居屋按揭成数与首付要求
香港房屋委员会推出的”居者有其屋计划”（简称居屋）以低于市价的价格出售，是绝大多数中低收入家庭上车置业的现实选择。然而，居屋并非”私楼的简化版”——按揭成数、首付比例、压力测试口径、贷款年限乃至转售限制，均有独立的政策框架。理解这些规则，是判断”买不买得起、贷不贷得到”的前提。
本文以政策逻辑为线索，拆解居屋按揭的核心条款，并以居屋第二市场（未补地价二手居屋）作为对照，帮助读者建立完整认知。
一、居屋按揭的底层逻辑：为何与私楼不同？
居屋由政府提供土地并以折让价出售，业主虽持有完整业权，但需向政府缴付”地价”作为补地价款项，方可在公开市场自由转售。这一安排决定了居屋按揭的两大特征：
- 按揭成数更高、首付更低——香港金融管理局（金管局）对私楼按揭设有审慎的成数上限，但居屋作为政府资助房屋，享有独立的按揭放宽安排，最高成数可超过私楼一般水平。
- 贷款机构选择有限——目前居屋按揭主要由房屋委员会指定的银行及财务机构承办，名单以房委会最新公布为准，并非所有银行均接受居屋按揭申请。
这两条规则直接影响了”上车门槛”——同样的家庭收入，买居屋所需的现金首付通常显著低于私楼。
二、新居屋（首次发售）按揭成数
1. 最高按揭成数
根据金管局对资助出售房屋项目的安排，新居屋按揭最高成数可达九成半（95%），前提是申请人符合房委会的绿表/白表身份要求，并满足供款与入息比率压力测试。
需要强调的是，95% 是上限，并非人人都能贷到。银行会综合评估申请人收入稳定性、信贷记录、楼价估值与剩余按揭余额等因素，最终批核成数可能低于此上限。
2. 首付款计算方式
以一个 400 万港元居屋单位为例（假设符合 95% 成数）：
| 项目 | 金额（港元） | 备注 |
|---|---|---|
| 单位售价 | 400 万 | 假设值 |
| 最高按揭额（95%） | 380 万 | 银行最终批核可能更低 |
| 最低首付款（5%） | 20 万 | 仅指楼价首期 |
| 其他开支 | 另计 | 印花税、律师费、按揭保险（如有）等 |
首付款 ≠ 全部上车成本。除楼价首期外，置业者还需预留印花税（居屋首置通常可申请豁免或缴交较低税率）、律师费、按揭贷款手续费、装修及家电器具等开支，整体”现金需求”通常显著高于 5% 的楼价首期。
3. 贷款年限
居屋按揭最长还款期一般为 25 年，部分银行在符合条件时可延长至 30 年，但最终批核年期受申请人年龄与收入年期影响。房委会对还款期设有专门规定，具体以官方最新公布为准。
三、压力测试：供款与入息比率要求
香港按揭普遍设有”压力测试”机制——以一个较实际利率更高的”压力利率”重新计算每月供款，并要求其不超过申请人月入的一定比例。
居屋压力测试要点
- 供款占入息比率（DSR）上限：通常为 50%（即压力测试下每月供款不超过家庭月入一半）
- 压力利率：以金管局公布的”压力测试利率”或银行自身加压利率计算，按当时市场情况而定
- 入息计算口径：以固定收入为主，浮动收入（佣金、奖金）通常按一定折扣计入
对于首次置业且月入稳定的家庭，居屋压力测试门槛相对私楼更为宽松，这是居屋按揭”易上车”的关键之一。
四、居屋第二市场（未补地价）按揭成数
居屋第二市场（简称”居二市场”）是房委会为居屋业主与绿表买家设立的内部转让平台，业主在缴付补地价前可在该平台转售单位予绿表买家。
1. 适用对象
- 卖方：居屋业主（未补地价）
- 买方：须持有绿表（即公屋住户或经房委会认可的合资格人士）
2. 按揭成数
居屋第二市场的按揭成数与新居屋一致，可享最高 95% 的成数优惠，但同样受银行最终批核影响。
3. 转售限制要点
- 未补地价的居屋不能在公开市场自由转售
- 须在居二市场、绿表买家之间进行
- 业主日后如欲在公开市场放售，须先向房委会申请补地价，补价金额以当时评估的地价差额计算
简言之：居二市场买家”买得便宜”，但接手的也是”不能自由卖”的限制——这是上车成本与流动性之间的取舍。
五、补地价后按揭成数会否改变？
