㓥房“规管租赁”：两年租约、加租上限、水电费上限、业主赶人怎么办

在香港，分间楼宇单位（俗称”㓥房”）的租赁若在2022年1月22日或之后开始，即属《业主与租客（综合）条例》（第7章）第IVA部下的”规管租赁”：租期为两年，租客有权续租一次（合共”2+2”四年），续租加租幅度受差饷物业估价署公布的私人住宅租金指数变动约束并受条例上限限制；业主若超收水电煤气费用或违法收楼，租客可向差饷物业估价署投诉，由该署执法。

术语先说清：㓥房即”分间楼宇单位”，指在楼宇单位内再分间出租的处所；”规管租赁”是第IVA部给予该类租赁的法定保障；差饷物业估价署（俗称”差估署”）是主管部门。

一、哪些租赁受规管、哪些获豁免

受规管租赁须同时符合：

出租标的属分间楼宇单位；
租期于2022年1月22日或之后开始；
用途为住宅。

不获规管的情形包括在该日期前开始的旧租约，以及条例订明的若干类租赁（例如房屋委员会或香港房屋协会持有的租赁等）。规管租赁的租期为两年；租期订得较短的分间租赁，在条例下仍按规管租赁处理。业主须在租期开始后60天内，向差饷物业估价署提交《租赁通知书》（表格 CR2）；这份表格是该署执法与统计的基础，未提交属违法。

二、“2+2”租期与续租权怎样行使

项目	首期规管租赁	第二期规管租赁
租期	2年	2年
由谁启动	双方订立	租客行使续租权
租金	由双方议定，条例不设上限	加幅不得高于指数变动，并受条例所订上限约束
是否仍受规管	是	是

续租由租客主动提出：须以指明的表格向业主送达续租要约，并在条例所定期限内送达。逾期未送达可能丧失续租权，届时单位可在首期届满后按一般租务处理。具体表格编号与送达期限，以差饷物业估价署公布为准（见文末待核实事项）。

三、续租加租上限与租金计算公式

第二期租约的租金不得高于”受控租金”，计算基准为首期租金乘以指数变动幅度：

参考差饷物业估价署按月公布的私人住宅租金指数（全部级别）在相关期间的变动；
加幅取”指数变动”与”条例所订上限”两者中的较低者；
业主不得在租金以外加收其他费用（例如续租手续费等名目）。

由于上限以指数为准，续租时应要求业主说明计算方式，并对照该署公布的指数自行复核。

四、水电杂费上限与分摊规定

规管租赁下，若租约有条款要求租客分担水电煤气或类似费用：

业主须按各分间单位的实际用量或条例容许的分摊基准计算，分摊总额不得超过账单所示金额；
业主须向租客提供相关账单副本，条例对提供的时限有规定；
租客的付款责任以该分摊金额为上限，超收部分属违法；
若业主未依条例提供账单副本，租客就该部分费用的付款责任会受影响，具体规则以条文为准。

五、业主非法收楼、断水断电的投诉

收回物业管有权须经法律程序（例如向土地审裁处申请）。业主不得自行锁门、换锁、丢弃租客物品或切断水电煤气。遇到这些情况：

向差饷物业估价署举报：该署负责宣传规管租赁、处理查询与投诉，并就违规行为采取执法行动；
保留证据：租约、CR2副本、账单与缴费纪录、业主的书面或电子信息、现场照片与影片、证人资料；
涉及人身安全或刑事毁坏，同时报警；
对收楼令或欠租有疑问，可向该署的免费租务咨询查询，或咨询法律援助署及律师。

六、差饷物业估价署的执法与罚则

该署的执法涵盖未按期提交CR2、超收水电杂费、违规加租等情形，可对违规业主提出检控；各项罪行的罚款水平以条例条文为准（见文末待核实事项）。除执法外，该署亦提供免费租务咨询与调解服务，并定期公布规管租赁的统计资料，供市民查阅市场情况。

常见问答

我的㓥房租约在2022年1月前开始，还有保障吗？

若租期在该日期前开始，一般不属于第IVA部下的规管租赁，即不适用”2+2”与加租上限等规定；但旧租约仍受《业主与租客（综合）条例》其他部分及普通法保障。若已续租或重订租约，须核对新租期的开始日期是否已落入规管范围，并请差估署确认。

业主突然加租又加电费，我可以拒绝吗？

若属规管租赁，业主只能在续租时按指数变动（并受条例上限约束）加租，且不得超收水电杂费。租客可书面要求业主提供计算依据与账单副本；若业主拒绝或已超收，可向差饷物业估价署投诉，由该署跟进执法。

业主断水断电逼我搬走，我该怎么办？

先确保人身安全，情况紧急时报警，同时向差饷物业估价署举报。保留租约、缴费纪录、业主的威胁信息、现场照片影片等证据，并考虑就收回管有权的争议咨询法律援助署或律师。切勿自行以拒交租金回应，以免在可能的诉讼中处于不利位置。

免责声明：本文为一般性资料整理，不构成法律意见。规管租赁的适用范围、续租程序、加租上限与罚则以《业主与租客（综合）条例》（第7章）第IVA部及差饷物业估价署最新公布为准；个案请咨询律师或法律援助署。