压力测试未通过后降低预算案例说明
香港银行在审批按揭时，一般会在申请人实际入息之上再加一个利率缓冲（俗称「压力测试」），用以评估加息周期下还款能力的韧性。当申请人卡在压力测试关卡，第一反应往往是「再降价一成」；但实际操作中，降低预算并不只有「砍价」一种方式。本文以三个常见买家情境为说明，拆解压力测试未通过后可走的几条主要路径，以及每条路径的代价与注意事项。
本文中提及的利率、加压幅度、贷款上限等数字，均以香港金融管理局及银行公会最新公布为准；个案结果会因银行、申请人收入结构、物业类型而有差异。
一、先弄清：压力测试到底在算什么
香港主流银行计算按揭压力的方式，大致由三部分组成：
- 按现行利率计算供款与入息比率（DSR）：通常要求 DSR 不超过 50%。
- 在现行利率之上再加缓冲（一般为 +3 个百分点或按银行内部假设），重新计算压力 DSR。
- 对比两个 DSR 与银行内部上限（一般为 50%–60%），任一项超出即被视为「未通过压力测试」。
一旦任一指标未达标，银行会在批核书上注明「not eligible」或要求申请人调整贷款额、调整年期、加入担保人等。降预算是其中一种最常见的处理方式。
二、案例 A：自雇买家，月入波动较大
背景：
- 物业预算：港币 1,200 万
- 拟申请按揭：七成，即 840 万，30 年年期
- 申报收入：月入约 8 万港元（按近两年平均）
- 结果：现行 DSR 通过，但压力 DSR 超出银行上限约 4 个百分点
可走的路径
| 路径 | 操作 | 代价 | 适用前提 |
|---|---|---|---|
| ① 降低贷款比例 | 由七成降至六成（720 万） | 首付由 360 万增至 480 万 | 现金充足 |
| ② 拉长还款年期 | 30 年延长至 30 年银行上限 | 总利息增加 | 年龄允许 |
| ③ 降低物业预算 | 改买约 1,050 万单位 | 牺牲面积或楼龄 | 愿意调整标的 |
| ④ 提供非收入资产证明 | 显示大额定期存款、股票等 | 仍可能不足以扭转压力 DSR | 部分银行接受 |
说明
自雇人士常见的问题是收入按两年平均计算后仍不稳定，银行内部模型会进一步打折。单纯降预算四成（即由 1,200 万降到 700 万级别）才能完全通过测试并不实际，更可行的做法是组合使用 ① + ②，或直接转为较低贷款比例的方案（例如六成）。
三、案例 B：双薪家庭，一方收入偏高但佣金占比大
背景：
- 物业预算：港币 900 万
- 拟申请按揭：八成（即 720 万，需符合按保门槛）
- 家庭月入：约 11 万港元，但其中 35% 来自佣金、奖金
- 结果：现行 DSR 通过，压力 DSR 超出上限
可走的路径
- 改以固定收入一方为主申请人：将担保结构集中于较稳定的一方，降低整体压力 DSR。
- 降低贷款成数至七成（630 万）：减少整体供款额，直接拉低压力 DSR。
- 更换银行：不同银行对佣金、津贴的认可比例不同，部分银行可认可 100% 佣金收入。
说明
双薪家庭在压力测试下未必「人多力量大」。银行看的是合并后的整体供款压力，而非「有人帮你背书」。当一方收入结构不稳定时，组合方式往往比单纯降预算更有效。需要留意的是，按保计划对自雇、佣金收入的认定较严，是否能继续走按保须先与按保公司确认。
四、案例 C：单薪年轻买家，首期有限
背景：
- 物业预算：港币 650 万
- 拟申请按揭：八成（520 万）
- 月入：4.5 万港元
- 结果：压力 DSR 略超上限约 2 个百分点
可走的路径
| 路径 | 操作 | 代价 |
|---|---|---|
| ① 延后按揭年期 | 由 30 年延至 30 年 | 总利息增加 |
| ② 寻找接受较低 DSR 的银行 | 部分银行弹性更大 | 利率或产品选择较少 |
| ③ 主动降低预算 5%–8% | 例如降至 600 万以下 | 牺牲议价空间 |
| ④ 加入直系亲属作担保人 | 担保人需独立通过压力测试 | 影响担保人日后借款能力 |
说明
单薪买家在压力测试下较为吃亏，因为没有合并收入的缓冲空间。最常见的解决方式其实是 ③ + ① 的组合：把预算压到压力 DSR 可接受的水平，同时把年期拉满。如果家长愿意做担保人，可以把预算保留在原目标附近，但代价是占用了担保人的贷款额度。
