未补价资助房屋按揭申请限制说明
香港资助出售房屋（包括居屋、绿表居屋、白表居屋，以及租者置其屋计划下俗称”租置屋”的单位）在未缴付补价（land premium / 补地价）之前，都属于受限制的”第二市场”物业。这一身份直接影响可申请的按揭成数、还款年期、参与银行范围，以及能否转售予非绿表人士。对于有意在二手市场购入未补价居屋或租置屋的内地读者来说，这些限制往往与商品房规则差异颇大，需要事先理清。
本文以香港房屋委员会与香港按揭证券公司的现行框架为基础，说明未补价资助房屋在按揭申请上的主要限制与应对思路。
一、什么是”未补价”？
资助出售房屋以远低于市价的价格售予符合资格的绿表或白表买家，买家在购买时享有的折扣，本质上是政府的一笔资助。这笔折扣反映在单位的”补价”（land premium）金额上：业主日后若想在公开市场（first-hand market）自由出售、转让或出租，必须先向房委会缴清这笔补价，将物业”解封”为可在公开市场流通的物业。
未补价期间，业主只能：
- 在居屋第二市场（Secondary Market）将单位转售予绿表或白表人士；
- 申请将单位出租予指定类别的租户（如已通过”未补价居屋／租置屋出租计划”）；
- 自行居住或以联名业主身份持有。
一旦完成补价，单位即可在公开市场按一般私人物业方式出售、出租、抵押，与普通私楼无异。
重要提示：居屋与租置屋的补价机制存在差异（前者按折扣率，后者按部分补价公式），本文只讨论按揭层面的共性限制，具体补价计算须向房委会或房署确认。
二、未补价居屋按揭的核心限制
1. 按揭成数上限
根据香港按证保险公司（HKMCI）针对资助房屋的按揭保险安排，未补价资助房屋的最高按揭成数一般为 楼价的六成（60%）；部分情况下，若银行愿意提供超过六成的按揭，业主可以申请按揭保险，但保费、保额与还款年期会受更严格审视。整体而言，未补价物业的杠杆空间明显低于一般私楼（一般可达七至八成）。
2. 最长还款年期
未补价资助房屋的最长按揭还款期一般不超过 25年，且以”成交日起计剩余的政府租契年期（剩余政府年期）”为隐性上限。若物业剩余政府年期不足 25 年，则以剩余年期为准。这意味着买家在签订按揭时，需要一并考虑单位本身的屋苑楼龄。
3. 参与银行范围
并非所有银行都接受未补价资助房屋按揭。房委会指定的居屋财务机构（”指定财务机构名单”）以及部分大型银行接受申请，但部分中小型银行未必有相关产品。在选定银行前，应先确认该行是否仍在房委会与按证公司认可名单内。
4. 担保期与剩余政府年期
居屋由房委会提供 30 年（或部分计划为 25 年）按揭还款保证。在担保期内，若业主断供，房委会会按约定机制接手单位，再由房委会补回欠款给银行；担保期届满后，剩余按揭将由业主与银行按一般私人贷款合同处理。担保期不影响按揭成数上限，但会影响银行对长年期申请的取态。
5. 房委会同意书
业主在申请按揭前，须取得 房委会发出的”可供发售证明书”或相关同意书，证明单位补价已完成或已同意在成交时由买方缴付。对于买方按揭来说，房委会的书面同意是银行放款的前置条件之一。
三、未补价与已补价按揭对照
下表整理两者在主要维度上的差异，方便快速对照：
| 维度 | 未补价资助房屋 | 已补价（公开市场） |
|---|---|---|
| 最高按揭成数（一般情况） | 约六成 | 七至八成（按适用保险计划） |
| 最长还款年期 | 25 年或剩余政府年期（取较低者） | 30 年（按银行及保险条件） |
| 银行参与 | 仅限指定财务机构名单内银行 | 多数银行均可受理 |
| 担保安排 | 房委会 25/30 年担保期内受保护 | 无政府担保 |
| 出售对象限制 | 仅限绿表／白表人士 | 公开市场自由买卖 |
| 出租限制 | 须申请”出租计划” | 自由出租 |
| 补价负担 | 由卖方承担（须先缴付方可公开市场放售） | 无 |
四、内地买家适用情形简析
对于以白表身份进入居屋第二市场的买家（即非公屋户、非绿表资格的市民），房屋有”绿表”与”白表”配额的区分，第二市场公开发售通常由房委会统一安排。由于居屋身份本身要求申请人为香港永久居民或符合居港年期规定，未补价居屋一般并不开放给内地新来港人士直接购买。不过，对于已经取得香港永久居民身份（含依亲、IANG、优才等途径居港满规定年期）的内地人士，则可视乎申请资格参与白表居屋或白表第二市场。
更常见的情况是：内地买家在港已有居屋业主身份（如通过继承、联名持有、家庭内部转让等），想再为手上未补价单位办理按揭加按、重新按揭或转按，则需要遵守上述限制。
