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香港房贷压力测试详解

在香港买房，按揭贷款的审批从来不只看”你现在还得起多少钱”，还要看你”在最坏情况下还得起多少钱”。这个”最坏情况”由金管局统一规管的压力测试（Stress Test）来衡量。

简单来说，银行会假设利率大幅上升、你的家庭收入随之承压，重新计算你的供款比率。如果通不过这关，银行可以不批按揭，哪怕你目前月收入足以覆盖月供。

本文将拆解压力测试的计算公式、两类测试线、影响因素，以及提高通过率的实操方法。

一、什么是压力测试？

压力测试是香港金融管理局（金管局）要求所有银行在审批按揭贷款时必须执行的风险测评机制。

目的只有一个：确保即使利率显著上升、经济环境恶化、借款人收入下降，申请人的供款能力依然处于安全水平，避免出现大规模断供引发的系统性金融风险。

核心测算维度有两个：

  1. 假设利率上浮幅度（目前为加 3 个百分点）
  2. 供款占入息比率上限（按还款年期分为两档）

两项必须同时满足，缺一不可。

二、两道硬门槛：现行标准

1. 假设利率 = 现利率 + 3%

银行取以下两者中较高者作为压力测试利率：

在此基础上再加 3 个百分点（即 300 基点），作为压力测试用利率。

举例：现行 H 按利率 H+1.3%，假设 HIBOR 为 4%，实际利率约 5.3%；压力测试利率则按 8.3% 计算月供。

2. 供款占入息比率（DSR / DTI）

还款年期 压力测试上限 备注
10 年或以下 供款 ≤ 入息 50% 适用于较短年期
长于 10 年 供款 ≤ 入息 55% 适用于主流 20–30 年

注：以上比率以金管局最新指引为准，部分银行内部风控可能更严格。

两道门槛同时生效：用压力利率算出的月供，占入息比例不能超过对应上限——这就是”通过测试”的硬标准。

三、压力测试如何计算？

计算步骤

  1. 确定贷款额：成交价或估价两者取低，再按银行最高按揭成数（LTV）算出可贷金额
  2. 确定压力利率：实际利率与最低压力利率取较高者，再加 3%
  3. 按压力利率计算月供：使用还款年期套入按揭月供公式
  4. 加上其他负债月供：车贷、私人贷款、信用卡分期等需一并计入
  5. 计算总供款占入息比率：与 50% / 55% 上限比较

简化公式

压力测试月供 = 贷款额 × [压力利率 × (1+压力利率)^年期] / [(1+压力利率)^年期 - 1]

总供款入息比 = （压力测试月供 + 其他负债月供）÷ 家庭月收入

公式直接套用即可，多家银行官网与按揭中介均有在线计算器辅助。

四、谁的压力测试更难通过？

压力测试对以下几类申请人尤其不友好：

1. 高成数按揭（成数越高越紧）

压力测试计算的是”实际可贷金额”的月供。贷款越多，分子越大，比率越高。九成按揭比六成按揭承受的压力大得多。

2. 自雇 / 浮动收入人士

银行对自雇人士的收入认定通常较为保守：可能按近 1–2 年税务局的评税利润平均值，再打折计算。奖金、佣金等浮动收入有时按一定折扣计入，甚至不计入。

3. 有其他债务的申请人

信用卡分期、私人贷款、车贷、循环贷款，全部计入总负债。一张高额信用卡欠款，可能直接拉爆 55% 上限。

4. 首期收入较低的新婚 / 初职家庭

收入总额虽然达标，但若供楼之外的支出已经偏高，或收入成长曲线尚短，可能被银行内部审慎处理。

五、2026 年现行政策的关键调整

以下调整以金管局及各大银行 2026 年最新公布为准，仅作示例参考。

1. 供款与入息比率（DSR）统一上限

金管局自 2024 年起取消了过去按物业价值区分的 DSR 安排，统一设定 50% / 55% 双线。这意味着无论 600 万还是 1500 万的物业，同等收入下面临的测试要求一致。

