供款入息比率压力测试计算方法
在香港申请住宅按揭，银行除了审查你当前能不能还得起月供，还要做一次「加压测试」——把贷款年期拉长、利率调高，重新算一次供款占收入的比例，借此判断你在利率上行、收入波动时会不会断供。这套机制的核心指标叫做 DSR（Debt Servicing Ratio，供款入息比率），而决定能否过审的关键，则是 DSR 压力测试。
金管局自2024年起引入「新增DSR」与「基准DSR」加权平均机制后，压力测试的算法发生了实质变化。本文以官方监管文件为基础，逐项拆解计算公式与操作步骤，方便内地读者建立完整认知。
一、什么是 DSR？
Debt Servicing Ratio（供款入息比率），指申请人每月所有债务供款总额（包括按揭及其他贷款还款）占月入的百分比。
公式：
DSR = 每月总债务供款 ÷ 月入 × 100%
在金管局的监管框架下，DSR 上限一般为 50%（部分银行实际内部门槛更低，例如 40%-45%）。这一上限适用于「压力测试后」的 DSR，而非合同上的供款比例。
二、压力测试的两个核心调整
1. 利率上调（Interest Rate Buffer）
银行在压力测试中不会用按揭合同上标示的实际利率（如 P-2.25% 或 H+1.3%）计算供款，而是以金管局规定的最低压力利率为基准：
| 场景 | 压力测试利率要求 |
|---|---|
| 一般住宅按揭 | 合约利率 + 2.75%（或以金管局最新公布为准） |
| 按保计划（如 HKMC 旗下按保） | 合约利率 + 3.5%（以官方最新公布为准） |
例如：一笔 H+1.3% 的按揭，合约利率假设为 5%，压力测试利率则为 7.75%（5% + 2.75%）。月供会显著高于实际还款额。
2. 还款年期延长（Tenure Extension）
银行在压力测试中，不会用你申请的贷款年期（如 25 年）来计算供款，而是用金管局要求的最长年期：
最长 30 年，或至借款人年满 65 岁 / 70 岁（以较早者为准），个别情况下可延长至 75 岁。
年期拉得越长，分摊到每个月的本金越少，月供确实降低——这看起来对申请人有利。但注意：真正决定过审的是压力测试下的 DSR，它通常仍超过上限。
三、计算公式拆解
假设一名月入 5 万港元的借款人，按揭合约利率 5%，原本想借 25 年期、贷款额 600 万港元。按保计划适用。
第一步：确定压力测试参数
- 压力测试利率 = 5% + 3.5% = 8.5%
- 压力测试年期 = 30 年（因为上限 30 年）
第二步：计算压力测试下的月供
使用等额本息公式：
每月供款 = 贷款额 × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]
其中：
- 贷款额 P = 6,000,000
- 月利率 r = 8.5% ÷ 12 ≈ 0.7083%
- 期数 n = 30 × 12 = 360
代入计算：
每月供款 ≈ 46,229 港元
第三步：计算压力测试 DSR
压力测试 DSR = 46,229 ÷ 50,000 × 100% ≈ 92.5%
远超 50% 上限 —— 按揭无法通过。
第四步：若改用基准DSR加权平均（2024年起新规）
2024年金管局引入「分阶段过渡」安排：
- 新造按揭中新增部分，须以压力测试利率计；
- 已存在的按揭负债，仍以合约利率计算 DSR。
最终银行合并计算时会采用加权平均 DSR，但对新增贷款部分的压力测试要求并未放松。
四、压力测试没过，会怎样？
常见应对方式：
- 降低贷款额：减少借款，月供随之下降，DSR 回到上限内。
- 拉长贷款年期：合同年期越长，月供越低（但总利息增加）。
- 增加担保人或联名借款人：合并月入，扩大分母。
- 降低其他债务：先还清信用卡分期、私人贷款、车贷等。
- 更换按揭计划：选择 H 按 / P 按 / 定息按揭的不同组合，对应不同的合约利率与压力测试结果。
五、内地居民适用要点
内地居民（非永久居民）在港申请按揭，一般适用：
| 项目 | 适用规则 |
|---|---|
| 最高按揭成数 | 房价 ≤ 1,000 万港元：七成；1,000万–1,500万：八成或六成（按比例递减）；≥ 1,500万：六成（以官方最新公布为准） |
| 适用 DSR 上限 | 50% |