租置计划（租者置其屋）单位的处理逻辑类似：业主可在第二市场出售予公屋绿表人士，公开市场转售同样须先缴付补价。按揭限制与居屋大致相同。
五、申请按揭前的实操清单
在正式递交按揭申请前，建议准备与核对以下事项：
- 确认单位身份：登录房委会或经地产代理核实单位是否为未补价、剩余政府年期、首次发售日期。
- 房委会同意书：向房委会申请”可供发售证明书”（适用于卖方）或相关的按揭同意文件。
- 指定财务机构名单：向银行查询是否仍在房委会认可名单内，并比较利率、回赠、现金券等条款。
- 压力测试：按证公司对资助房屋投保按揭保险时，会要求借款人通过相应的供款占入息比率（DSR）与压力测试（一般以较合同利率高一定幅度的假设利率计算）。具体比率以官方最新公布为准。
- 估足额：未补价单位的银行估价值往往基于”第二市场价格”，与公开市场价有显著差距，买家宜预留充足首期与印花税资金。
- 还款年期与屋苑楼龄：单位楼龄越高，剩余政府年期越短，最长还款期亦相应缩短，月供压力随之上升。
六、常见误区与风险提示
- “未补价＝不能做按揭”：这是常见误解。未补价单位仍可向指定银行申请按揭，只是成数与年期受到限制。
- “绿表人士按揭条件更宽松”：绿表买家的入息及资产审查与白表不同，按揭成数与年期则适用同一框架。
- “未补价加按套现”：补价前为未补价单位加按，多数银行会受同一限制约束；若希望提高套现金额，往往需要先行缴付补价，将单位转为公开市场物业。
- “补价自动完成”：业主须主动向房委会申请评估补价并缴付，房委会不会在转售时自动处理。
- 跨境税务安排：若业主为内地税务居民，按揭利息是否可作为两地税务的扣除项目，应按香港与内地现行税法及避免双重征税安排处理，建议向两地专业顾问咨询。
七、何时考虑先补价？
如果买家计划：
- 长期持有并希望减少日后转售限制；
- 需要较高按揭成数（如超过六成）或较长还款期（如超过 25 年）；
- 准备将单位出租或在公开市场放售；
那么可考虑在交易前先缴付补价。补价金额由房委会按市场评估价与原购入价差额乘以折扣率计算，具体数字须向房委会申请并以官方评核为准。补价后单位即可视同一般私楼，按揭条件与转售安排同步放宽。
反之，若买家符合绿表或白表居屋第二市场资格，且对杠杆与年期要求不高，则继续以未补价形式持有，亦属合理选择。
未补价资助房屋的按揭安排，是香港独特资助房屋制度下的产物。居屋与租置屋一方面让合资格市民以较低门槛上车，另一方面也通过补价机制与按揭限制，让政府资助在转售环节得到平衡。内地读者在港置业前，宜先厘清自己与物业的身份，再对照银行与房委会的最新指引。
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常见问答
未补价居屋可以申请几成按揭？最长还款多少年？
根据现行框架，未补价资助房屋的最高按揭成数一般为楼价的六成（60%），最长还款年期一般不超过 25 年，并以”成交日起计剩余的政府租契年期”为隐性上限；若剩余政府年期不足 25 年，则以剩余年期为准。具体上限以银行及香港按证保险公司最新公布为准。
未补价居屋能向哪些银行申请按揭？
并非所有银行都受理未补价资助房屋按揭。业主一般只能向房委会”指定财务机构名单”内的银行或部分大型银行提出申请，部分中小型银行未必有相关产品。建议在选定银行前，先确认该行是否仍在房委会与按证公司的认可名单内，并比较利率、回赠等条款。
内地买家可以买未补价居屋吗？
居屋及白表居屋第二市场一般要求申请人为香港永久居民或符合居港年期规定，因此未补价居屋通常不会开放给内地新来港人士直接购买。已经取得香港永久居民身份的内地人士，可视乎申请资格参与白表居屋或白表第二市场。更常见的情形，是内地买家在港已持有未补价单位（如通过继承、联名持有或家庭内部转让），需为该单位办理按揭、加按、转按或重新按揭。
申请未补价居屋按揭前要准备什么？
正式递交申请前，建议准备以下事项：核实单位是否未补价、剩余政府年期及首次发售日期；向房委会申请”可供发售证明书”或相关按揭同意文件；向银行查询是否仍在认可名单内；准备通过按证公司的供款占入息比率（DSR）及压力测试，具体比率以官方最新公布为准；预留充足首期与印花税资金；并考虑屋苑楼龄对还款年期的影响。
未补价居屋可以加按套现吗？
补价前为未补价单位加按，多数银行仍受同一按揭限制约束，成数与年期与一般未补价按揭相同。若希望提高套现金额，往往需要先行向房委会缴付补价，将单位转为公开市场物业，再以一般私楼条件办理加按。补价金额须向房委会申请评估并以官方评核为准。