绿置居转售限制年期与补价安排说明
绿置居全称”绿表置居计划”（Green Form Subsidised Home Ownership Scheme），是香港房屋委员会专为公屋租户、已通过详细资格审查的公屋申请者，以及其他持有俗称”绿表”资格证明书的市民推出的资助出售单位。由于售价通常低于市值约二至四成，且附带完善按揭安排，绿置居一向被视为公屋住户”向上流动”的踏板。
不过”上车容易、卖屋受限”。绿置居与居屋、新居屋一样设有转售限制与补价（补地价）安排。买家在入伙首数年不能在公开市场自由放售，转让对象与方式亦有严格规定。本文集中梳理 禁售期、转让对象、补价机制、按市价补价计算公式、补价申请流程，供有需要的朋友作为参考。
以下安排以房委会最新公布为准，每次推售项目的细节或会调整，建议签契前仔细阅读《买卖合约》及《批地文件》。
一、核心概念：转售限制年期与补价
绿置居与居屋一样，透过免地价或低于市值地价形式批出，业主须遵守批地文件的限制条款。主要受三项规则约束：
- 禁售期（Restriction Period）：入伙起一段时间内，业主不得在公开市场出售、出租或转让。
- 转让对象限制：禁售期后，业主仍须按房委会订明的顺序，在指定市场放售。
- 补价（俗称补地价）：业主若想解除所有限制在公开市场自由买卖，必须先向房委会缴付补价，将单位恢复为完全市场化物业。
简单说：禁售期限制”何时能卖”，转让对象限制”卖给谁”，补价限制”卖完之后能拿多少钱”。
二、转售限制年期一览
绿置居一般设有两个关键时间节点，由房委会在批地文件中列明，并以入伙日期（Occupation Permit / Consent to Assign）起计：
| 时间节点 | 起算点 | 业主可做 | 业主不可做 |
|---|---|---|---|
| 首 2–3 年（以个别项目为准） | 入伙起 | 自住 | 在公开市场或居屋第二市场放售、转让、补价 |
| 第 3–10 年（以个别项目为准） | 入伙起 | 在居屋第二市场（即绿表/白表居屋市场）免补价转让；或缴付补价后在公开市场自由买卖 | 以未补价方式在公开市场放售 |
| 第 10 年起 | 入伙起 | 已无任何转售限制，但若未补价仍须先补价才可在公开市场放售 | — |
具体年期以个别项目的批地文件为准。市面上既有”首 3 年禁售期”的项目，也有”首 2 年”或更宽松的安排；本文仅作一般性说明，实际年期请以《批地文件》及《买卖合约》为准。
三、三个市场层级：补价决定你能卖到哪里
绿置居业主在不同阶段可进入的市场不同，理解这三个市场层级对规划转售很重要：
1. 公开市场（Open Market）
- 任何香港永久性居民或非本地买家均可参与（须符合相关印花税规定）
- 业主必须先缴付补价，将单位还原为完全市场化物业，方可在此放售
- 成交价贴近市值，是价格最高的市场
2. 居屋第二市场（居二市场，HOS Secondary Market）
- 仅供绿表人士（公屋租户、经资格审查的公屋申请人、持有有效绿表资格者）选购
- 业主无须补价，但成交价受房委会订定的折扣率影响，一般低于市值
- 这是禁售期结束后、未补价前的主要放售场所
3. 房委会回购（Hong Kong Housing Authority Buy-back）
- 适用于极少数特殊情况，例如业主破产、严重财务困难，或业主离世后没有继承人愿意继承
- 由房委会按订明公式计算回购价，通常低于市价
- 一般业主不会主动选择此方式
四、补价机制：何时补、补多少
1. 何时必须补价？
业主可在以下任一时机向房委会缴付补价：
- 入伙满禁售期后，主动申请补价，将单位转为完全市场化物业
- 在居屋第二市场放售时，若买家愿意承接已补价单位（俗称”已补价居二市场”），可由买卖双方协议安排
- 银行按揭重估或加按、转按 时，按揭机构有时会要求业主先补价
补价一经缴付，单位即成为普通私人物业，日后所有交易无须再受房委会限制。
