会因应市况调整。以下数值为常见期数参考范围，实际限额以房委会最新公布为准：

家庭人数	月入息限额（参考）	资产限额（参考）
1 人	约 HK$33,000	约 HK$100 万
2 人或以上	约 HK$66,000	约 HK$200 万

入息计算以税前为基准，包括薪金、津贴、花红、自雇盈利、退休金、股息、租金收入等。资产则包括土地、房产（不论是否香港）、车辆、投资、存款等；”无拥有物业”是基本前提，资产主要计算现金及非住宅类资产。

3. 不得重复受惠的隐性条款

已签署公屋租约、并正享用公屋租金宽减的人士，必须于居屋拣楼后迁出公屋
曾受惠于房委会或房协任何资助房屋（如居屋、租置公屋、绿置居、白居二等）并已出售单位的人士，部分情况可再次申请，但需符合特定年期限制
受房委会”富户政策”影响而被要求交回公屋或迁出的家庭，亦会影响居屋申请资格

二、绿表与白表：两种申请身份的差异

居屋申请表分为绿表与白表，两类申请者共同竞争同一批居屋单位，但配额与身份要求不同。

1. 绿表申请者

绿表是”内部人”通道，申请者主要来自公屋体系：

现正租住公屋的户主或认可家庭成员
已获房委会发出”绿表资格证明书”的前公屋户主
经房委会认可的”公务员公屋配额”持有人
受政府部门或机构委托的合资格人士

优势：绿表可同时申请居屋新单位与居二市场（未补价的二手居屋），选楼优先次序通常较白表靠前，部分期数更设有”绿表单位配额”（约占整批单位三成左右，以官方公布为准）。

2. 白表申请者

白表是面向”非公屋”市民的开放申请：

一般收入家庭
已签署临时买卖合约购买私楼的买家（可申请”白表居屋第二市场计划”）
在内地或海外工作、但持有有效香港居留身份的人士

限制：白表申请者不能即时享有公屋住户的选楼优先权，配额通常约占整批单位七成左右（视乎期数），并须在居二市场申请时受居二配额与按揭限制。

3. 配额与竞争烈度

由于白表申请者远多于绿表（部分热门期数白表申请者逾 10 万人，供应仅数千单位），入息与资产”压线”的家庭极难中签。通常建议申请人同时申请居屋与白居二（居二），增加”中奖”机会。

三、居屋申请全流程

居屋由房委会主导，每年不定期推售新一期，每次推售大致分四个阶段：申请、搅珠、选楼、签约。整体时间表视乎单位供应与工程进度而定。

第一阶段：递交申请（约 1 个月内开放）

房委会会开放申请期，一般为 2 至 4 个星期。申请可透过以下方式递交：

网上申请：房委会居屋网站，24 小时接受申请（推荐）
实体申请表：于房委会辖下屋邨办事处、民政事务总署等索取

申请须填妥的资料包括：

申请人及所有家庭成员的个人资料
入息与资产申报
居住地址、家庭结构
选楼优先次序偏好

申请费通常为 HK$200（白表）/ HK$100（绿表），以现金或银行本票缴交，无论最终是否中签均不退还。

第二阶段：搅珠与公布结果

申请期结束后，房委会会进行公开搅珠，由电脑系统随机抽出”选楼优先次序号码”。搅珠过程由廉政公署人员监督，过程公开。

搅珠结果会在房委会网站公布，申请人可凭申请编号查询是否”中籤”及获分配到的选楼次序。搅珠中籤并不等于获分配单位，仍需在指定拣楼期内出席选楼，否则被视为放弃。

第三阶段：选楼（拣楼）

选楼一般分多轮进行，次序按搅珠号码先后：

绿表家庭先于白表家庭拣楼
较大单位（3 房或以上）先邀请多人家庭拣楼，较细单位（1 房、2 房）按家庭人数适配
申请人可邀请配偶或家庭成员陪同
选楼后须即时缴付临时定金（金额视乎楼价，通常为数万元不等）

如欲拣楼的单位在指定时间内未办手续，会被邀请下一组”候补名单”的家庭补上。

第四阶段：签约与按揭

拣楼后，申请人须在指定日期内：

缴付楼价余款（扣除定金）
签署正式买卖合约及转让契
办理按揭贷款（可选择房委会指定的银行或使用 H 按、P 按）
缴付印花税（居屋多以较低税率缴付“从价印花税”第二标准税率，以房委会及税务局最新公布为准）

