居屋按揭成数与利率参考
居屋（全称”居者有其屋计划”）由香港房屋委员会或香港房屋协会推出，以低于市价的形式出售予合资格市民。由于房委会或房协提供按揭还款担保，银行愿意在居屋上批出比私楼更高的贷款成数，门槛亦相对较低。本文聚焦按揭成数、利率选择、加按与二按等实操要点，帮助有意申请居屋的读者建立基础认知框架。
涉及具体数字的内容，均以香港房屋委员会、银行及金管局最新公布为准；本文不构成任何投资或借贷建议。
一、居屋按揭的核心特征
居屋按揭与私楼按揭最大不同，在于政府担保这一层机制。
- 按揭还款担保期：自首次出售日起计，房委会居屋通常为 30 年，房协居屋则为 20–25 年，具体视项目而定。
- 担保期内的成数优惠：银行可在金管局规定的私楼成数上限之上，进一步提高居屋按揭成数。
- 担保期结束后：居屋按揭按一般私楼看待，需符合金管局的压力测试与成数限制。
简而言之，担保期内是居屋按揭的”黄金窗口”：成数高、压力测试相对宽松、审批较容易。
二、绿表与白表：成数有何不同？
居屋申请分两大类，买家身份直接影响按揭成数上限。
| 维度 | 绿表申请人 | 白表申请人 |
|---|---|---|
| 适用对象 | 公屋租户、房委会认可之公屋居民、经核实的公屋轮候册申请人 | 符合入息及资产限额的私人楼宇居民 |
| 最高按揭成数 | 可达 95%（担保期内） | 可达 90%（担保期内） |
| 最长还款期 | 25 年 | 25 年 |
| 压力测试 | 较宽松 | 较宽松，但仍须符合 |
| 物业转让限制 | 须缴付补价方可于公开市场出售 | 同样受制于补价机制 |
为何绿表成数更高？ 因为绿表买家本身已是公屋体系的”在册成员”，政府对其经济状况已有掌握，违约成本与道德风险相对较低。
注：白表人士若属”白居二”（即通过”白表居屋第二市场计划”在未补价的居屋第二市场购买），按揭成数及年期与新居屋白表申请人类似，以官方公布为准。
三、P按、H按、固定利率：怎么选？
香港按揭利率主要有三种模式，居屋同样适用，但实际选择受银行产品组合影响。
1. P按（最优惠利率按揭）
- 定价公式：「最优惠利率（P）– 固定折扣」
- P 利率：以香港主要银行公布的最优惠利率为准（一般年利率为 5% 上下，具体以银行最新公布为准）
- 特点：利率随 P 调整而浮动，通常设有封顶息率（Cap）及封底息率（Floor）
2. H按（银行同业拆息按揭）
- 定价公式：「1 个月 HIBOR + 固定息差」或「H + 封顶息率」
- 特点：当 HIBOR 处于低位时，H按实际利率往往低于 P 按；但设有封顶息率，当拆息急升时按封顶利率计算
3. 固定利率按揭
- 特点：特定期限内（如 3 年、5 年、10 年）利率锁定
- 适合人群：担心利率上行、希望预算稳定的买家
选择建议
| 情境 | 较适合的方案 |
|---|---|
| 预期利率下行 | H 按（拆息走低时受惠） |
| 偏好稳定、与 P 同步 | P 按 |
| 担心利率急升 | 固定利率或 H 按加封顶 |
| 短期持有 | 固定利率可锁住成本 |
居屋买家由于贷款额相对较低、还款年期较长（最长 25 年），更应关注长期供款总额与利率结构变化，而非单纯比较首两年利率。
四、加按与二按：担保期内几乎走不通
加按（Increase Mortgage）
- 担保期内，银行原则上不接受居屋加按。因加按会改变原有贷款结构，触发房委会/房协担保条款的重新审核。
- 部分情况下（如医疗、紧急财务需要）可向房委会申请，但流程严格，批准难度高。
二按（Second Mortgage）
- 担保期内严禁。在政府担保期间，物业上不可同时存在两笔按揭。
- 即使担保期已过，二按亦须符合金管局的相关指引，且银行审批门槛较高。
结论：居屋买家的资金规划应在首次按揭阶段完成，担保期内几乎没有”再融资”空间。
五、压力测试与供款占入息比率
居屋虽享有政府担保，但银行仍须遵守金管局的基本审慎要求。
关键指标
- 供款占入息比率（DSR）：每月按揭供款占申请人月入的比例
- 主流银行标准：不超过 50%
- 压力测试下：以假设利率上调 3 个百分点计算，仍须低于 60%
- 压力测试假设利率：当前市场普遍以最优惠利率（P）+ 3% 或现行利率 + 3% 取较高者计算，具体以各银行最新公布为准
实务提示
- 白表、绿表压力测试要求一致，但绿表买家因入息较低，银行实际审批时仍会个案考虑。
