居屋按揭成数与最长还款年期
居屋（HOS）由香港房屋委员会（房委会）推出，单位以折扣价发售予绿表及白表申请者。由于业主未缴付地价、向房委会缴付的按揭亦受其政策约束，居屋按揭的市场惯例、审批准则、最长还款年期与私楼并不完全相同。对于有意”上车”或正在拣楼的读者，理解按揭成数、还款年期、压力测试与担保期的运作，是衡量每月供款与长期负担的关键一步。
本文按公开政策框架整理居屋按揭的核心规则，重点说明与私楼按揭的区别，所有具体数字以银行、金管局及房委会最新公布为准。
一、居屋按揭的基本框架
居屋按揭受两条规则线同时约束：
- 房委会《房屋条例》与居屋买卖合约条款：订明业主只能向房委会指定或核准的财务机构承造贷款，并设有最长还款期、剩余担保期等限制。
- 香港金融管理局（金管局）按揭指引：影响银行估价的”贷款成数上限”（LTV Cap）与”供款与入息比率”（DSR/TI），但居屋可获多项豁免或宽减。
两条规则互相叠加：通常以”较严者”为准，但居屋因受政府资助，其优惠成数往往高于私楼。
二、按揭成数：最高可借几多？
1. 一手居屋（首次发售 / 重新发售）
一手居屋（绿表或白表）最高按揭成数一般可高达楼价的 95%（即首期低至 5%），但银行实际批出的成数会受下列因素影响：
- 还款能力：压力测试通过与否；
- 剩余担保期：居屋有”30 年”或”25 年”等不同担保期，担保期届满后银行会按楼龄重新估价；
- 楼龄与估价：二手居屋若已过担保期，银行估价会显著低于买卖价，影响实际可借金额。
一般原则：担保期内的一手居屋，几乎所有银行都可批 9 成甚至 9 成半按揭；二手居屋若仍在担保期内，通常仍可申请 9 成按揭，但具体成数因银行而异。
2. 二手居屋
二手居屋（补价前 / 未补价）的按揭成数受房委会与金管局双重限制：
- 未补价居屋（二手市场）：需向房委会申请”按揭贷款同意书”或在指定计划下交易（如居屋第二市场计划/绿表置居计划），银行批出的成数一般参考剩余担保期与估价。
- 已补价居屋：性质上接近私楼，按揭成数参照金管局当时适用的物业按揭上限。
3. 房委会本身的”居者有其屋计划按揭贷款”
房委会自身亦提供居屋按揭贷款，由指定银行负责审批。房委会贷款的特点：
- 成数较高、利率较优惠（以”P按”或”H按”挂钩，多数情况下有折扣）；
- 还款年期最长 25 年（个别计划可达 30 年，以房委会公布为准）；
- 只适用于一手居屋或指定计划下的二手居屋。
是否选用房委会贷款、与银行按揭如何取舍，是居屋买家需要权衡的实际问题。
三、对比表格：一手 vs 二手居屋按揭差异
| 维度 | 一手居屋 | 二手居屋（未补价） | 已补价二手居屋 |
|---|---|---|---|
| 最高按揭成数 | 一般可达 95% | 一般可达 85%–90%（视乎担保期） | 跟随金管局当时上限（曾为 70%） |
| 房委会贷款可用 | 多数情况可以 | 仅指定计划内 | 不适用 |
| 压力测试要求 | 较私楼宽松 | 较私楼宽松 | 与私楼一致 |
| 剩余担保期影响 | 影响小 | 影响显著 | 不适用（已补价） |
| 补价责任 | 购买时已折扣 | 需考虑未来补价 | 已缴付地价 |
注：以上成数与年期为一般市场惯例，具体以银行及房委会当时公布为准。
四、最长还款年期：25 年还是 30 年？
居屋按揭的最长还款年期，与私楼可长达 30 年的安排相比，通常较短：
- 房委会贷款：一般最长 25 年，部分计划可延长至 30 年。
- 银行按揭（未补价二手居屋）：受房委会与金管局双重限制，最长还款年期以”较短者”为准——通常为 25 年；个别情况可达 30 年，但银行会按楼龄、担保期、借款人年龄一并考虑。
- 借款人年龄因素：一般而言，”楼龄 + 还款年期 + 借款人年龄”之总和受银行内部规则约束，常见上限为 70–75 年（视银行政策）。
还款年期愈长，每月供款愈低，但总利息支出愈高；年期愈短，月供压力增加，但利息总额减少，物业亦较快成为”零按揭”资产。读者宜按自身现金流、家庭负担与退休规划作平衡。
五、压力测试与 DSR：居屋的”宽松”在哪？
1. 什么是 DSR（Debt Servicing Ratio）？
