公屋富户购买居屋政策变化：富户定义、缴租门槛与”绿表/白表”全面解析
香港公屋（公共租住房屋）轮候时间长期居高不下，”富户政策”与”资助房屋销售”两条线一直是公屋住户关注的焦点。2026年房委会（香港房屋委员会）针对公屋富户的入息与资产限额、额外租金倍数、绿表居屋（居者有其屋计划）申请资格等环节，作出了一轮系统性调整。
对内地赴港定居、刚拿到公屋轮候号码、或是已经入住公屋的朋友来说，这一轮变化直接关系到”要不要买居屋”、”什么时候会被定义为富户”、”租金会涨多少”。本文逐条拆解政策变化点，并辅以对比表格与实操清单，帮助你在政策窗口期内做出更稳妥的居住规划。
重要提示：本文涉及的政策细节与限额数字均以房委会、房屋署官方最新公布为准；个案适用性建议向所属屋邨办事处或房委会热线确认。
一、什么是”公屋富户”？
“公屋富户”是房委会对长期占用公屋资源但入息或资产已超出公屋目标群体水平住户的统称。富户并非违法身份，而是房委会依据《公屋住户资助政策》（俗称”富户政策”）实施的一种差别化租金机制。
1.1 富户的两条触发线
住户须每两年向房委会申报一次家庭入息及资产，并按下列任一标准被划分为”缴交额外租金”的对象（即俗称的”富户”）：
| 项目 | 一般申请公屋的入息及资产限额 | 富户触发门槛 |
|---|---|---|
| 家庭入息 | 依家庭人数设定的每月入息限额 | 超出限额 2 倍以上 |
| 家庭资产净值 | 依家庭人数设定的总资产净值限额 | 超出限额 100 倍以上（具体倍数依年度检讨而定） |
入息计算包括工资、薪金、佣金、双粮、花红、津贴、退休金、股息、租金收入、自雇盈利等；资产计算包括土地、房产、车辆、现金、存款、投资、保险现金价值等。
1.2 2026 年富户政策的关键变化
相较此前版本，2026 年的政策在以下几方面有所调整：
- 入息限额按家庭人数上调：1 人至 10 人及以上家庭的入息限额均按通胀与工资中位数变化重新核定，整体上调约 3%-5%，具体数字以房委会每年公布的《公屋申请入息及资产限额》为准。
- 额外租金倍数提升：超出限额 2-3 倍的家庭，由原本的 1.5 倍租金提升至 2 倍；超出 3 倍以上的家庭，由原本的 2 倍提升至 3 倍。
- 申报周期不变：仍维持每两年一次的强制性申报；拒绝申报或申报不实可导致租约终止。
- “宽限期”取消：此前部分住户在入息超限后享有的一次性宽限缓冲被取消，超线即按新标准执行。
一句话总结：入息门槛小幅上调，但富户成本明显抬升——保住公屋资格的容错空间收窄。
二、公屋住户的”额外租金”如何计算？
2.1 三档分级
按 2026 年新规，富户额外租金按超线程度分为三档：
| 档位 | 入息超限情况 | 应缴租金倍数 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 正常公屋户 | 低于入息限额 | 正常租金（包含租金与差饷） | 大约占市价 30% 左右 |
| 富户第一档 | 超出限额 2-3 倍 | 正常租金 2 倍 | 含差饷，金额封顶视房屋类型而定 |
| 富户第二档 | 超出限额 3 倍以上 | 正常租金 3 倍 | 封顶金额以官方公告为准 |
此外，若住户资产净值超出资产限额一定倍数，即使入息未超线，也须按较高档位缴租。
2.2 实际案例测算（示例）
以一个 4 人家庭为例：
- 正常月租：约 HK$2,500（含差饷）
- 富户第一档：约 HK$5,000
- 富户第二档：约 HK$7,500
对比市价：同区同类型私人楼宇月租普遍在 HK$18,000-HK$30,000。即便按 3 倍租金计算，富户租金仍显著低于市值，因此”富户”并非惩罚性收费，而更接近”准市场化定价”。
三、公屋住户购买居屋：绿表与白表的区别
