㓥房租客免迁期与收楼程序说明
香港楼价高企、租金负担沉重，不少内地来港工作或过渡的读者会先选择”㓥房”（即分间楼宇单位 Subdivided Unit，俗称劏房）落脚。这类单位空间细、租金相对低，但租住之前最值得了解清楚的，是一旦房东要收回单位，法律给你多少缓冲期、整个收楼程序怎么走。本文不评论政策得失，只把《2022年分间楼宇单位（俗称㓥房）租务管制条例》（以下简称《㓥房租管条例》）下的免迁期、通知书格式与法庭程序整理成可操作的清单。
适用前提：本文所指保护只覆盖符合《㓥房租管制》定义、且已签订书面、已打厘印、租期由2022年1月22日起生效的住宅分间单位租约（俗称”规管租约”）。未打厘印的租约、租期起始日在2022年1月22日之前的租约，或纯商业用途的分间单位，不在此条例保障范围，以双方租赁合约与《业主与租客（综合）条例》为准。
一、核心概念：免迁期（Tenancy Termination Moratorium）
免迁期是法律强制规定的一段”缓冲时间”——即使房东发出了有效的终止租约通知书（Notice to Terminate），在免迁期内你仍可继续居住，房东不能换锁、断水电、强行进入或清空你的物品。
免迁期的长度只取决于租客的连续居住年限：
| 连续居住年限 | 免迁期（最短通知期） |
|---|---|
| 不足 1 年 | 5 个月 |
| 1 年至不足 2 年 | 8 个月 |
| 2 年至不足 3 年 | 10 个月 |
| 3 年或以上 | 12 个月 |
⚠️ 坊间常把”通知期”和”免迁期”混用，严格意义上”通知期”是房东必须在终止日前多少个月书面通知；”免迁期”则是指即使已发通知，租客仍享有的法定期限——两者在《㓥房租管条例》中数字是一致的。
实际意义：如果你已经连续住满 3 年，房东今天发终止通知，最快也要 12 个月后才可申请收楼。换句话说，你拥有整整一年的喘息时间去另觅居所或申请公屋。
二、房东想收楼，必须走完这五步
《㓥房租管条例》对房东的“分间单位业主” 设定了严格程序，缺一步都属违法。完整收楼程序如下：
第 1 步：发出 RD1116 表格通知书
房东必须使用差饷物业估价署署长指明的指定表格 RD1116（”Notice of Termination by Landlord under the Landlord and Tenant (Consolidation) Ordinance（Cap.7）Part IVA — Subdivided Unit”）以书面方式通知租客终止租约。
通知书必须列明：
- 终止生效日期（须等于或长于免迁期）
- 终止依据（哪一条条例项下）
- 房东签名
仅口头通知、WhatsApp 通知、普通电邮通知，法律上无效。
第 2 步：等候免迁期届满
免迁期未届满前，房东不得向土地审裁处（Land Tribunal）提交收楼申请。即使免迁期已过，房东也不能自行换锁或清空单位——下一步必须经法庭。
第 3 步：向土地审裁处提交申请
免迁期届满后，房东如租客仍未迁出，可向土地审裁处提交收楼申请（Possession Application）。申请书须连同 RD1116 副本、租约副本、厘印证明等文件一并呈交。
土地审裁处会排期聆讯，并向租客发出法庭传票（Summons），列明聆讯日期与时间。
第 4 步：聆讯与判决
聆讯当日，双方均可出席并陈词。土地审裁处的常见判决方向：
- 判房东胜诉：颁令租客在指定日期（通常是判决后 14 天至 30 天）前迁出
- 颁令暂缓执行（Suspended Possession Order）：给租客额外时间迁出
- 驳回申请：例如发现 RD1116 表格出错、免迁期计算有误、终止理由不成立
第 5 步：执达主任（Bailiff）执行
若租客在颁令日期前仍未迁出，房东必须再向执达主任办事处申请执行令状（Warrant of Possession），由执达主任带同警方到场清场。房东本人不得自行强行进入，否则可能触犯《刑事罪行条例》中的”强行进入”罪。
三、租客可主张的常见抗辩理由