| 适用压力测试 | 与本地买家相同 |
| 收入证明文件 | 香港薪俸税单、银行月结单、强积金供款记录、内地收入可作补充（非主要依据） |
| 供款年期上限 | 30 年，或至借款人70 岁 / 75 岁（个别银行放宽） |
内地收入一般难以独立支撑高成数按揭审批，多数内地买家会选择与香港永久居民联名申请，或提高首付比例。
六、常见误区
误区一：合约利率低，就能过审
合约利率是真实还款金额；压力测试利率是假设利率。两者差出来的月供，可能差距 50% 以上。
误区二：年期越长越好
合同年期确实可以拉长到 30 年以降低月供，但DSR 上限不变；一旦压不下去，依然会失败。
误区三：DSR 50% 是硬性指标
金管局的 50% 是上限，不是「过线即批」。各银行内部可能设更严的门槛（如 40%-45%），并综合考虑信贷记录、行业、职业稳定性。
误区四：只看自己供款
DSR 分子是所有债务供款总和——包括信用卡分期、私人贷款、循环贷款、其他按揭。哪怕新一笔按揭月供不高，旧债一加，DSR 立刻超标。
七、实操建议
- 提前 3-6 个月清理非按揭债务：还清信用卡分期、私人贷款，让 DSR 分子下降。
- 准备 12 个月以上的收入与税务证明：稳定的入息证明是过审的关键。
- 货比三家：不同银行压力测试参数（最坏利率、缓冲、年龄上限）略有差异，多家比较可找到相对宽松的口径。
- 考虑按保计划：高成数按揭（>七成）必须经按保，但压力测试缓冲率更严（+3.5% vs +2.75%），需要更高收入支撑。
- 关注最新政策：金管局会按周期调整 DSR 上限、压力测试参数、按揭成数等，以官方最新公布为准。
八、关键参数速查表
| 项目 | 当前数值（以官方最新公布为准） |
|---|---|
| DSR 上限 | 50% |
| 一般压力测试缓冲 | 合约利率 + 2.75% |
| 按保压力测试缓冲 | 合约利率 + 3.5% |
| 压力测试最长年期 | 30 年 |
| 压力测试最高年龄 | 70–75 岁（视银行而定） |
| 内地居民最高按揭成数 | 70%（≤1,000 万港元） |
压力测试不是单一公式，而是一套多变量加权的审核逻辑。对内地买家来说，理解 DSR 与压力测试的本质，比盲目计算月供更重要——因为真正决定能否获批的，是你在最坏情境下还能不能还得起月供。
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常见问答
香港按揭 DSR 压力测试不通过，还有办法补救吗？
可以尝试以下几种方式：降低贷款额以减少月供、拉长合同年期（但压力测试年期上限不变）、增加担保人或联名借款人以扩大月入分母、提前还清信用卡分期或私人贷款等非按揭债务，或更换 H 按／P 按／定息按揭的组合。不同银行的内部参数存在差异，多家比较也有机会找到相对宽松的口径。
内地居民在香港申请按揭，压力测试要求跟本地人一样吗？
是一样的。内地居民（非永久居民）申请住宅按揭时，同样适用 50% 的 DSR 上限，以及相同的压力测试利率缓冲（一般 +2.75%，按保 +3.5%）和最长 30 年的年期规定。区别主要在于最高按揭成数（一般房价 1,000 万港元以下上限为七成，以官方最新公布为准）和收入证明的认定方式。
内地收入可以用来申请香港按揭吗？
可以，但一般作为补充依据而非主要依据。银行通常以香港薪俸税单、银行月结单、强积金供款记录等本地文件作为入息证明，内地收入可作为辅助材料。如果单凭内地收入难以通过审批，可以考虑与香港永久居民联名申请，或提高首付比例。
合约利率和压力测试利率为什么差这么多？银行为什么不用真实利率算？
合约利率是你实际承担的利率，用来计算真实月供；压力测试利率则是金管局规定的假设利率（合约利率 +2.75% 或 +3.5%），用于模拟利率上行的最坏情境。监管目的是判断你在利率走高、收入波动时是否仍具备还款能力，因此刻意把月供算高，差额可能超过 50%。
贷款年期已经拉到最长 30 年，为什么压力测试还是过不了？
压力测试年期的延长确实会让月供下降，但 DSR 50% 的上限并未改变。如果在最长年期、最高缓冲利率下算出的月供仍超过月入的一半，DSR 就会超标。单纯拉长合同年期并不解决根本问题，更有效的方向是降低贷款额、清理其他债务或增加共同借款人。