对公屋住户而言，购买资助出售房屋有两条主要路径：
3.1 绿表（Green Form）
绿表是专门为公屋住户、房协出租屋邨住户、经核实的公屋轮候册申请人预留的居屋申请资格。
核心特点：
- 享有 绿表居屋配额（通常占总配额 30%-40%）
- 无须通过白表的入息及资产限额审查（但仍须符合居屋本身的申请条件）
- 抽中概率显著高于白表申请人
- 可选单位包括居屋、居屋第二市场（未补价）和绿表置居计划（绿置居）
3.2 白表（White Form）
白表面向非公屋住户的所有市民，包括私人楼宇租户、居屋补价后的业主等。
核心特点：
- 须通过居屋入息及资产限额审查
- 与绿表分开配额，竞争更激烈
- 可选范围因期数而异，部分期数白表可选购居屋第二市场单位
3.3 2026 年绿表与白表的关键差异
| 维度 | 绿表 | 白表 |
|---|---|---|
| 申请资格 | 公屋户、房协户、经核实轮候册申请人 | 一般市民（须通过入息资产审查） |
| 配额比例 | 约 30%-40% | 约 60%-70% |
| 入息资产审查 | 通常无须 | 须符合居屋限额 |
| 折扣率 | 与白表相同（按市值折扣） | 与绿表相同 |
| 补价安排 | 可在居屋第二市场免补价转售予绿表买家 | 须先补价方可在公开市场出售 |
四、公屋住户买居屋的完整流程
4.1 申请前自查清单
在递交绿表申请前，建议逐项核对以下事项：
- 公屋租约仍在有效期，且无欠租超过 2 个月
- 家庭成员资料与房委会记录一致
- 未持有任何住宅物业（包括内地房产、海外房产）
- 过去 24 个月内无违反公屋富户政策的严重记录
- 同意在购买居屋后交回现有公屋单位
4.2 申请至收楼的关键步骤
- 递交绿表申请：填妥申请表格，连同家庭成员身份证、入息证明、资产证明一并提交
- 等待抽签：通常在每年多个期数分批抽签
- 拣楼（选楼）：中签者按号码顺序拣选单位
- 签署买卖协议：缴付首期（一般 10%-20%）
- 办理按揭：可向房委会指定的银行或参与居屋按揭的银行申请
- 收楼与入伙：通常在签署协议后 6-12 个月内完成
- 交回公屋：交吉（腾空）现有公屋单位，办理退租手续
4.3 特别提醒
- 公屋必须交回：购买居屋后，原公屋单位须在指定期限内交回，否则可能被视作违反租约条款。
- 业主名义限制：居屋单位必须由申请表上的家庭成员联名或单独持有，不可加名至非申请成员。
- 补价机制：居屋在首次出售时享有”免补价”优惠；若日后想在公开市场放售，须先向房委会缴付补价。
五、2026 年政策变化对不同群体的实际影响
5.1 普通公屋住户
- 入息限额上调后，入息超线的家庭数量可能减少，短期内租金压力减轻。
- 申报周期不变，但富户判定的容错空间收窄，建议家庭收入出现变化时主动与屋邨办事处沟通。
5.2 已超线的富户
- 额外租金倍数提升，每户每月租金支出将增加约 HK$1,000-HK$3,000（视房屋类型与超线程度而定）。
- 若预计长期收入保持高位，建议考虑以下两条路径：
- 申请绿表居屋：交回公屋，转为自置居屋业主
- 搬到私人市场：放弃公屋资格，迁入私人楼宇，避免额外租金累积
5.3 公屋轮候册申请人
- 入息限额上调后，轮候册入息审查门槛略有提高，但对一般中等收入家庭影响有限。
- 建议持续关注绿表居屋新期数，一旦进入轮候册满 3 年即可尝试申请绿表资格，缩短上楼路径。
5.4 内地赴港新移民
- 持有效签证抵港并符合居港年期要求后，可申请公屋轮候册。
- 若家庭成员有香港永久居民身份、上楼时间充裕，可考虑先公屋后居屋的”两步走”路径；若急需稳定居所，建议直接评估私人楼宇或白表居屋。
六、关于”公屋富户购买居屋”的常见误区
