租者置其屋计划买卖流程与按揭注意事项
租者置其屋计划（Tenants Purchase Scheme，简称 TPS，俗称”租置计划”或”租者置其屋”）是香港房屋委员会（房委会）在 1998 年推出的早期置业计划，让公屋租户以折扣价购买所租住的单位。整个计划共推出 39 个屋苑，受涵盖的租户约 18 万户，至今仍有部分未售单位在公屋轮候册上编配，亦有部分已售单位流入二手市场。
与居屋不同的是，租置单位没有补地价限制、没有禁售期、亦无第二市场分级，进入公开市场后与普通私楼无异；但在按揭审批与转按流程上，银行仍会按「未补地价」与「已补地价」两种状态区分处理。本文按官方流程梳理买卖步骤，并列出按揭审批的关键注意事项。
所有具体百分比、年期与上限以房委会及香港金融管理局最新公布为准。
一、租置计划单位的产权状态
在买卖之前，先要清楚单位当前属于哪一种产权状态，因为后续的按揭与税费都会因此不同。
| 产权状态 | 性质 | 业主是否已缴付补价 | 可否在公开市场自由买卖 |
|---|---|---|---|
| 未缴付补价的租置单位 | 受房委会限制条款约束 | 否 | 只可在居屋第二市场（即绿表/白表居二市场）转售予合资格买家 |
| 已缴付补价的租置单位 | 与普通私楼无异 | 是 | 可在公开市场自由转售予任何买家 |
| 原租户未购入单位（即仍在公屋轮候册上） | 仍然属于公屋 | 不适用 | 只可由房委会向公屋申请者编配 |
简单记法：未补价 = 居二市场；已补价 = 私楼市场。
二、未补价单位：居屋第二市场买卖流程
居屋第二市场（简称「居二市场」）由房委会营运，专门让未补价的资助出售房屋（包括居屋、租置单位）进行业主之间的转让。买家必须持有有效的绿表或白表居二资格证明书。
1. 卖家步骤
- 委托持牌地产代理（必须选择同时持有「地产代理（公司）」及「居二市场牌照」的中介）。
- 签署「出售居二市场单位委任代理协议」（表格 TPR-D7）。
- 缴付地产代理佣金，一般为成交价 1%。
- 准备单位资料：包括房委会缴款纪录、未清缴费用、租约纪录。
- 签临时买卖合约（由中介草拟），收取买家细订（一般 5%–10%）。
- 签正式买卖合约，收取加订至 10%。
- 等待买方申请按揭及律师处理成交。
2. 买家步骤
- 确认绿表/白表居二资格：白表居二申请人须轮候并获发「购买资格证明书」（有效期 12 个月）。
- 物色单位：可在房委会居二市场网页、地产代理网站或实地睇楼。
- 签署临时买卖合约，支付细订。
- 申请按揭：向银行或财务机构递交贷款申请（详见第三节）。
- 签正式买卖合约。
- 律师安排成交：买方律师与卖方律师交换契据，扣除未清缴费用后结算余款。
- 签署转让契据（Assignment），买方正式成为业主。
3. 关键文件清单
买卖双方均须备齐：
- 业主身份证副本
- 房委会买卖协议正本
- 最近一期管理费、差饷、地租收据
- 公屋租约纪录（如适用）
- 单位按揭还款纪录（如有）
- 房委会发出的「可供出售证明书」
三、已补价单位：公开市场买卖流程
业主如欲解除所有限制条款、让单位可在公开市场自由买卖，须先向房委会申请评估补价并缴付。补价金额按现时市值与购入价之间的差额，再乘以当时折扣率计算（一般为购入价的 35%–45% 不等，视乎屋苑而定）。
补价流程
- 向房委会独立审查组（PRC）递交「评估补价申请书」（表格 IRAS107A）。
- 房委会委派估价师实地视察，并在 约 6–8 周内 发出补价通知书（以官方最新公布的处理时间为准）。
- 业主可选择：
- 缴付补价后出售：取得「买卖确认书」，再以一般私楼程序放售；
- 直接在居二市场出售：买家承担补价部分。
- 补价缴付后，业主获发「解除限制文书」，单位即视作私人物业。
公开市场买卖步骤
已补价单位的买卖与一般私楼无异：
- 委托持牌地产代理放盘
- 议价并签临时买卖合约
- 买家申请按揭
- 双方律师交换契据
- 成交日交收钥匙
注意：补价不可分期、不可贷款，须一次缴清。
四、按揭注意事项
租置单位的按揭与一般私楼不同，最大差异在于估值的认定基础。
1. 估价基础
| 单位状态 | 银行估价依据 | 影响 |
|---|---|---|
| 未补价 | 按「居二市场价值」估价（即已扣除补价折扣） | 贷款额较低 |
