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居屋二手市场购买完整流程

香港居屋第二市场（Secondary Market，居二市场），是香港房屋委员会资助出售房屋在补价限制期内的流转通道。与公开市场相比，它有三条显著差别：售价受政府评估规管而非业主自由开价、买卖双方均无须支付地产经纪佣金、买家可申请专为资助房屋设计的高成数按揭。对于首次置业、家庭团聚、追求”平过私楼”的买家而言，是一条值得认真研究的路径。

本文按时间顺序拆解整个购买流程，并将关键规则以表格与清单呈现，方便逐项对照。

一、先厘清两个名词

在进入流程前，必须先分清两个常被混淆的概念：

项目 居屋第二市场（居二市场） 居屋公开市场（已补价）
房屋状态 业主未补地价 业主已向政府缴付补价，取得”楼契无限制”
售价规管 售价由房屋署评估，业主不能自行抬高 业主可自由定价，与私楼无异
买家资格 须为绿表或白表人士 一般香港居民均可购买
经纪佣金 买卖双方均免佣 须支付经纪佣金
按揭成数 可申请高成数按揭（如 9 成 H 按或 95% 按揭保险） 按一般私楼按揭成数
转让限制 仍受房屋署限制，须补价后才可放租 解除所有限制，可自由出租

一句话总结：“补价”是分水岭——未补价只能在居二市场流转，补价后才能进入公开市场。本文聚焦居二市场。

二、买家资格：你属于哪一表？

居二市场实行”双表制”，不同身份对应不同申请渠道：

绿表买家（Green Form）

主要包括：

绿表买家可免补价直接买卖，无需提交入息及资产审查；部分情况下可在居屋第二市场与未售出新居屋之间作出选择。

白表买家（White Form）

主要包括：

白表买家须通过入息及资产限额审查，以家庭申请者或一人申请者形式办理；具体限额以房委会每次「出售居屋第二市场计划」公布的为准。

实务提示：绿表与白表并非永久身份，而是按次发出。每期居二计划（如白居二 2026）会重新接受申请、重新审核。中签者获得「购买资格证明书」，须在指定期限（通常为 12 个月）内完成购买。

三、整套流程的时间轴

整个购买流程可分为 九个步骤，从领取购买资格到交收钥匙，最快 2 至 3 个月，最慢可至半年以上，时间因个案复杂程度、按揭审批、律师进度而异。

步骤 1：取得「购买资格证明书」

步骤 2：筛选放盘与睇楼

步骤 3：议价与落订

步骤 4：申请按揭（如需要）

步骤 5：签署正式买卖合约

步骤 6：业主申请「可供发售证明书」

步骤 7：补价（如适用）

步骤 8：余款交收与交楼

步骤 9：办理入住手续

四、补价计算与时机

补价公式相对简单：

补价 = （现时市值 − 首次出售时折扣） × 现时评估市值的折扣比例

举例理解：若单位当年以 300 万市值、6 折出售（即折扣 120 万），如今评估市值升至 500 万，补价 = （500 万 − 120 万）×（120 万/300 万）= 约 152 万。

关键时点：

实务上，补价往往占楼价约 20%–40%，是一笔不可忽视的支出。买家务必在落订前将补价纳入预算。

五、按揭成数与负担

居二市场是少数可承造九成甚至更高成数按揭的物业类型，原因在于政府提供按揭还款保证。

买家类型 一般成数上限（参考） 备注
白表首置 最高 90%（H 按）或 95%（按保） 须符合供款占入息比率
绿表买家 最高 95%（按保） 一般以 P 按或 H 按为主
投资 / 第二套房 成数下调 1 至 2 成 具体以银行公布为准

