居屋二手市场买卖流程与注意事项
居屋（HOS，全称”居者有其屋计划”）是香港特区政府为中等收入家庭提供的资助房屋。由于设有转让限制，居屋在二手市场并非普通私楼，而是被分为”第二市场”和”公开市场”两条独立轨道——两条轨道的买家资格、补价要求、按揭安排都不一样。本文按时间线拆解整个买卖流程，并整理出每个阶段值得注意的关键点，帮助读者建立清晰认知。
涉及金额、税率、限额等具体数字，请以官方最新公布为准。
一、先搞懂两条市场轨道
居屋进入二手市场后，会因为”是否已缴付补价”而走向完全不同的流通路径。
第二市场（居屋第二市场计划，HOS Secondary Market）
- 由香港房屋委员会（下称”房委会”）协助运作
- 买家必须为「绿表」或「白居二」资格人士（即”绿表买家”或”白居二买家”）
- 房屋仍处于未缴付补价的状态，业主与买家均无需补地价
公开市场（Open Market）
- 在公开市场出售，等同一般私楼交易
- 必须先缴付补价给政府，取得”解除转让限制证明书”后，业权才完整
- 补价后任何持香港身份证的买家均可承接，无身份限制
| 维度 | 第二市场 | 公开市场 |
|---|---|---|
| 买家资格 | 绿表 / 白居二 | 持香港身份证均可 |
| 是否需要补地价 | 否 | 必须 |
| 转让限制 | 仍受资助房屋限制约束 | 解除限制，等同私楼 |
| 房委会参与 | 有，业主须填妥”出售证明书”申请 | 通常无 |
| 申请按揭难度 | 相对有限制 | 与私楼一致 |
二、第一阶段：放盘与议价
居屋二手交易的第一步，是业主与中介达成委托，再寻找买家。
- 业主放盘：业主委托持牌地产代理（俗称”地产经纪”）在第二市场或公开市场放盘
- 买家筛选：
- 第二市场：买家需提供有效的「绿表」或「白居二」资格证明文件
- 公开市场：买家需持有香港身份证，资格门槛低
- 议价与临时协议：买卖双方就价格达成初步共识后，签署临时买卖合约（俗称”细订”），并由买方支付临时订金
此阶段的注意事项
- 核实业主身份与单位来源：居屋二手放盘要留意是原业主自让还是投资客转售，产权链是否清晰
- 查询未补价状态：若打算在第二市场买入，需要确认单位是否仍处于”未补价”状态；可向房委会或代理查询
- 核对单位面积与间隔：居屋面积以”建筑面积”标示，实际可用空间往往小于私楼
- 不要单凭楼盘照片决定：有条件者尽量实地睇楼，并留意周边配套、交通噪音、楼宇维修状况
三、第二阶段：补地价（仅适用于公开市场）
若业主选择在公开市场出售，必须先完成补价程序。
补价流程
- 业主向房委会申请评估补价：提交申请书与单位资料
- 房委会派员估价：按现行市值扣除居屋原价计算差价
- 业主收到「补价通知书」：载明应付金额与限期
- 缴付补价：业主在指定期限前缴清款项
- 领取「解除转让限制证明书」：证明书签发后才可在公开市场签订正式买卖合约
补价关键点
- 补价金额 = (现时市值 − 居屋原价) × 补价折扣率
- 补价折扣率因每个居屋项目而异，由房委会按当时定档
- 若在第二市场售出，则无需补价，但买家受绿表 / 白居二身份限制
- 补价须由业主完成；买家无法代替缴付
四、第三阶段：正式签约与按揭
达成买卖协议后，进入正式签约与按揭申请阶段。
正式买卖合约（楼契）
- 由律师楼准备买卖合约草稿
- 双方律师核对条款、产权负担（如有按揭）、成交日
- 买方签署正式合约，并支付「大订」（连同临时订金合计通常为楼价 10%）
提名信制度（第二市场特有）
在第二市场，绿表买家成交时需由房委会发出「提名信」（Nomination Letter），确认买家身份符合资格，并由业主指定该名买家承接。
提名信是第二市场买卖的合规要件之一，没有提名信，交易无法在房委会系统中完成。
按揭申请
居屋按揭由香港按证保险有限公司（HKMC）提供按揭保险支持，具体成数与年期以官方公布为准。
- 第二市场：买家可向房委会指定银行或 HKMC 申请按揭
- 公开市场：补价后等同私楼，按一般银行按揭规则办理
居屋按揭建议清单
- ✅ 比较至少 3 间银行的 H 按 / P 按计划
- ✅ 留意现金回赠与按揭保险费差异
- ✅ 评估自身还款能力，预留 6–12 个月供楼备用金
- ✅ 准备入息证明、税单、强积金记录等文件
五、第四阶段：印花税与税费安排
