公屋富户政策与资产上限变化
香港公共房屋（俗称”公屋”）由房屋委员会统筹，目标是协助收入不足以负担私营房屋的低收入家庭解决住屋需要。作为一项公共资源，公屋在分配上长期设有入息（收入）与资产双轨门槛，成功获编配后亦并非一劳永逸——租户的家庭收入与资产若超越既定的”富户”水平，便须缴交更高额租金，甚至被要求迁出。2026年，房委会按既有机制对资产限额、入息限额及富户政策相关参数作出新一轮调整，本文整理相关变化及其对租户与轮候者的影响。
本文所涉金额与百分比以官方最新公布为准，读者应自行核实适用于自身情况的具体数额。
一、入住公屋的基本门槛
公屋申请须同时通过两项审查：
- 入息限额：按家庭人数划定，每月家庭总收入不得超过对应上限
- 资产限额：按家庭人数划定，自住物业以外的资产净值总额不得超过对应上限
房委会每年按既定机制检讨上述限额，参考数据包括过往 12 个月的私人楼宇租金指数与家庭住户入息中位数变化。2026 年的限额调整已按机制公布，详情以房委会发布的最新数据为准。
申请人除入息及资产须符合限额外，亦须符合以下基本要求：
- 年满 18 岁（特殊情况可放宽）
- 在香港居住满 7 年并设有户籍（部分长者、伤残或特殊家庭可豁免）
- 没有拥有或与他人共同拥有香港任何住宅物业
- 不得为现业主以外的物业受益人
- 不得在申请书内作出虚假声明
二、富户政策的核心逻辑
公屋并非永久福利，住户收入与资产持续上升后，须按”富户政策”缴交较高水平的租金。富户政策自 1990 年代开始实施，目的是让有限的公屋资源持续投放予最有需要的群体，同时避免富户长期占用单位。
房委会将超出限额但仍在公屋居住的住户，按其入息水平分为三个层级，并适用不同的租金安排：
1. 基本租金（普通住户）
适用于入息与资产均未超出限额的家庭，租金按单位所在地区与面积计算，通常远低于市值租金。
2. 倍半（1.5 倍）租金
适用于入息超出限额但资产未超限额的住户，租金为基本租金的 1.5 倍，并须每两年申报一次家庭收入与资产。
3. 双倍租金
适用于入息与资产同时超出限额的住户，租金为基本租金的 2 倍，并须每两年申报一次。资产超额幅度巨大或经审查被认定故意隐瞒资产者，可被即时终止租约。
富户政策并非惩罚性收费，而是”租值更贴近市值”的过渡安排，让住户在经济条件改善后仍可暂住公屋，避免因突然搬迁造成困难。
三、2026 年的资产上限变化
房委会每年按既定机制检讨资产限额，并以家庭住户入息中位数与私人楼宇价格指数变化作为主要参考。2026 年的调整重点如下（具体数字以房委会最新公布为准）：
资产限额调整方向
| 家庭人数 | 调整方向 | 说明 |
|---|---|---|
| 1 人 | 上调 | 单身长者及小家庭资产缓冲略增 |
| 2 人 | 上调 | 与入息中位数增幅挂钩 |
| 3 人 | 上调 | 主要参照私人楼宇价格变化 |
| 4 人 | 上调 | 占比最大组别，覆盖大多数轮候家庭 |
| 5 人及以上 | 上调 | 与通胀及租金指数同步 |
整体而言，资产上限上调后，意味着租户在家庭资产累积到更高水平前都不会触发富户政策，对长期住户及租户家庭具有一定缓冲作用。
与入息限额的关系
资产限额与入息限额在政策功能上互补：
- 入息限额反映”工作收入”的即时能力
- 资产限额反映”累积财富”的现实水平
两者上调节奏未必同步，2026 年的具体配比以官方公布数据为准。
四、租户的申报责任与时间节点
公屋租户须在指定时间内向屋邨办事处提交入息及资产申报表，常见时间节点包括：
- 入伙满两年：首次入息申报
- 其后每两年：定期申报
- 家庭状况变更：例如新婚、生育、子女就业、父母加入户籍等，须于 1 个月内通知屋邨办事处
- 拥港住宅物业：依富户政策须迁出
未依时申报或被审查发现漏报、虚报，可被即时终止租约。
申报所需证明文件（常见清单）
- 全户成员的身份证副本
- 银行月结单、储蓄户口、定期存款证明
- 投资户口月结单（股票、基金、债券）
- 自愿性公积金（MPF）户口结余证明
- 公司股份证明（适用公司股东）
- 车辆登记文件（如适用）
- 在职证明、粮单、税单
- 非香港资产与负债证明（如适用）
五、哪些收入与资产需要申报？
须计入的项目
收入方面：
- 受雇薪金、佣金、津贴、花红、双粮
- 自雇或经营业务的盈利
- 租金收入
- 退休金、MPF 强制性供款的雇主部分提取
- 子女或亲属的家用（按既定方式处理）
资产方面：
- 现金、银行存款、外币存款
- 股票、债券、基金、保险现金价值
- 公司股份（持股 50% 以上需详细评估）
- 车辆、出租车牌、商业牌照
- 海外资产
不计入或豁免项目
- 自住公屋单位本身
- 一般家庭日常用品
- 已申报且仍在负担的债务（可作资产净值扣除）