2. 补价金额如何计算？
房委会采用“补价时市值 × 折扣率”公式：
应缴补价 = 现时市值 × 原售价折扣率（%）
折扣率来源：当业主购入绿置居单位时，房委会会给予一个折扣（例如市值七折，即折扣率 30%）。该折扣率写死在批地文件内，永久跟随单位，与日后市值升跌无关。
举例说明：
- 业主 3 年前以市值七折购入单位，折扣率为 30%
- 今日房委会评估的市值（补价时市值）为港币 500 万元
- 应缴补价 = 500 万 × 30% = 港币 150 万元
补价金额会随市值上升而增加，因此越早补价，市值越低，补价越便宜——但前提是业主有足够资金，并确定未来不再受限制交易更有利。
3. 市值如何评估？
房委会会委派独立测量师行为补价申请进行估价，估价结果会送交业主确认。业主若不满意，可在指定期限内书面反对，由房委会复核。
五、补价申请流程
整个流程一般需时 6–10 周，视乎文件齐备程度及估价进度。以下为典型步骤：
- 准备文件：包括业权文件、入伙文件、按揭状态证明、单位结构改动同意书（如有）
- 向房委会递交《评估补价申请书》：可于所属屋邨办事处或房委会总办事处索取表格
- 房委会委派测量师估价：通常需安排单位实地视察
- 业主收到补价通知书：列明应缴金额及缴款期限
- 缴付补价：可一次过缴清或申请加按（Mortgage Loan Top-up）以按揭融资
- 签立《转让契约》并于土地注册处登记：完成补价手续
若业主以按揭融资补价，银行会按补价金额及物业重估价值批出贷款；申请前宜先向银行查询利率、还款年期及压力测试要求。
六、转让对象的优先顺序（未补价情况）
禁售期届满后，若业主不补价便须在居屋第二市场放售。按房委会规定，放售一般采用“绿表资格优先”机制：
- 公屋租户：现居公屋并符合资格的租户
- 公屋申请者：已通过详细资格审查并获编配公屋者
- 其他绿表持有人：例如已通过「绿表资格证明书」申请者
- 其他符合居二市场资格人士
房委会每年会就居二市场发出新配额，并设有可供发售绿表居屋清单，供买卖双方参考。
七、常见问题
Q1：禁售期内能否出租单位？
不可以。绿置居与居屋一样，禁售期内禁止将单位出租牟利，违者可被房委会收回单位或处以罚款。仅在特殊情况下（如业主离港工作）须向房委会申请书面同意。
Q2：禁售期内能否转让给家人？
可以，但只限极特殊情况（例如业主破产、移民离港、医疗需要长期护理、离世等），并须事先获得房委会批准。未经批准私下转让属违反批地条款，可被强制收回单位。
Q3：补价后能否即时加按套现？
可以，但须符合银行审慎批核原则。银行一般要求：
- 单位已完成补价及登记
- 业主有稳定收入通过压力测试
- 物业重估价值高于原有按揭余额
Q4：绿置居与居屋的转售限制有何分别？
两者框架大致相同，均设有禁售期、居二市场安排及补价机制，但折扣率、年期细节略有不同。绿置居折扣率一般较高（即原售价较低），但禁售期及补价计算方法会因个别项目而异，必须以批地文件为准。
八、规划建议
- 购入前先想清楚”上车用途”：自住、长线持有，还是短期周转？答案会影响你对禁售期与补价的敏感度。
- 保留所有文件：买卖合约、批地文件、入伙文件、按文件、按揭文件，至少保存至单位完全市场化之后。
- 尽早建立房产估值概念：每隔 1–2 年了解同区私楼与居二市场成交价，便于规划补价时机。
- 如预期未来 5–10 年内可能卖楼：禁售期届满后即可开始评估补价 vs 居二市场放售哪个更划算。
- 善用房委会与房屋协会线上工具：包括居二市场成交价查询、按揭计算机、补价申请进度查询等。
绿置居转售限制年期与补价安排，是资助房屋体系的核心机制。它一方面保障了资助资源留给真正有居住需要的人，另一方面也意味着业主在规划转售时必须把”补价”与”年期”一并计算。
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