香港居屋转售观察
香港房屋委员会（房委会）辖下的「居者有其屋计划」（居屋）是不少中低收入家庭上车置业的主要途径。对于内地读者而言，居屋的「转售」机制——包括第二市场与公开市场两条不同路径、补价安排、禁售期与按揭成数——往往是查询量较高的话题。本文整理 2026 年的政策框架与市场观察，供你建立基本认知；具体个案资格、按揭条款与最新成交价，请以房委会及运输物流局公布为准。
一、居屋转售的两条路径
居屋业主在满足禁售期后，可以通过两个市场出售单位：
| 维度 | 居屋第二市场（绿表/白居二市场） | 公开市场（补价后自由买卖） |
|---|---|---|
| 适用买家 | 持有「绿表」或「白表居屋第二市场计划」（白居二）资格人士 | 一般公开市场买家（不设资格限制） |
| 是否需要补地价 | 否 | 是 |
| 成交活跃度 | 较高、流通较密 | 较低（需先完成补价程序） |
| 楼价水平 | 相对贴近居屋未补价市值 | 一般略低于同区私楼 |
简单理解：业主若只打算卖给合资格的绿表/白居二买家，无须补地价；若想放到公开市场自由出售，必须先向房委会缴付补价解除限制。
二、禁售期与转让限制
房委会对居屋设有分阶段的转让限制，由首次转让起计：
- 第 2 至 10 年：可在第二市场（绿表/白居二）出售，业主须以「不高于原来售价」转售予房委会，再由房委会以「居屋第二市场」方式售予合资格买家。
- 第 11 至 15 年：业主可向房委会缴付补价后于公开市场出售，或选择继续在第二市场放售。
- 第 16 年起：业主可随时缴付补价后在公开市场放售。
禁售期由单位首次转让日起计算。注意：以原价售回房委会后再转售，买家实际购入价通常高于原价（按房委会评定），但仍低于同区已补价居屋。
此外，居屋买卖须缴付印花税，但通常不适用于买家印花税（BSD）与新住宅从价印花税（AVD 7.5% 部分）——具体以税务局最新指引为准。
三、补价（补地价）如何计算？
补价金额的计算方式：
补价 =（单位现时市值 − 单位首次出售时的折扣率）× 折扣率 ÷（1 − 折扣率）
简单举例（数字仅为说明）：若单位原售价 300 万港元，当时折扣率 30%，现时市值为 600 万港元，则补价 =（600 − 300 × 30% ÷ 70%）部分需缴付——实际金额须按房委会评估为准。
实务重点：
- 业主可在任何阶段缴付补价（禁售期满后），无须等到出售。
- 补价必须在签立转让契据前完成。
- 缴付补价后，单位即视为私人住宅，不再受居屋转让限制，可自由在公开市场放售。
注意：2026 年部分新居屋项目的折扣率较以往为高（例如部分新一批居屋折扣率达四成以上），意味著未来补价金额将相应提高，转售价格亦会受影响。
四、第二市场近期观察
从 2024 至 2026 年的成交观察（以房委会与运输物流局公布为准）：
- 成交价平稳向上：受私楼价格回稳及新房供应紧张影响，未补价居屋第二市场成交价普遍较 2023 年低位回升约 5–10%，部分热门屋苑（例如九龙东及新界北大型屋苑）升幅较明显。
- 白居二需求稳定：白居二配额每次推出均接近「清袋」，反映中产家庭与内地来港定居人士对二手居屋存在持续需求。
- 按揭成数较高：一般银行对居屋第二市场单位可承造较高成数按揭（可达九成以上，视乎还款能力与年期），较私楼首置六至七成为宽松。
- 流转速度分化：市区或大型屋苑单位流转较快；偏远或单幢式居屋流转周期较长。
五、内地读者需要留意什么？
居屋属香港资助房屋，没有内地房地产市场的同类型产品可对应。对内地读者的几个提醒：
- 资格门槛：绿表或白居二资格均要求申请人为香港居民（包括已取得居留权人士、单程证持有人、专才/优才/高才等受养人身份等）。内地居民若未取得香港身份证，不能直接购入居屋或第二市场单位。
- 过户与按揭：居屋买卖必须在香港办理，过户由律师处理，按揭由香港持牌银行批出，与内地银行体系独立。
- 补价义务：买家购入未补价居屋后，未来若要放售，须一并承担补价决策——这是长期成本之一，应纳入买入预算。
- 使用限制：居屋属自住性质，放租需符合房委会规定（例如补价后或经批准），违规可被收回单位。
六、常见问答
Q：绿表与白居二有何分别？ A：绿表持有者一般为公屋住户或经房委会认可人士，拥有第二市场的购房资格；白居二是配额制（每次发售约几千个名额），申请人需抽签。
Q：未补价的居屋可以放租吗？ A：不可以。除非向房委会申请并获批（例如指定租期计划），否则违反使用条款。
Q：补价后转售给内地来港人士，是否需要缴付额外税？ A：以香港居民身份购入的买家，无需缴付买家印花税（BSD）与新住宅从价印花税的 7.5% 部分，但须缴付从价印花税（首置较低税率）。具体以税务局最新公布为准。
Q：内地居民能否经公司名义购入居屋？ A：不可以。居屋买家必须为自然人，且符合房委会规定的居住与资格条件。
结语
居屋转售是香港分层房屋市场的重要一环。对内地读者而言，关键在于先确认自己或家人是否已取得香港居留身份，再考虑绿表/白居二资格、按揭能力与长期补价安排。数字与配额每年更新，建议在出手前翻查房委会、运输物流局及税务局官网的最新公告。
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