误区 1：富户不能买居屋 错。富户身份并不影响绿表申请资格；只要公屋租约有效、申报记录合规，仍可申请绿表居屋。
误区 2：买了居屋就可以保留公屋 错。居屋业主须交回公屋单位，否则可能面临租约终止、罚款甚至法律追诉。
误区 3：绿表申请人不用做入息资产审查 部分正确。绿表申请人在居屋申请阶段一般无须通过白表的入息资产限额，但房委会仍会审查公屋申报记录，确保没有违规。
误区 4：居屋可以在公开市场自由买卖 不准确。居屋在首次出售起 5-10 年内（按期数规定）须经居屋第二市场免补价转售；满期限后须先补价方可在公开市场放售。
七、实操建议清单
如果你正在评估”要不要从公屋跳到居屋”，可按以下顺序思考：
- 估算居住年期：计划在该单位住满 10 年以上？买居屋更划算。
- 评估还款能力：按揭月供一般不应超过家庭月收入的 40%。
- 计算总成本：比较”公屋租金 × 剩余居住年期”与”居屋首期 + 按揭 + 差饷 + 维修费 × 还款期”。
- 关注抽签命中率：绿表配额有限，若热门期数竞争激烈，可考虑多个期数并行申请。
- 保留备选方案：若绿表居屋未中签，可同步评估私人市场中的上车盘。
八、结语
2026 年的公屋富户政策调整，传递出房委会一贯的清晰信号：公屋资源应优先服务于真正有住屋需要的群体。对仍在公屋的住户而言，理解新规、提前规划、把”富户成本”纳入家庭财务模型，是当下最务实的应对方式。
无论是选择留在公屋、申请绿表居屋、还是转向私人市场，每条路径都有其适用场景。关键在于结合家庭收入、人口结构、居住年期与长期资产规划，找到最适合自己的组合。
政策细节与具体数字以官方最新公布为准，建议定期查阅房委会、香港房屋署与运房局网站，或致电房委会热线咨询。
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常见问答
公屋富户的定义是什么？入息和资产超出多少会被认定为富户？
根据《公屋住户资助政策》，富户是指住户入息超过公屋入息限额 2 倍以上，或家庭资产净值超过资产限额一定倍数（依年度检讨而定）的情况。具体倍数依房委会每年公布为准。住户须每两年申报一次家庭入息及资产，符合任一标准即须缴交额外租金。
2026 年公屋富户额外租金怎么算？每月大概要交多少？
2026 年新规将富户额外租金分为两档：入息超限 2-3 倍的家庭须缴正常租金的 2 倍；超限 3 倍以上的家庭须缴正常租金的 3 倍。文章示例显示，一个 4 人家庭的正常月租约 HK$2,500，对应两档富户租金分别约为 HK$5,000 和 HK$7,500，具体金额依房屋类型与封顶规则而定，以官方公告为准。
公屋住户买居屋要走绿表还是白表？两者有什么区别？
公屋住户、房协出租屋邨住户及经核实的公屋轮候册申请人适用绿表，享有约 30%-40% 的配额，通常无须通过居屋入息及资产限额审查；其他市民须以白表申请，配额约 60%-70%，且须通过居屋入息及资产限额审查。两者的折扣率相同，但绿表申请人在居屋第二市场转售时可免补价，白表申请人则须先补价方可在公开市场放售。
公屋住户买了居屋之后，原来的公屋单位要怎么处理？
购买居屋后，原公屋单位须在指定期限内交回，否则可能被视为违反租约条款，甚至面临租约终止或法律追诉。居屋单位必须由申请表上的家庭成员联名或单独持有，不可加名至非申请成员。建议在签署买卖协议前，先向所属屋邨办事处确认交回公屋的具体流程与时限。
持内地身份赴港的新移民，可以申请香港公屋或居屋吗？
持有效签证抵港并符合居港年期要求后，可以申请公屋轮候册。文章建议，若家庭成员有香港永久居民身份、上楼时间充裕，可考虑”先公屋后居屋”的两步走路径；若急需稳定居所，则建议直接评估私人楼宇或白表居屋。轮候册入息审查门槛在 2026 年略有提高，但对一般中等收入家庭影响有限，具体限额以官方最新公布为准。