由于政府提供保证，买家无须额外缴付按揭保费差额，部分银行亦提供现金回赠。实际可承造的年期最长仍为 30 年（视乎银行与申请人年龄而定）。

六、与新居屋、白居二的区别

项目 居屋第二市场 新建居屋 白居二（白表居二）
性质 二手流转 一手发售 二手流转
入息资产审查 绿表免；白表视乎期数 必须通过 必须通过
补价 通常由买家承担 已折让入售价 通常由买家承担
售价 政府评估 政府定价 政府评估
拣楼次序 凭文件竞争 配额抽签 + 配额评分制 凭文件竞争
经纪佣金 免 免 免

七、常见疑问梳理

Q1：外国人或内地来港专才可以买居二市场吗？ 不可以。买家必须为香港永久性居民或符合资格的其他香港居民。

Q2：购买后可以即时放租吗？ 不可以。未补价的居屋受房屋署限制，必须先补价并取得「楼契无限制」后才能放租。违规可被罚款及收回单位。

Q3：购买后能否转售？ 可以，但须透过居二市场以指定对象（绿表/白表）放售，再次补价前不可进入公开市场。

Q4：业主去世后，继承人如何处理？ 继承人若符合资格可申请「遗产管理人」手续或继承业权，但同样受补价限制。如继承人本身为公屋租户，则属绿表身份，处理流程更顺。

Q5：购买后才发现单位有僭建，会怎样？ 买方应于睇楼时及交楼前查清楚，必要时可要求卖方清拆或从楼价中扣减。成交后发现历史僭建，买家或需自行承担清拆责任。

八、出发前的 checklist

居二市场是一道被低估的入门路径：免佣、政府定价、高成数按揭，三重机制合力压低上车门槛。但同样需面对补价、转售限制、买家资格审核等隐性门槛，并不等同于「平价私楼」。

本文所列各项政策、入息资产限额、补价计算方法、按揭成数以官方最新公布为准。

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常见问答

居屋第二市场（居二市场）和公开市场到底差在哪里？

居二市场是指业主未补地价、在房屋署补价限制期内的流转通道；公开市场则是业主已向政府缴付补价、取得”楼契无限制”后的市场。两者的核心差别在于：居二市场售价由房屋署评估、买卖双方均无须支付经纪佣金、买家可申请专为资助房屋设计的高成数按揭；而公开市场上业主可自由定价、须支付经纪佣金，按揭按一般私楼标准处理。

内地来港人士或持其他签证人士，可以在居二市场买楼吗？

不可以。文章明确指出，居二市场买家必须为香港永久性居民或符合资格的其他香港居民。具体每一期的申请人资格、绿表与白表的入息资产限额，均以房委会每次「出售居屋第二市场计划」公布的为准。

居二市场真的免佣吗？业主请代理要付钱吗？

买卖双方在居二市场交易中均无须向地产代理支付按成交价计算的佣金，这是其与公开市场的显著差别之一。不过，业主若委托代理协助放盘及带睇，仍可能需承担一次性小额代理费用；具体金额由业主与代理事先约定。

补价大概占楼价多少？什么时候补最划算？

文章举例计算补价占楼价约 20%–40%，是一笔不可忽视的支出。补价公式为（现时市值 − 首次出售时折扣）× 现时评估市值的折扣比例。业主可于任何时间向房委会申请评估及补价，文章建议在放盘前完成补价，可同时面向居二市场与公开市场，增加潜在买家群；若由买家承担，亦应在成交前缴付，否则会影响业权转让。

居二市场买家可以借到几成按揭？年期最长多少？

居二市场是少数可承造九成甚至更高成数按揭的物业类型。文章表格显示，白表首置最高可借 90%（H 按）或 95%（按保），绿表买家一般最高 95%（按保），投资或第二套房成数会下调。实际可承造的年期最长仍为 30 年，具体视乎银行与申请人年龄而定，并以银行最终批核为准。

买了未补价的居屋单位，可以马上放租或转售吗？

不可以。未补价的居屋受房屋署限制，必须先补价并取得「楼契无限制」后才能放租，违规可被罚款及收回单位。转售方面，可以但须循居二市场、以指定对象（绿表或白表）放售，再次补价前不可进入公开市场。

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