绿置居按揭成数与还款年期说明
绿置居全称”绿表置居计划”，是香港房屋委员会专为绿表申请人（公屋住户或合资格绿表人士）兴建的资助出售房屋，价格一般比新居屋更便宜。由于折扣率较高、入市门槛低，绿置居近年成为不少公屋轮候家庭上楼的重要跳板。买房除了要凑首期，按揭能否批得下来、月供能不能扛住，同样决定你能不能顺利置业。本文整理绿置居按揭的关键数字——成数、年期、压力测试，供有意申请的朋友参考。
文中所列具体百分比与年期为现行框架下的常见安排，实际以香港金融管理局、金管局认可机构及房委会最新公布为准。
一、绿置居按揭的两个核心数字
1. 按揭成数：最高 95%
绿置居属房委会资助出售房屋，受金管局按揭指引及房委会按揭担保条款共同约束。一般情况下：
| 物业类型 | 最高按揭成数 | 备注 |
|---|---|---|
| 绿置居（房委会担保） | 95% | 需通过银行压力测试 |
| 居屋（房委会担保） | 95% | 同期标准 |
| 白居二（未补价） | 90% | 受限较多 |
| 私楼（首置） | 70%–80% | 按物业价格分段 |
换言之，一套定价 250 万港元的绿置居单位，自备首期最低可至 12.5 万港元，其余 237.5 万可申请银行按揭。这一杠杆比例明显高于私楼市场。
2. 还款年期：最长 25 年
绿置居按揭还款期一般为 最长 25 年，由银行按申请人年龄加供款年期计算：
- 申请人 30 岁：可批 25 年（未达 55 岁上限）
- 申请人 45 岁：可批 10–20 年（视乎银行及房委会担保条款）
- 申请人 55 岁或以上：年期进一步缩短
年期越长，月供越低；年期越短，月供越高但利息总额越少。
二、首期与首期贷款：自己出钱还是房委会借你？
绿置居设有 首期贷款 制度，这是与私楼按揭最大的区别之一。
首期贷款要点
- 贷款金额：可借楼价 5%–25%，具体上限视销售计划而定
- 还款安排：免供款、免利息，只在 转按、加按、卖楼或补价时 一次性偿还
- 计算方式：若银行已批 95% 按揭，叠加房委会 5% 首期贷款，等于 100% 全数融资，理论上”零首期上车”
是否要申请首期贷款？
| 情况 | 建议 |
|---|---|
| 现金充裕、希望月供更低 | 可不申请，自备首期 |
| 现金紧张、急于上车 | 建议申请，减少即时负担 |
| 预期未来卖楼或补价 | 注意一次性偿还压力 |
首期贷款属于”延迟支付”的优惠，本质是把首期款延后到转按或卖楼时才结算，并非真正的免费午餐。
三、压力测试怎么算？
金管局要求银行对所有按揭申请进行 压力测试——以现行利率加 3 个百分点（或以金管局指定的压力测试利率计算）模拟还款能力，确保借款人在加息周期下仍能供得起楼。
压力测试门槛
- 基本门槛：供款与入息比率（DSR）≤ 50%
- 压力测试下：DSR ≤ 60%
- 入息计算：以税前固定收入为准，奖金、花红、自雇收入须按银行内部规则计算
举例说明
假设绿置居楼价 250 万港元，按揭额 95% 即 237.5 万港元：
| 年期 | 利率假设 | 估算月供 |
|---|---|---|
| 25 年 | 3.5% | 约 11,900 港元 |
| 20 年 | 3.5% | 约 13,750 港元 |
| 25 年 | 6.5%（压力测试） | 约 16,600 港元 |
以 25 年、6.5% 计算，月供约 1.66 万港元；压力测试要求月入至少约 2.77 万港元。
压力测试不通过，银行可酌情批出 8 成至 9 成 成数按揭（DSR 上限相应收紧），或要求申请人增加担保人。
四、绿置居 vs 居屋 vs 私楼：按揭条件对比
| 维度 | 绿置居 | 新居屋 | 二手居屋（未补价） | 私楼 |
|---|---|---|---|---|
| 最高成数 | 95% | 95% | 90% | 70%–80% |
| 最长年期 | 25 年 | 25 年 | 25 年 | 30 年 |
| 首期贷款 | 有（5%–25%） | 有 | 无 | 无 |
| 压力测试 | 需要 | 需要 | 需要 | 需要 |