业主补地价后，居屋在法律层面已与一般私楼无异，可于公开市场自由转售。按揭方面，部分银行会按私楼按揭规则重新评估成数——此时需符合金管局对私楼的最新按揭成数上限（首置与非首置、首套与第二套之间存在差异，具体以金管局最新公布为准）。
也就是说：
- 补地价前：享居屋独立按揭规则，成数上限较高
- 补地价后：按揭规则向私楼看齐，成数上限可能下调
这是业主日后选择”补价还是继续居二市场放售”时需要权衡的因素之一。
六、绿表与白表买家的差异
居屋申请分为绿表与白表两大类别，二者收入与资产限额不同，按揭安排整体一致，但以下细节需留意：
| 维度 | 绿表 | 白表 |
|---|---|---|
| 适用对象 | 公屋住户、房委会认可人士 | 私楼住户、其他合资格申请者 |
| 居二市场参与 | 可在居二市场购买未补地价居屋 | 不可购买未补地价居屋（部分计划下可经白居二参与） |
| 配额分配 | 通常占整体配额一定比例 | 与绿表分池 |
白居二（白表居二市场计划）：白表买家在获发居二资格后，亦可在居二市场购买未补地价居屋，但须遵守白居二的相关规定。
七、实操建议：上车前先算清三笔账
居屋按揭虽较私楼宽松，但”上车”仍需充足准备。建议读者在申请前先理清以下三笔账：
- 首付账：楼价 5% 只是起点，加上印花税（多数情况下可获居屋首置豁免，但具体以最新政策为准）、律师费、按揭手续费、装修费，建议预留楼价 10%–15% 作为总现金储备。
- 供款账：以压力测试利率反推每月供款，确保占家庭月入不超过 50%，并预留 6 个月以上应急资金应对利率波动。
- 转手账：若日后有换房计划，需考虑居屋补地价或居二市场转让的限制，提前评估流动性成本。
居屋是港府住房阶梯中的重要一环，按揭规则也体现出”帮助中低收入家庭上车”的明确导向。然而，限制与便利并存——上车门槛低了，流动性也相应受限。理解规则、算清账目，是每一位准业主在申请前都应做好的功课。
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常见问答
居屋首付最低几多？是否只要楼价 5% 就够上车？
按现行规则，新居屋按揭最高成数可达九成半（95%），以一个 400 万港元单位计算，楼价首期约为 20 万港元。但这并非全部现金支出——印花税（居屋首置通常可申请豁免或缴交较低税率，具体以官方最新公布为准）、律师费、按揭手续费、装修及家电器具等开支均需另行预留。建议把总现金储备按楼价 10%–15% 估算，方为稳妥预算。
居屋压力测试如何计算？门槛比私楼低吗？
居屋压力测试一般以金管局公布的”压力测试利率”或银行加压利率重新计算每月供款，并要求不超过家庭月入的 50%（DSR 上限）。对首次置业且月入稳定的家庭而言，居屋的压力测试口径相对私楼更为宽松，这也是居屋被视为”易上车”的关键因素之一，但最终能否通过仍由银行按申请人收入稳定性、信贷记录等综合评估。
绿表与白表买居屋，按揭成数有分别吗？
按揭成数方面，绿表与白表买家整体安排一致，新居屋与居二市场均可享最高 95% 的成数优惠。两者主要差异在申请资格、配额分配及能否参与居二市场：绿表买家可在居二市场购买未补地价居屋，白表则一般需经白居二计划取得资格后方可进入居二市场。
未补地价的居屋（居二市场）可以申请到几高按揭？
居二市场的按揭成数与新居屋一致，最高可享 95% 成数，但同样受银行最终批核影响，申请人收入、信贷记录及物业估值均会左右实际批核结果。需要留意的是，未补地价的居屋不能在公开市场自由转售，只可在居二市场与绿表买家之间进行，流动性较私楼受限。
补地价之后，居屋按揭成数会否被下调？
业主补地价后，单位在法律层面已与一般私楼无异，可于公开市场自由转售。按揭方面，部分银行会按私楼按揭规则重新评估成数，需符合金管局对私楼的最新按揭成数上限（首置与非首置、首套与第二套之间存在差异，具体以金管局最新公布为准）。也就是说，补价前享居屋独立规则、成数上限较高；补价后按揭规则向私楼看齐，成数上限可能下调，这也是业主日后在”补价放售”与”继续居二市场放售”之间需要权衡的因素之一。