- 若夫妇联名申请，二人入息可合并计算 DSR。
- 担保期内的居屋按揭，压力测试门槛相对私楼宽松，但并不意味着可以”零门槛”。
六、补价与按揭：转按的节点
居屋要进入公开市场或在第二市场自由买卖，必须先向房委会/房协缴付补价（即补回政府当初的资助额）。
补价前
- 只能透过”居屋第二市场”出售予绿表或白居二买家
- 银行按揭按居屋规则处理
补价后
- 物业变成”已补价居屋”，可于公开市场自由买卖
- 按揭按一般私楼规则处理，最高成数受金管局限制（一般 60%–70%，视乎物业价值与自用性质）
- 此时按保（HKMC 保费）可适用，但成数上限与私楼看齐
关键节点：买入居屋前，应一并规划未来”何时补价、补多少价”。这直接影响日后转按、套现与升档空间。
七、2026 年值得关注的政策方向
以下为近期较受关注的政策动向，具体执行细节以官方公布为准：
- 居屋绿表白表比例调整：部分期数曾调高白表配额比例，以回应非公屋轮候人士的置业需求。
- 按揭成数与压力测试维持稳定：金管局自 2023 年起多次强调审慎监管，居屋按揭的”高成数”主要依赖担保机制，而非监管放宽。
- 绿色居屋与智能家居元素：新一期居屋项目在建筑设计上加入节能元素，但对按揭条款没有直接影响。
- 白居二恒常化：白表买家购买未补价居屋的渠道已恒常化，按揭条款与新居屋白表看齐。
八、申请居屋前的按揭准备清单
| 步骤 | 内容 |
|---|---|
| 1. 评估身份 | 确认自己是绿表还是白表身份 |
| 2. 估算供款能力 | 用 DSR 50%、压力测试 60% 两个指标自行试算 |
| 3. 比较银行产品 | 留意封顶息率、回赠条款、罚息期 |
| 4. 准备文件 | 入息证明、税单、银行月结单、身份证明 |
| 5. 申请预先批核 | 居屋拣楼前可先取得”有条件批准”，避免临场失预算 |
| 6. 留意补价条款 | 了解未来补价的计算方式与时点 |
九、常见误区
- “居屋按揭一定批 95%”：只有绿表在担保期内才能达到，白表一般为 90%。
- “担保期内可以任意加按”：不可以。担保期内加按几乎被禁止，二按更是严禁。
- “居屋不用压力测试”：错误。压力测试仍须通过，只是门槛相对宽松。
- “补价后可以马上转按套现”：可以，但须按私楼规则，重新计算成数与压力测试。
十、结语
居屋按揭是香港置业生态中相对”亲民”的板块，其高成数、低门槛的特性，来自于房委会/房协提供的政府担保，而非银行风控的让步。担保期内是居屋按揭的黄金窗口，担保期结束后则回归一般私楼规则。打算申请居屋的读者，建议在拣楼前做好按揭预先批核，并同时规划未来补价的时点与金额。
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常见问答
居屋按揭最高可以借几成？
居屋按揭的成数上限主要看申请人是绿表还是白表，以及是否处于政府担保期内。绿表申请人在担保期内最高可借 95%，白表申请人最高为 90%，最长还款期均为 25 年。担保期结束后，居屋按揭将按一般私楼规则处理，成数受金管局指引限制。
居屋按揭可以选哪种利率？
香港居屋按揭适用 P 按、H 按与固定利率三种模式。P 按以「最优惠利率 – 折扣」定价，随银行 P 利率浮动；H 按以「HIBOR + 息差」计算，设封顶息率；固定利率则在特定期限内锁定。三种方案并无绝对优劣，建议结合自身对未来利率走势的判断、还款年期与预算稳定性来综合考量。
居屋担保期内可以加按或借二按吗？
担保期内原则上不允许加按，二按更是被严禁。加按会改变原有贷款结构并触发房委会或房协担保条款的重新审核，即使因医疗等紧急财务需要向房委会申请，流程也相当严格。居屋买家的资金规划宜在首次按揭阶段一次性完成。
居屋按揭要过压力测试吗？
需要。担保期内的居屋按揭虽享有政府担保，银行仍须遵守金管局的基本审慎要求。主流标准是供款占入息比率不超过 50%，在假设利率上调 3 个百分点的压力测试下仍须低于 60%。白表与绿表的压力测试要求一致，但实际审批仍按个案考虑。
居屋补价前和补价后按揭有什么不同？
补价前，居屋只能于居屋第二市场出售，按揭按居屋规则处理，最高可借 90%–95%；补价后，物业变为已补价居屋，可于公开市场自由买卖，按揭按一般私楼规则处理，最高成数降至 60%–70%，并可能适用按保条款。因此，申购前宜一并规划未来补价的时点与金额，以预留转按与升档空间。