居屋买家通常可享较高按揭成数（部分期数最高可达 95% 成数）及较长还款期，但须通过银行压力测试，具体以个别银行审批为准。

四、居二市场（白居二）：二手未补价居屋

如果错过新居屋推售期、或新居屋楼花位置不合心水，可考虑白表居屋第二市场计划（俗称”白居二”）。

1. 申请资格

须符合居屋白表申请资格（入息、资产、居港等）
须参加”白居二”配额申请（每年约 2,000–4,000 个配额，以公布为准）

2. 买入与卖出限制

买入的居二单位未补价，成交价一般低于市价
业主在买入后一段时间内不得转让（视乎房委会规定）
若业主日后欲在公开市场自由出售，须先向房委会缴付补价（补地价）

3. 按揭安排

居二按揭成数较新居屋略低，且须经房委会指定的估价机构估价
部分银行对居二按揭审批较审慎，建议预先查清”估价”是否足够批出理想按揭成数

五、关键时间节点与避坑提示

居屋申请牵涉多个日期，错失任何一个都可能影响选楼机会。

1. 重要日期清单

节点	说明
申请期	通常 2–4 周，逾期不受理
缴交申请费	网上可用信用卡；纸本可到指定地点交费
搅珠日期	房委会会预先公布，申请人毋须出席
选楼期	一般 1–3 个月，分多轮进行
签约期	拣楼后约 1–2 周内完成
收楼期	视乎屋苑落成进度

2. 常见失误

错过申请期：居屋申请期较短，建议加入房委会的电邮或手机提示
入息或资产超标：不少家庭因漏计配偶入息、股票账户、基金资产而失去资格
名下有物业：包括内地或海外物业，即使未用作自住仍会影响申请
漏报家庭成员：所有同住家庭成员均须列于申请表中，否则会被视作虚假申报
签了公屋后忘退房：中签后须迁出公屋，但部分家庭因手续延误而被取消资格

3. 居屋的”使用限制”

居屋单位受房委会转让限制：

未补价期间：只能售予绿表或白居二买家
补价后：可在公开市场自由出售、出租
出租限制：未补价业主须经房委会同意才可出租，部分期数有更严格限制

六、居屋与其他资助房屋的对比

计划	出售对象	折扣（参考）	补价规定
居屋	中等收入家庭	约市价 5 折起（以当期为准）	必须补价后自由出售
绿置居	公屋户主（绿表）	通常较居屋折扣更深	必须补价后自由出售
租置公屋	现租户	已交租金折抵部分售价	必须补价后自由出售
港人首置	首置港人	不同项目差异大	部分项目须补价
私楼	无限制	市价	自由买卖

居屋是资助房屋中供应量最稳定、申请者最多的一类，亦是内地新来港人士最常申请的资助房屋之一。

结语

居屋既是香港”上楼阶梯”的重要一环，也是不少中产家庭圆置业梦的现实选择。从入息资产门槛、绿表白表身份差异，到搅珠拣楼、按揭签约，每个环节都牵涉细致的政策与时间节点。建议有意申请的家庭，先对照房委会最新公布的入息及资产限额，再决定以”白表”、”白居二”还是”绿表”通道入纸。

香港的房屋政策随供应与市况持续调整，一切以房委会、房屋局及运输及物流局等官方机构最新公布为准。如果你正考虑来港定居、筹划置业，或想了解公屋、绿表、白居二、按揭、税务、子女入学等更系统的信息，欢迎浏览 hkguide.org 查阅更多香港相关指南。

常见问答

居屋申请是内地人也可以申请的吗？

居屋申请要求申请人须为香港永久性居民，或持有香港入境处签发可在港居留不少于 7 年的有效签证人士。内地人若尚未取得相关香港居留身份，一般不符合居屋申请资格；具体以房委会最新公布为准。

白表和绿表可以同时申请吗？

根据文章内容，申请人一般只能根据自身身份（公屋户主或认可家庭成员属绿表，其他符合资格者属白表）选择对应的申请通道。文章建议的”同时申请”做法，是指白表申请者同时入纸新居屋与白居二（居二），以增加中籤机会。

入息刚到上限会不会被刷掉？资产怎样计算？

居屋采用”先到先得”的入息及资产限额审核，文章明确指出”入息与资产’压线’的家庭极难中签”。入息以税前计算，涵盖薪金、津贴、花红、自雇盈利、退休金、股息、租金收入等；资产则包括土地、房产（不论是否位于香港）、车辆、投资、存款等，具体限额以房委会当期公布为准。

居屋中籤后是不是就一定能买到房？

不是。文章明确指出，搅珠中籤只代表获得选楼优先次序号码，并不等于已获分配单位。申请人仍须在指定拣楼期内出席选楼，否则会被视作放弃，房屋将由”候补名单”家庭递补。

居屋未补价前可以在公开市场自由买卖或出租吗？

不可以。文章说明，未补价期间，居屋单位只能售予绿表或白居二买家；出租方面，未补价业主须经房委会同意才可出租，部分期数限制更严格。业主须先向房委会缴付补价（补地价）后，才可在公开市场自由出售、出租。

申请居屋时漏报家庭成员会有什么后果？

文章将”漏报家庭成员”列为常见失误之一，指出所有同住家庭成员均须列于申请表中，否则会被视作虚假申报，可能导致申请被取消资格，建议申请前务必核对家庭成员资料。