绿置居交楼验楼与入伙流程说明
绿置居全称”绿表置居计划”，是香港房屋委员会（下称”房委会”）专为绿表申请者（包括公屋租户及已通过绿表资格审核的家庭）推出的资助出售房屋计划。2026 年推售的项目多以现楼形式交付，买家完成拣楼后，便会进入「交楼—验楼—补价（如适用）—入伙」的实际收楼阶段。
与一般私楼不同，绿置居的入伙程序受房委会《绿表置居计划出售细则》及《资助出售单位业权转让限制》规管，步骤与文件要求都较为固定。本文按时间线整理从拣楼到正式入伙的完整流程，方便内地读者对照准备。
一、时间线总览：从拣楼到入伙
| 阶段 | 涉及方 | 一般所需时间（以官方最新公布为准） |
|---|---|---|
| 拣楼与签署买卖合约 | 房委会、准买家 | 拣楼当日 |
| 缴付订金及加付订金 | 准买家、银行 | 拣楼后 1–2 周内 |
| 申请按揭（如适用） | 准买家、银行 | 1–3 个月 |
| 缴付余款及印花税 | 准买家、税务局 | 买卖合约后约 60 天内 |
| 验楼与签发满意纸 | 房委会、独立验楼人员 | 落成后由房委会统一安排 |
| 收楼与办理入伙手续 | 房委会、物业公司 | 满意纸发出后约 1 个月 |
| 补价（如适用）后发转让同意书 | 房委会、地政总署 | 视乎项目与申请情况 |
注：以上时间仅作参考，实际进度以房委会最新公布及个别项目安排为准。
二、签约与付款阶段
1. 拣楼与签临时买卖合约
绿表申请者获编配单位后，须按房委会指定日期出席拣楼，并在当日签署临时买卖合约。
当日需带备：
- 绿色申请编号与拣楼通知书
- 有效身份证明文件（香港身份证、旅行证件等）
- 缴付首期订金（一般为楼价 5%，以官方为准）的支票或银行本票
2. 加付订金
正式买卖合约签署前，买家须再加付订金，累计订金通常为楼价的 10%（具体比例以官方为准）。未在期限内缴付加订金者，可能丧失资格。
3. 余款与印花税安排
正式买卖合约签订后，剩余款项一般须在 60 天内 缴清。买家须一并缴付以下费用：
| 项目 | 说明 |
|---|---|
| 印花税（从价印花税，AVD） | 绿置居一般按第二标准税率计算，具体金额以税务局评估为准 |
| 律师费 | 处理合约、转名及按揭契 |
| 测量费、业权证明费 | 律师楼代办 |
| 杂费 | 包括邮费、影印费等 |
三、按揭申请要点
绿表买家中，约一半以上会申请银行按揭，绿置居因有房委会作担保（一般为 10 年或以上），一般可承造较高成数按揭。常见比例（以官方及个别银行最新公布为准）：
| 按揭种类 | 最高按揭成数 | 备注 |
|---|---|---|
| 房委会作担保期内 | 可达楼价 9 成以上 | 部分银行对绿置居有专项优惠 |
| 担保期届满后 | 按一般私楼按揭成数（约 6–7 成） | 视乎当时金管局政策与银行审批 |
申请所需文件一般包括：
- 买卖合约副本
- 入息证明（粮单、税单、强积金纪录）
- 银行月结单
- 绿表申请编号及房委会发出的相关文件
温馨提示：绿表申请者的入息与资产限额仍受《绿表置居计划》约束，申请按揭前应一并评估。
四、验楼流程：发现问题应如何处理？
绿置居验楼由房委会统一安排，业主收楼前会获发《满意纸》或《移交证明书》（视项目而定），证明单位已达到入住标准。
1. 验楼前准备
- 准备工具：卷尺、水平尺、手电筒、相机或手机（用于拍照存证）
- 备妥验楼清单：门窗、地板墙身瓷砖、水电煤气喉管、橱柜、洁具、家电等
- 留意窗台、外墙、走廊等公用部分
2. 验楼常见问题类别
| 类别 | 常见问题 | 处理方式 |
|---|---|---|
| 门窗 | 玻璃刮花、胶边老化、开关不顺 | 拍照记录，要求承建商修补 |
| 墙身地板 | 空鼓、裂缝、瓷砖崩角 | 一般由房委会跟进补修 |
