CIES 人民币资产估值的证明材料

香港资本投资者入境计划（Capital Investor Entrant Scheme，简称 CIES）在 2024 年重启后，对内地申请人重开大门。计划允许申请人以合资格资产净值 3,000 万港元（或等值外币） 以上为依据申请居留权，但入境处在审批时必须解决一个核心难题——如何核实以人民币计价的资产真实价值？这意味着人民币资产的估值证据，往往比港元资产更具决定性。

本文聚焦”以人民币资产申请 CIES，需要提交哪些估值证明”，不涉及投资建议，亦不构成任何税务或法律意见。具体细则以入境事务处与投资推广署最新公布为准。

一、为什么”证明材料”是 CIES 的关键

CIES 属”先获批、后投资”流程：申请人需先证明自己已持有或即将持有不少于 3,000 万港元等值的合资格资产，才能获得原则上批准（Approval-in-Principle），其后在指定期限内完成获许投资。

由于内地对外币资产配置存在额度与登记要求，多数内地申请人实际持有的资产本身就是人民币形态——房产、企业股权、银行存款、股票等。入境处无法像港币账户那样直接查阅，所有估值证据都需要由申请人主动提供，并接受尽职调查。

换句话说，人民币资产能否被”认可”，决定权在于文件的完整性、可追溯性与第三方佐证强度，而非资产本身的大小。

二、合资格资产范围速览

根据计划框架，可计入资产净值的类别包括（以官方最新公布为准）：

金融资产：股票、债券、存款证、基金、保险公司发出的合格投资产品
非住宅房地产：商业楼宇、车位、工业物业（住宅不可计入）
企业股权／业务权益：申请人持股不少于 50% 的公司净资产
现金及其他流动资产

其中，住宅物业明确不计入；金融资产需在港投资不少于 300 万港元；房地产投资上限为 1,000 万港元。这些限制对内地申请人影响深远——许多家庭持有的最大一笔资产恰恰是自住房产，这部分在 CIES 中无法直接抵数，需要靠其他类别补足。

三、人民币资产估值的核心原则

入境处在《计划规则》中并未指定某一种估值方法，但对申请人提交的证据有隐含标准：

维度	要求	内地常见误区
评估时点	须为申请前 6 个月内的估值	用 3 年前的购房合同作证明
第三方独立性	由独立、合资格的专业机构出具	自行手写资产清单
货币换算口径	以估值日的官方汇率折算港元	用年度均值或自行选定汇率
中文文件	需附英文译本或双语公证	仅提交内地机构原件
持续持有证明	须证明资产已合法持有满一定期限	仅证明当前余额

实务中，评估日期越接近申请日、文件出具方越具公信力，获认可的概率越高。

四、按资产类别拆解：需要哪些证明材料？

1. 人民币银行存款

银行盖章存款证明书（中英对照版，需含账户名、币种、余额、出具日期）
近 6 个月银行流水（建议加盖电子章或柜台章）
结售汇纪录（若曾经换汇，体现资金合法来源）

2. 内地 A 股、港股通、基金

中国证券登记结算公司出具的持股证明（A 股）
券商盖章的对账单（含持仓明细、估值日市值）
港股通账户月结单（港币计价部分自动折算）
基金公司盖章的净值证明（针对私募或公募基金）

注意：境内非挂牌股权、未备案私募基金份额，通常不在合资格资产范围内，需先评估是否可通过其他方式纳入。

3. 非住宅房地产（商铺、写字楼、车位）

不动产权证（房产证）原件及复印件
近期由合资格估价机构出具的评估报告（建议选取内地一级房地产估价机构或国际行如戴德梁行、世邦魏理仕的内地分支）
国土部门或不动产登记中心出具的查询证明（证明无抵押、无查封）
购买合同、付款凭证、契税完税证明

4. 企业股权或公司净资产

这是内地申请人最常接触、最容易出错的类别。

营业执照、公司章程、最新工商档案
由内地注册会计师事务所出具的审计报告（覆盖最近一个完整财政年度）
验资报告与历次股权变更文件
公司开户行盖章的账户证明
若涉及境外子公司：需一并提供当地注册文件与海外审计报告