| 已补价 | 按公开市值估价 | 与一般私楼相同 |
2. 按揭成数与年期（参考框架）
- 未补价单位：银行一般按居二市值批出成数，最高可达 60%–70%（按金管局指引与个别银行政策，以官方最新为准）。
- 已补价单位：按一般私楼按揭成数计算，自用物业最高可达 70%–80%（同样以金管局指引为准）。
- 还款年期：最长 25–30 年，但银行会以楼龄 + 还款期 ≤ 70 年作为内部红线。租置屋苑楼龄普遍较高，买家须留意年期可能被压缩。
3. 申请人资格
- 绿表买家：公屋租户或经房委会认可的资助房屋住户，可获较宽松的入息与压力测试要求。
- 白表居二买家：须通过一般入息及压力测试要求。
- 公开市场买家：与私楼按揭看齐，须符合金管局供款与入息比率（DSR/压测上限以官方最新为准）。
4. 常见被拒原因
- 楼龄过高导致还款期太短（部分买家因此只能借到 10–15 年）
- 单位有僭建、严重维修问题
- 业主未清缴管理费、差饷或地租
- 未取得房委会「可供出售证明书」即放售
五、与居屋第二市场的主要差异
很多读者会把租置与居屋混淆，下表列出两者在第二市场买卖上的关键差异：
| 项目 | 租置计划（未补价） | 居屋第二市场（未补价） |
|---|---|---|
| 屋苑来源 | 公屋转售 | 居屋转售 |
| 买家资格 | 绿表/白表居二 | 绿表/白表居二 |
| 补价安排 | 缴付补价后可入公开市场 | 缴付补价后可入公开市场 |
| 估价基础 | 居二市值 | 居二市值 |
| 银行按揭 | 按居二估值批出 | 按居二估值批出 |
| 业主背景 | 多为原公屋租户 | 多为居屋业主 |
| 单位状况 | 楼龄普遍较高，部分曾作公屋出租 | 楼龄参差 |
六、交易前实用检查清单
为避免交易纠纷，买家与卖家在签约前应逐项确认：
- 房委会「可供出售证明书」是否在有效期内
- 单位是否已清缴管理费、差饷、地租
- 业主是否已就补价完成缴付（影响买家后续成本）
- 银行初步估价与按揭批核确认信（pre-approval letter）
- 律师楼是否熟悉租置交易流程
- 单位有否僭建、未清拆的违规工程
- 大厦维修基金（如有）是否已缴清
- 公屋租约内住户是否已迁出
结语
租置计划作为香港早期公屋私有化的产物，在二手市场上仍有不少供应量。对买家而言，未补价单位价格相对低、入场门槛较居屋更灵活；缺点是按揭年期受楼龄限制、估值偏低。对卖家而言，缴付补价即可解除限制，让单位直接进入公开市场，流通性大幅提升。
无论你是首次置业还是换楼升级，处理租置单位交易时应优先咨询房委会、银行及持牌地产代理，并以官方最新公布的数字与条文为准。
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常见问答
租置计划单位（即”租者置其屋”）与居屋有什么主要分别？
租置计划单位源自公屋转售，没有禁售期及补地价时限限制；居屋则由房委会以折扣价售予绿表/白表申请者。两者在未补价阶段都只能在居屋第二市场流转，但租置单位楼龄普遍较高，按揭年期与估值会受影响。
内地人可以买香港的租置计划单位吗？
不可以。文章明确指出，未补价的租置单位只能在居二市场售予持有有效绿表或白表居二资格证明书的合资格买家；已补价单位则可在公开市场自由转售予包括香港永久居民在内的任何买家，但买家须符合香港相关身份及按揭资格要求（以官方最新公布为准）。
未补价的租置单位最高可以借到几成按揭？
银行会按居二市场价值而非公开市值估价，因此贷款额相对偏低。文章给出的参考框架是最高约 60%–70%，但具体成数视乎金管局指引及个别银行政策而定，建议向多间银行查询最新报价。
租置单位可以先买下来之后再补地价吗？
可以。文章列出两种做法——业主可先向房委会缴付补价取得解除限制文书，再以一般私楼程序在公开市场放售；亦可保留未补价状态，直接在居二市场出售，由买家承担补价部分。补价须一次缴清，文章明确指出不可分期、不可贷款。
租置屋苑楼龄高，会否影响按揭还款期？
会。文章提到银行内部常以”楼龄 + 还款期 ≤ 70 年”作为红线，租置屋苑楼龄普遍较高，部分买家因此只能获批 10–15 年还款期，月供负担会相应增加，交易前宜先向银行索取初步估价及还款年期确认。