2. 自雇收入认定的统一规范

为应对自雇人士报税与实际收入脱节的问题，多家银行采用“评税利润平均值 + 调整系数”方式核定收入，部分银行会要求提交过去 3 年税单与强积金供款记录。

3. 压力利率下限的动态调整

金管局会根据市况调整压力测试利率下限。当市面 HIBOR 处于较高位时，下限可能上调；处于低位时，下限可能下调。实际执行利率以官方最新公布为准。

4. 高成数按揭的额外要求

九成按揭（适用于 1000 万以下自住物业）仍受按保计划约束，申请人须通过压力测试、按证保险公司审批、入息证明齐备，缺一不可。

六、提高通过率的实操建议

压力测试无法”绕过”，但可以通过以下方法优化测试结果。

1. 增加担保人或合并收入

2. 降低贷款额

3. 清理现有负债

申请按揭前 3–6 个月：

4. 准备完整的入息文件

文件齐全，可大幅降低银行”打折计算”的风险。

5. 选择合适的银行与按揭中介

不同银行对收入认定、压力测试内部细则略有差异。多问几家银行是常见做法。持牌按揭中介（ROP）通常熟悉各银行风控偏好，能提高一次过审概率。

七、压力测试与按保计划的关系

香港按揭证券有限公司推出的按保计划（Mortgage Insurance Programme, MIP），允许高于银行正常按揭成数的贷款（最高九成），但需通过同一套压力测试。

关键点：

换句话说：压力测试是所有香港按揭的”共同门槛”，无论走传统银行按揭还是按保。

八、常见误区

误区 1：月供还得起就行

实际月供与压力测试月供是两回事。压力测试利率远高于实际利率，通过压力测试 ≠ 月供轻松。

误区 2：只算自己一个人的收入

联名物业可合并计算，但单身申请人只能用自己的入息。配偶即便愿意共同还款，若不署名也无法并表。

误区 3：奖金佣金可以全额计入

多数银行对浮动收入有 30%–50% 的折扣，少数完全不计入。入息认定以银行最终审批为准。

误区 4：压力利率越低越好

压力利率是监管统一设定的下限，银行不得低于此值。”压低压力利率”是误导性说法，申请人不应相信任何承诺能绕过监管规定的承诺。

九、申请前的自我评估清单

申请按揭前，建议逐项核对：

结语

压力测试是香港按揭审批中最具技术含量、也最容易被低估的环节。它像一道隐形的滤网，把月供能力看似足够、但抗风险能力不足的借款人挡在门外。

理解两道硬门槛（利率 +3%、DSR 上限）、弄清入息认定规则、在申请前清理负债、准备齐全文件，是顺利通过测试的核心方法。

具体的压力利率下限、DSR 比例、自雇收入认定系数，会随金管局与银行的政策动态调整，请以官方最新公布为准。

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常见问答

香港压力测试不通过就一定批不到按揭吗？

是的。文章明确指出，如果申请人未通过压力测试，银行可以不批按揭，即使目前月收入足以覆盖实际月供。压力测试是金管局要求所有银行必须执行的风险测评机制，两道硬门槛（压力利率 +3% 以及 50% 或 55% 的 DSR 上限）必须同时满足，缺一不可。

压力测试利率是固定的吗？会用哪一条计算？

并非固定数值。银行会取「计划使用的实际按揭利率」与「金管局指定的最低压力测试利率」两者中的较高者，再在此基础上加 3 个百分点作为压力测试用利率。金管局会根据市况动态调整最低压力测试利率下限，具体数值以官方最新公布为准。

自雇人士和浮动收入者，压力测试会更难过吗？

通常会更难。文章指出，自雇人士的收入认定较为保守，可能按近 1–2 年税务局评税利润平均值再打折计算；奖金、佣金等浮动收入部分银行会按 30%–50% 折扣计入，少数甚至完全不计入。加上其他债务全部计入总负债，高成数按揭又进一步拉高月供分子，这几类申请人通过压力测试的难度普遍更大。

申请按揭前，有哪些实操方法可以提高压力测试通过率？

文章给出几条核心建议：在申请前 3–6 个月还清信用卡分期与私人贷款，降低信用卡余额，避免新增任何贷款或分期；通过夫妇联名或直系亲属担保合并收入；增加首期以降低贷款额；准备齐全的入息文件（受雇者提供粮单、税单、强积金记录，自雇者提供评税表、商业登记证、银行月结单等）；以及多问几家银行或委托持牌按揭中介（ROP）协助，借其熟悉各银行风控偏好的经验提高一次过审概率。

走按保计划申请九成按揭，压力测试要求会不一样吗？

核心要求一致。文章强调，无论走传统银行按揭还是按保，压力测试都是「共同门槛」，按保借款人同样必须通过测试，且物业须为自住用途，入息文件要求会更严格，部分情况需提交更多税务与资金来源证明。按保保费按贷款额与年期分档计算，可一次性或分期支付。

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