入境处对持股比例与净资产真实性审查较严，建议在申请前完成一次”净资产专项审计”，避免与年度审计混淆。

5. 其他可计入资产

境内保险公司的人民币保单现金价值证明
持牌金融机构发行的合格理财产品的净值证明
境外以人民币计价、但由香港认可机构托管的资产——可同时提供香港托管方对账单

五、文件准备清单（可直接对照使用）

申请前，建议按以下清单逐项勾选，确保 0 遗漏：

六、三个常见误区，提前避坑

误区一：用一份综合报告代替多份分类证明。 部分申请人委托一家机构出具”总资产 3,500 万人民币”的汇总报告，但入境处希望按资产类别分别评估，便于交叉核对。

误区二：以购房合同价代替市场价估值。 合同价反映的是历史成交，市场价才是当前估值。需以专业估价机构报告为准，且报告日期需在申请前 6 个月内。

误区三：忽略税务与外汇合规性。 若资产来源于境外汇款、利润汇回或大额股权转让，需一并提供完税证明与外汇登记凭证，否则可能被要求补件。

七、给内地申请人的实操建议

提前 3–6 个月启动评估：房地产与股权估值都需要时间，临时赶工容易出现报告日期不合规的情况。
统一估值日期：尽量把所有资产的评估基准日设定在同一天，便于汇总与折算。
保留完整资金链路：从最初赚取、积累，到最终持有，保留每一段凭证，是 CIES 审批的隐性核心。
选择具公信力的第三方机构：内地优选具有证券期货相关业务资格或一级房地产估价资质的机构；香港侧则倾向国际四大会计师事务所或本地持牌秘书公司出具核证函。
备好英文／双语版本：所有中文文件均需附经认证的英文译本，否则可能被要求重新提交。

人民币资产的估值证明，本质上是在向入境处”讲故事”——证明这笔资产真实存在、合规持有、价值可信。文件越完整、来源越清晰、第三方背书越强，审批推进就越顺利。

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免责声明：本文为资讯整理，不构成法律、税务或投资建议。CIES 具体资产类别、估值口径与审批要求以香港入境事务处、投资推广署及财经事务及库务局官方最新公布为准。

常见问答

CIES 申请中，自住房产可以作为人民币资产计入 3,000 万港元净资产吗？

不可以。根据计划框架，住宅物业明确不计入合资格资产范围，内地家庭最常持有的自住房产在 CIES 中无法直接抵数，需要由金融资产、非住宅房地产、企业股权或现金等类别补足，具体以官方最新公布为准。

内地 A 股的持仓市值可以用券商 APP 截图作为估值证明吗？

不建议单独使用。文中指出 A 股资产通常需要提交中国证券登记结算公司出具的持股证明，以及券商盖章的对账单（含持仓明细与估值日市值），仅凭 APP 截图缺乏第三方独立性与可追溯性，获认可的概率较低。

非住宅房地产的评估报告一定要由国际行出具吗？内地估价机构是否被认可？

文章并未限定必须由国际行出具，但建议选取内地一级房地产估价机构，或戴德梁行、世邦魏理仕等国际行在内地设立的分支，关键在于报告日期须在申请前 6 个月内，且由独立、合资格的专业机构出具，以官方最新公布为准。

公司股权类资产为何被列为”最容易出错”的类别？需要提前做哪些准备？

因为入境处对持股比例与净资产真实性审查较严，文中建议申请前完成一次”净资产专项审计”，并备齐营业执照、公司章程、最新工商档案、内地注册会计师事务所出具的审计报告、验资报告、历次股权变更文件以及公司开户行盖章的账户证明，避免与年度审计混淆。

资产估值日期是否可以分散在不同月份？

实操建议尽量把所有资产的评估基准日统一设定在同一天，便于汇总与港元折算；此外，无论哪一日，报告日期均需落在申请前 6 个月窗口内，否则可能被要求补件或重新提交，以官方最新公布为准。