| 水电 | 水压不足、插座无电、地漏反味 | 当场测试并即时记录 |
| 木制品 | 橱柜门铰松脱、抽屉卡顿 | 属于保固范围内 |
| 渗水 | 窗边、浴室防水层渗漏 | 须由房委会或承建商彻底处理 |
3. 发现问题后的跟进
- 当场记录：与房委会代表或现场工作人员一同填写「交楼检查表」
- 留存影像：每项问题拍照存证并标注位置
- 限期修缮：房委会通常会在一定期限内安排承建商跟进
- 严重问题：若涉及结构安全、严重渗水或水电系统故障，可要求延期收楼直至修妥
五、收楼与入伙手续
1. 缴清余款及办理按揭契
入伙前必须完成：
- 缴付所有余款及印花税
- 律师楼完成按揭契及正式买卖合约转名
- 取得房委会发出的「入住许可证」或等效文件
2. 办理入伙手续
到房委会指定的物业管理办事处办理以下事项：
| 项目 | 说明 |
|---|---|
| 缴付管理费按金 | 一般为数千元（金额以物业管理公司公布为准） |
| 领取单位锁匙、信箱锁匙 | 当场签收 |
| 登记住户资料 | 提供业主及同住成员身份证明 |
| 申领住户证 | 部分屋苑须申领出入凭证 |
| 申请停车位（如适用） | 绿置居项目未必提供停车位，视乎项目而定 |
3. 启用水电煤气服务
| 公共服务 | 申请方式 |
|---|---|
| 中华电力或港灯 | 致电电力公司或网上申请，预约通电 |
| 香港中华煤气 | 致电煤气公司预约检查及点火 |
| 水务署 | 一般已开通，水表由水务署管理 |
建议在收楼前 1–2 周预约通电与煤气，避免入伙当天无法煮食或照明。
六、转售与补价：业主必须知道的事
绿置居属资助出售房屋，受《资助出售单位业权转让限制》规管：
1. 转售限制期
业主须在指定年期（一般为 5 年起，视项目为准）后才能在公开市场转售或出租。在此之前，只能在居屋第二市场（俗称「居二市场」）按指定安排转让予合资格买家。
2. 补价安排
如业主日后拟于公开市场自由出售、出租或加按，须先向房委会申请评估补价，并缴付补价差额，方可取得「转让同意书」。补价金额按以下公式计算：
补价 = (出售时的市值 - 购入时的折扣价) × 折扣百分比
折扣百分比会于业主签契时由房委会书面通知。
3. 借贷与按揭限制
担保期内若想加按，一般须先取得房委会同意；担保期届满后，则按一般私楼程序办理。
七、内地买家常见疑问
| 问题 | 说明 |
|---|---|
| 内地居民可以申请绿置居吗？ | 一般只适用于已取得香港绿表资格的申请者，例如已通过公屋申请或入住公屋的家庭。具体以房委会最新公告为准。 |
| 收楼后可即时出租吗？ | 不可以。绿置居在转让限制期内不得出租，违反规定可被要求缴付额外费用甚至被收回单位。 |
| 内地亲属可以住在我单位吗？ | 业主入住后须为住用者，住户登记有明确规定，访客留宿日数年限请参阅《绿表置居计划出售细则》。 |
| 收楼后单位有保固期吗？ | 房委会一般就结构性项目提供多年保固，装修及设施保固期以个别项目公布为准。 |
| 单位可以装修吗？ | 可以，但须遵守屋苑装修指引，例如施工时间、噪音管制等，部分改动须事先取得物业管理公司批准。 |
八、实用清单：入伙当天应带备文件
- 香港身份证或有效旅行证件
- 房委会发出的入住通知书
- 已缴付余款的收据
- 银行发出的按揭贷款通知书（如适用）
- 物业管理公司发出的办理入伙通知信
- 委托书（如委托他人代为办理）
- 笔及文件夹（用于签收文件）
结语
绿置居入伙流程涉及多个政府部门、房委会、律师楼、银行及物业管理公司，每一环都有既定的时间窗与文件要求。事前把时间线理清、文件齐备、验楼问题及时记录，往往能避免日后不必要的麻烦。
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