五、降低预算之外，更值得考虑的三个动作
1. 先做「预审」再落定
多数银行在正式签约前可凭入息文件、物业资料做口头评估（俗称「预审」）。先拿到预审结果再签临约，可避免「订了楼才发现过不了压力测试」的窘境。
2. 同时向两到三家银行报量
不同银行的压力测试假设、加压幅度、对收入结构的认可方式都不同。同样一个案，在 A 银行不过、在 B 银行可能勉强通过。多走几家能显著扩大成功概率。
3. 留意按保公司与银行「看同一份资料但口径不同」
如果走按保，按保公司会再做一次压力评估。银行过了、按保没过的情况并不少见，签约前最好向按保公司同步确认。
六、执行步骤清单（可直接套用）
- 准备近 6–12 个月入息证明、税务文件、强积金记录
- 与 2–3 家银行或按揭转介机构同步提交预审
- 取得预审反馈后，再确认目标物业的贷款方案与成数
- 若压力 DSR 超标，优先尝试：延长年期 + 调整贷款成数 + 更换银行
- 上述都不可行，再考虑降低预算或加入担保人
- 签约前与按保公司（若使用）确认压力测试结果
七、几个常被忽略的细节
- 压力测试不是固定的「+3%」：金管局指引允许银行自设假设，部分银行会按贷款年期、物业类型差异化处理。
- 花红、津贴不是百分百计入：银行通常取两年平均值，再打折；自雇人士打折幅度更高。
- 租金收入可部分计入：若有出租物业，部分银行可按 70%–80% 折算计入 DSR，对持有物业的买家可能扭转局面。
- 信用卡、私贷负债会拉高 DSR：贷款前 3–6 个月尽量清掉非必要债务，是最直接的减压方式。
结语
压力测试未通过并不等于「买不到楼」，更多时候是「换个姿势买」。从案例可见，单纯砍价未必是最优解，组合使用年期调整、贷款成数调整、银行更换与担保人安排，往往能在不动预算的前提下跨过门槛。即便必须降预算，5%–10% 的微调通常比一成以上的硬砍更现实。
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常见问答
香港按揭压力测试不通过，必须把预算砍掉一成或更多吗？
不一定。文章中三个买家情境显示，压力测试未通过后通常先尝试延长年期、调整贷款成数、更换银行或调整申请人结构，最后才考虑降预算；即便需要降，多数情况 5%–10% 的微调就可能跨过门槛，并非一定要大砍一成以上。
自雇人士收入按两年平均后仍不稳定，怎么过压力测试？
自雇人士常因银行对波动收入再打折而吃亏，单纯大幅砍预算并不划算，更可行的做法是组合使用「降低贷款成数」与「拉长还款年期」，例如把七成按揭降至六成，或直接改为较低成数方案，再不行才考虑降低物业预算。
双薪家庭两人一起申请，压力测试会不会更容易通过？
未必。文章指出银行看的是合并后的整体供款压力，而非「有人背书」。当一方收入以佣金、奖金为主时，结构不稳定可能拉高整体压力 DSR，反而更难过审；这种情况下改以固定收入一方为主申请人、降低贷款成数或更换对佣金认可度更高的银行，往往比单纯降预算更有效。
单收入买家预算有限，压力 DSR 只是略超上限，有哪些不降预算的办法？
若压力 DSR 仅略超上限（如约 2 个百分点），可优先尝试延至银行允许的最长年期、寻找 DSR 上限较宽松的银行，或加入直系亲属作担保人（但担保人需独立通过测试，且会占用其自身贷款额度）。如果上述方式都不可行，再考虑主动下调预算 5%–8%。
压力测试中的缓冲利率一定是「加 3 个百分点」吗？
不是。文章明确说明，压力测试的加压幅度并非固定 +3%，金管局指引下银行可自设假设，并会按贷款年期与物业类型差异化处理，因此不同银行对同一申请人的测试结果可能不同，这也是文章建议同时向两到三家银行报量的原因。
信用卡分期和私人贷款会影响压力测试结果吗？需要提前还清吗？
会。文章指出，信用卡、私贷等负债会被计入 DSR，从而拉高压力 DSR。贷款前 3–6 个月尽量清掉非必要债务，是最直接的减压方式之一，有时比降预算更省事。
已经签了临约才发现压力测试过不了，还能补救吗？
可以争取补救，但空间会受限。补救手段包括：调整贷款成数、拉长年期、更换银行、加入担保人，或与卖方协商降价/延后成交；若涉及按保计划，还须另外向按保公司确认其压力评估结果。因此文章建议先做银行预审、拿到反馈后再签临约，以避免被动局面。