如果你收到 RD1116 或土地审裁处的传票，不必立刻接受。以下情形可考虑抗辩：
- 租约不属规管租约（例如并非住宅用途、租期起始日早于2022年1月22日）：抗辩成功后，土地审裁处将无权颁令收楼。
- 通知书格式不正确：表格有缺漏、签署不全、日期计算错误、未用指定表格 RD1116。
- 免迁期计算错误：房东把你的连续居住年限算短了，导致提前发出通知。
- 终止理由属禁止事项：例如《㓥房租管条例》禁止房东以”租客曾投诉单位结构安全或卫生问题”为由终止租约——这是”报复性驱逐”的红线。
- 房东未履行维修责任：可作为反申索（Counter-claim），要求赔偿或修缮。
实务建议：收到土地审裁处传票后，尽快向当区民政事务处或社区组织（如关注㓥房权益的非政府机构）寻求免费法律咨询，部分机构提供陪诊服务。
四、租金与押金回收
收楼程序中，租客最关心的实务问题还有两项：
押金退还
规管租约下的押金上限为两个月租金。租约结束时，若单位状况正常、无欠租，房东须在扣除合理费用后全数退回。如房东无理扣押，可向小额钱债审裁处（涉款 75,000 港元或以下）或区域法院追讨。
最后一个月租金
若房东发出的终止通知书上写明终止日为某月某日，则该月份最后一日通常需按比例缴付租金。免迁期内即使没有收到正式收楼令，你仍须继续交租。
五、给内地来港读者的几个提示
- 不要只签”租约纸”：规管租约的硬性要求是书面 + 打厘印（即向税务局租约印花税署办理加盖印花）。未打厘印的租约一旦发生纠纷，你将无法受条例保障。
- 保留入住证据：水电煤缴费纪录、通讯地址登记、银行月结单寄送地址等，都是证明”连续居住年限”的关键证据。
- “交吉”陷阱：房东有时会以”装修”或”自住”为由要求你提前迁出，这属《㓥房租管条例》禁止的终止理由。如有疑问，可先致电差饷物业估价署的热线查询。
- 出现紧急居住危机：若突然被赶出单位（例如暴力逼迁），可拨打 999 报警，或在办公时间向差饷物业估价署求助；长期需要可考虑向房屋署申请体恤安置。
以上所有法定日数、表格编号、申请门槛以差饷物业估价署与土地审裁处最新公布为准。条例曾多次修订，办理具体事务前请直接查询官网或寻求专业法律意见。
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常见问答
内地人租住香港㓥房，是否受《㓥房租管条例》保障？
不一定。该条例只覆盖符合”分间楼宇单位”定义、用途为住宅、且已签订书面租约并加盖印花（打厘印）、租期由2022年1月22日起生效的规管租约。未打厘印、租期起始日早于2022年1月22日，或纯商业用途的分间单位，均不在条例保障范围内，相关纠纷按双方租赁合约及《业主与租客（综合）条例》处理。
房东只发微信或口头通知让我搬走，法律上算数吗？
不算。房东必须使用差饷物业估价署署长指明的指定表格 RD1116 以书面方式通知，并列明终止生效日期、终止依据及房东签名。仅口头通知、WhatsApp 通知或普通电邮通知，在法律上均属无效，租客可继续居住。
收到土地审裁处传票后，租客应该怎么办？
应在传票列明的聆讯日期前尽快准备资料并出席，包括 RD1116 副本、租约、厘印证明、连续居住证明等。可考虑向当区民政事务处或关注㓥房权益的社区组织寻求免费法律咨询，部分机构亦提供陪诊服务。若房东曾以”租客投诉单位结构安全或卫生问题”为由发出终止通知，这属于条例禁止的”报复性驱逐”，可作为抗辩理由。
押金被房东无理扣押，应该去哪里追讨？
若单位交还时状况正常且无欠租，房东须在扣除合理费用后全数退回押金。押金被无理扣押时，可按金额选择申诉途径：涉款 75,000 港元或以下可向小额钱债审裁处起诉；金额较高则可向区域法院追讨。
免迁期内还需要交租吗？房东可以换锁或断水电逼迁吗？
免迁期内租客仍须继续缴付租金，按比例计算至终止月份最后一日。在免迁期届满、且土地审裁处颁令收楼、执达主任到场执行前，房东不得自行换锁、断水电、强行进入或清空租客物品，否则可能触犯《刑事罪行条例》中的”强行进入”罪。如遇暴力逼迁，可立即拨打 999 报警，并在办公时间向差物业估价署求助。