- 适度的应急资金安排（以政策细则为准）
六、富户政策的常见误区
误区 1：「搬出公屋会断供亲属的居住权」
富户政策针对的是户籍户主及全体家庭成员。富户只需缴交较高租金，不必然即时被要求迁出，除非累积资产达到极高水平或长期违规。
误区 2：「以子女名义持有资产可以规避审查」
房委会以”整户”为单位计算资产，子女作为家庭成员，其资产同样计入家庭总额。分户安排须符合户籍分立条件，操作复杂且须经房委会批准。
误区 3：「入息超额但资产很低可以一直居住」
入息超标即触发倍半租金，必须每两年申报，不可放任不理。
误区 4：「短暂购买车位或车牌不计入资产」
车辆、车牌、商业资产均计入家庭资产总值。
七、对公屋轮候者的实务建议
对于正轮候公屋的申请人，未来面对富户政策时，可考虑以下方向：
- 尽早了解限额结构：轮候前已可参考历年限额调整趋势，预估自己未来数年的家庭收入与资产增长曲线
- 保留清晰资产记录：开设独立银行户口管理资产，避免与亲属账户混用，方便日后申报
- 及时更新家庭状况：配偶就业、子女出生、父母加入户籍等节点，应同步更新于轮候档案
- 注意按揭与负债披露：申报资产可扣除经核实负债，妥善保留贷款证明文件
- 规划长远居住路径：公屋是阶段性居住安排，经济条件改善后可考虑居屋、绿表置业、白居二等进阶路径
八、与居屋、绿表置居、白居二的关系
公屋住户改善居住条件时，有多种进阶选项：
| 计划名称 | 适用对象 | 主要特点 |
|---|---|---|
| 居屋（居者有其屋计划） | 公屋租户、绿表/白表人士 | 折扣出售，转让有补价限制 |
| 绿表置居计划（绿置居） | 公屋租户 | 较居屋更大幅度折扣，专为公屋户设计 |
| 白居二（白表居屋第二市场） | 白表申请人 | 可在未补价的居屋第二市场购买 |
| 租者置其屋（租置计划） | 现存租置屋邨租户 | 可购买所住单位 |
公屋住户如以绿表身份购置居屋或绿置居单位，须于接收单位后迁出公屋并交还单位。这一安排让公屋资源可循环流转。
2026 年富户政策的观察重点
展望 2026 年及之后，富户政策的几个观察重点：
- 资产上限与入息限额的脱钩程度：若资产限额升幅快于入息限额，租户面对”资产型富户”的压力将下降
- 申报机制电子化：房委会持续推动电子申报，租户体验有望改善
- 跨境家庭与海外资产审查：随跨境家庭增加，相关申报与核查机制或更趋严格
- 与居屋流转的衔接：富户透过置业迁出公屋的渠道若顺畅，将有助公屋资源循环
结语
公屋是香港住房体系的重要基石，富户政策则确保资源持续投放予最有需要的群体。对于租户与轮候者而言，了解入息限额、资产限额、富户政策的运作逻辑，是善用公屋资源的关键。2026 年的资产上限调整，整体方向是给予住户更大的资产缓冲空间，但申报责任与核查机制仍然严格。建议所有公屋住户与准申请人定期查阅房委会最新公布，并妥善保存入息与资产证明文件。
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常见问答
公屋富户政策下，入息和资产都超标会怎样？
根据房委会现行富户政策，入息与资产同时超出对应限额的住户，须缴交基本租金的两倍（即双倍租金），并须每两年进行一次家庭入息与资产申报。若资产超额幅度巨大，或经审查被认定故意隐瞒资产，房委会有权即时终止租约。具体超额幅度如何界定，以房委会最新公布的执行细则为准。
2026 年公屋资产上限具体调到多少？单身和四人家庭一样吗？
文章指出，2026 年的资产限额调整覆盖 1 人至 5 人及以上的家庭组别，调整方向均为上调，并按家庭人数、入息中位数与私人楼宇价格指数等参考指标分别厘定。由于不同人数家庭的限额差异较大，且原文明确提示具体数字以官方最新公布为准，建议读者直接查阅房委会发布的对应年度限额表。
公屋租户多久要申报一次收入和资产？
依现行机制，公屋租户在入伙满两年时须进行首次入息申报，其后每两年须定期申报一次。若期间家庭状况出现变更，例如新婚、生育、子女就业或父母加入户籍等，须于 1 个月内通知所属屋邨办事处并更新资料。未依时申报或被查实漏报、虚报，可被即时终止租约。
把资产放在子女名下，是不是就能避开公屋资产审查？
不能。房委会以整户为单位计算资产，子女作为家庭成员，其名下资产同样计入家庭总额。文章明确指出，分户安排须符合户籍分立的条件，操作复杂且须经房委会批准，并非简单以他人名义持有即可规避审查。
入住公屋后买了一个车位，会不会因此被加租或要求迁出？
车辆、车牌、商业牌照等均计入家庭资产总值。车位相关资产一旦令家庭总资产超出对应限额，便可能触发富户政策的适用层级，例如缴交倍半或双倍租金，并须按规定定期申报。至于是否会被要求迁出，须视乎入息与资产的整体超额情况，以房委会个案审查为准。