香港物业交易涉及多项税费，居屋也不例外。
| 税项 | 适用对象 | 说明 |
|---|---|---|
| 从价印花税（AVD） | 居屋属香港住宅物业，须缴纳 | 第二市场与公开市场均需缴纳，按物业价格分累进计算 |
| 买家印花税（BSD） | 非香港永久居民 / 公司买家 | 居屋补价后于公开市场交易同样适用 |
| 新住宅印花税（NRSD） | 已持有香港住宅物业的买家 | 第二市场买家身份特殊，需另行咨询专业意见 |
| 登记费 | 任何物业交易 | 金额较小 |
各项印花税是否适用、何种税率豁免，请以税务局最新公布为准。
六、第五阶段：成交与交收
所有文件齐备后，便是成交日。
- 买方律师将楼价余款经律师楼过户予卖方律师
- 卖方律师收到款项后，安排签署转让契、交付钥匙
- 买方律师完成业权登记：到土地注册处登记新业主
- 交收完成：买方正式取得单位使用权与业权
成交前的最后检查
- 🔍 核对物业是否仍有未解除的按揭或押记
- 🔍 确认补价（公开市场）或提名信（第二市场）手续已完成
- 🔍 检查单位内设施、电器是否与合约清单一致
- 🔍 预留足够时间处理水电煤、网络、差饷等转名
七、常见注意事项与风险提示
居屋交易涉及政府规管与多重程序，比一般私楼更易踩坑。以下几个要点值得留意：
- 业主身份与单位来源：警惕”炒居屋”个案，确认卖家为合法原业主
- 未补价单位不要在公开市场放售：否则会触发房委会追责与罚款
- 白居二与绿表资格期限：买家须在居屋第二市场计划指定期限内完成交易，逾期资格失效
- 居屋按揭保险限制：与私楼不完全相同，银行通常对居屋年期、楼龄有额外要求
- 维修与管理费：居屋由房委会或业主立案法团管理，维修基金、保养工程可能影响居住成本
- 印花税与税务豁免：部分居屋买家可能享有印花税优惠，但须自行核实
八、小结
居屋二手市场的核心差异，在于”第二市场”与”公开市场”两条平行轨道——前者受身份与补价双重约束，后者则需先缴付补价才能进入。买卖流程涉及房委会提名信、补价评估、按证保险按揭、印花税安排等多重环节，建议读者在正式落订前，向持牌地产代理与执业律师索取专业意见，并对所有金额、税率、资格要求以官方最新公布为准。
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常见问答
内地人在香港买二手居屋需要什么资格？
居屋第二市场只接受「绿表」或「白居二」资格人士购买，内地居民一般不符合这两类身份的要求。若单位已在公开市场放售并完成补地价，买家须为持香港身份证的人士，内地居民通常也无法以个人身份承接。补价前的居屋单位，对内地买家而言基本上处于”门槛之外”，具体资格认定请以房委会最新公布为准。
居屋第二市场和公开市场的最大区别是什么？
两者最大的差别在于「补地价」与「买家身份」：第二市场的单位仍处于未补价状态，买家必须为绿表或白居二人士，业主与买家均无需缴付补价；公开市场则要求业主先缴付补地价、领取解除转让限制证明书，之后任何持香港身份证的买家均可承接，性质与一般私楼接近。第二市场仍受资助房屋转让限制约束，公开市场则已解除限制。
居屋补地价怎么计算？由谁出钱？
补价金额按现时市值减去居屋原价，再乘以该项目当时的补价折扣率得出，折扣率因居屋项目而异，由房委会按当年定档。补价必须由业主本人缴付，买家无法代为缴付；若选择不补价而改在第二市场出售，则可免去这笔费用，但买家须符合绿表或白居二身份。
买二手居屋可以申请按揭吗？成数一般多少？
可以。第二市场买家可向房委会指定银行或香港按证保险有限公司（HKMC）申请按揭；公开市场补价后则按一般私楼银行按揭规则办理。由于居屋按揭保险限制与私楼不完全相同，银行通常对居屋年期与楼龄有额外要求，具体最高成数与还款年期以银行及 HKMC 最新公布为准。建议买家在申请前比较至少三间银行的 H 按与 P 按计划，并预留 6 至 12 个月供楼备用金。
居屋交易涉及哪些印花税？内地买家要交买家印花税吗？
居屋属香港住宅物业，无论第二市场还是公开市场，一般均须缴纳从价印花税（AVD），按物业价格分累进计算。若买家并非香港永久居民或以公司名义买入，则须缴纳买家印花税（BSD）；已持有香港住宅物业的买家则可能涉及新住宅印花税（NRSD），但第二市场买家身份特殊，须另行咨询专业意见。各项税款的适用情形与豁免安排，以税务局最新公布为准。