| 转售限制 | 须补价或申请 | 须补价或申请 | 须补价 | 自由 |
从按揭条件看，绿置居与新居屋几乎一致，皆享受房委会担保下的高成数优惠；私楼则受金管局逆周期措施约束，成数和年期都更紧。
五、申请按揭前需要准备什么？
文件层面
- 入息证明：粮单、雇主证明信、税单、银行月结单
- 身份文件：身份证、绿表资格证明
- 物业资料：楼价、认购书副本
- 首期资金来源证明：避免被质疑洗钱或资金来源不明
自查清单
- 月收入能否通过压力测试
- 是否有其他未清还贷款（影响 DSR）
- 是否使用首期贷款
- 是否已有信用卡分期（部分银行计入负债）
- 是否需要加担保人
- 银行是否接受你的入息类型（佣金、散工、自雇处理方式各异）
六、常见疑问
Q1：绿置居按揭一定要找房委会指定银行吗？
绿置居承造按揭银行名单由房委会公布，申请人在指定银行范围内自由选择。银行数目有限，但竞争仍然存在，建议比较利率与现金回赠。
Q2：可以申请多家银行预先批核吗？
可以。建议在正式认购前向 2–3 家银行申请 预先批核（pre-approval），既可锁定成数与利率，又能在议价时更有底气。
Q3：转按或卖楼时，首期贷款怎么还？
首期贷款在以下情况须一次性偿还：
- 物业转按或加按
- 业主将物业补价后自由转让
- 业主将物业转售予白居二买家（须先补价）
Q4：绿置居可以做 30 年按揭吗？
一般最长为 25 年，房委会担保期与按揭年期挂钩。如需更长年期，须考虑补价后转为私楼按揭。
Q5：压力测试不通过怎么办？
- 增加担保人（须为直系亲属且有稳定收入）
- 缩短还款年期以降低月供
- 降低按揭成数（自备更多首期）
- 申请首期贷款以减少按揭本金
七、上车前的心态与节奏
绿置居按揭的”高成数、长年期”听起来很吸引人，但本质上是把短期压力后移到未来 25 年的现金流规划中。建议申请前做三件事：
- 算清楚月供：用压力测试利率重算月供，而非折扣利率
- 留足 6–12 个月应急钱：失业、生病、利率上行都需要缓冲
- 规划退出路径：未来转按、补价、卖楼的成本与时间，最好在买入前已有预案
按揭不是负担的全部，但往往是负担的主体。数字背后的现金流、健康与家庭稳定性，才是支撑 25 年还款期的真正支柱。
如果你正在比较绿置居、居屋、白居二与私楼的差异，或想了解绿表申请资格、转售限制、补价机制等内容，香港大全 整理了更多香港置业与生活相关指南，欢迎继续查阅。
常见问答
绿置居按揭成数最高可以做到多少？需要什么条件？
绿置居受房委会担保，按揭成数一般最高可达 95%，同时须通过金管局要求的压力测试。一套定价 250 万港元的单位，自备首期最低可至约 12.5 万港元。实际可批成数以银行最终审批为准。
绿置居还款年期最长是多少年？年龄大了是不是就批不到 25 年？
还款年期一般为最长 25 年，由银行按申请人年龄加供款年期计算。文章举例，30 岁申请人一般可批 25 年；45 岁可能批 10–20 年；55 岁或以上年期会进一步缩短，具体须视乎银行及房委会担保条款。
绿置居首期贷款是什么？申请了是不是真的零首期上车？
首期贷款由房委会提供，可借楼价约 5%–25%，免供款、免利息，只在转按、加按、卖楼或补价时一次性偿还。若银行已批 95% 按揭再叠加 5% 首期贷款，理论可达 100% 融资，但属于延迟支付而非免费优惠，未来退出时仍须结算。
绿置居压力测试怎么算？月入多少才供得起？
压力测试以现行利率加 3 个百分点模拟还款，基本 DSR 上限 50%，压力测试下 DSR 上限 60%。文章以 250 万港元单位、95% 按揭、25 年期、6.5% 压力测试利率估算，月供约 1.66 万港元，要求月入至少约 2.77 万港元，具体数字以银行实际审批为准。
绿置居可以做 30 年按揭吗？压力测试不过怎么办？
绿置居按揭年期一般最长 25 年，与房委会担保期挂钩。文章提到压力测试不通过时，可考虑增加直系亲属担保人、缩短年期降低月供、降低按揭成数自备更多首期，或申请首期贷款减少按揭本金，具体方案以银行及房委会最新公布为准。