DSR 即”供款与入息比率”，量度每月按揭供款占申请人每月收入的比率。
2. 私楼 vs 居屋
- 私楼：金管局一般要求 DSR 不超过 50%，压力测试在现行利率 + 3% 下不超过 60%。
- 居屋：房委会贷款与银行居屋按揭通常享有 DSR 宽减（例如上限可放宽至 60%、压力测试门槛可调低），使入息较低的申请人仍有机会通过审批。
3. 实务影响
- 同一收入水平下，居屋申请人较私楼更容易通过压力测试；
- 但若申请人本身已有其他贷款（如私人贷款、卡数、其他物业按揭），DSR 仍会被扣减，”宽减”并非”无上限”。
六、绿表 vs 白表：谁更容易批按揭？
居屋申请分绿表（公屋住户、已通过详细资格审查的公屋申请者、房协辖下住户等）与白表（其他符合资格市民）。两者在按揭审批上待遇基本一致，差异主要在：
- 绿表：可于居屋第二市场购买未补价居屋，准入门槛较低；
- 白表：需购买首次发售居屋或已补价居屋，入市选择较窄；
- 按揭角度：绿、白表均按银行居屋按揭准则审批，并无单独”绿表可借更多”或”白表更严”的规定。
七、申请居屋按揭的实用清单
- 先查担保期：确认单位剩余担保期，估算银行估价空间。
- 准备三份文件：临时买卖合约、房委会的”按揭贷款同意书”或认购函、收入与银行流水证明。
- 比较多家银行报价：居屋按揭利率以 P 按 / H 按为主，不同银行有不同回赠与优惠，差距可达数十万港元。
- 评估压力测试：以”现行利率 + 3%”试算，保留 10%–15% 缓冲。
- 留意杂项开支：律师费、按揭保险（如有）、印花税、装修与搬迁费。
- 询问房委会贷款：若符合资格，比较房委会贷款与银行按揭的利率、还款期、罚息期与提早还款限制。
八、几个常见误解
- “居屋按揭一定比私楼便宜”：利率可能较低，但还款期较短、选择银行较少，未必整体利息更低。
- “白表不能做高成数按揭”：成数取决于担保期与银行政策，与绿白表身份无直接关系。
- “过了担保期就不能做按揭”：仍可做，但银行会按楼龄重新估价，成数会显著减少；建议先补价再按。
- “压力测试通过了就稳批”：DSR 之外，银行仍会审阅入息稳定性、行业、信贷记录（TU）等因素。
结语
居屋按揭的最大特色，在于政府资助下的高成数与宽减压力测试，使中低收入家庭更易上车。但它的还款年期普遍较私楼短、二手市场受担保期与补价问题影响，读者在衡量每月供款的同时，也应考虑 5–10 年后的家庭收入变化、补价负担与换楼计划。
香港大全 整理了更多关于香港居屋、公屋、房协住宅与按揭工具的实用指南，欢迎进一步查阅。
常见问答
居屋按揭成数最高可以借几多？与私楼有什么不同？
居屋按揭受房委会与金管局双重约束，最高成数一般可高达楼价的 95%，即首期低至 5%，整体高于私楼。具体能否批出，取决于压力测试、剩余担保期与银行估价，建议申请前先向银行查询，并以金管局及房委会最新公布为准。
居屋还款年期最长可以做到多少年？是否一定只有 25 年？
房委会贷款的最长还款期一般为 25 年，部分计划可延长至 30 年；银行按揭（未补价二手居屋）则按”较短者”为准，通常上限为 25 年，个别情况可达 30 年。银行会一并考虑楼龄、担保期与借款人年龄，三者总和常见上限为 70–75 年，实际以各银行政策为准。
绿表与白表买居屋，按揭审批上有分别吗？
绿表与白表在按揭审批上待遇基本一致，均按银行居屋按揭准则处理，并无”绿表可借更多”或”白表更严”的规定。两者的主要差异在于可购买的居屋类型，例如绿表可于居屋第二市场购买未补价居屋，白表则需购买首次发售或已补价居屋。
居屋的压力测试比私楼宽松吗？DSR 宽减是什么意思？
居屋按揭在 DSR（供款与入息比率）上通常较私楼宽松，例如上限可放宽至 60%，压力测试门槛亦可能调低，使入息较低的申请人较易通过审批。但若申请人本身已有私人贷款、卡数或其他按揭，DSR 仍会被扣减，”宽减”并非”无上限”，建议按”现行利率 + 3%”自行试算并预留 10%–15% 缓冲。
过了担保期的二手居屋，还能做高成数按揭吗？
仍可申请按揭，但银行会按楼龄重新估价，成数会显著减少。原文建议若单位已过担保期，可考虑先补价再申请按揭，按揭条件会更接近私楼。具体成数与估价以银行及房委会当时公布为准。